【基本案情】

前门东大街8，号楼一套房屋是原告白某名下的房产。被告杨某芳是白某的母亲。2010年7月31日，杨某芳以白某的名义带中介和买房人王某看房，表示受白某的委托卖房，能够代表白某决定房价等交易条件。当天，双方商定房价101万元，王某先 付定金3万元。2010年8月3日，杨某芳向白某说了收取定金并打算于8月6日去签 《房屋买卖合同》的情况。白某向杨某芳表示不同意卖房，杨某芳执意要卖。8月6日杨某芳在中介公司店里以白某的名义与王某签订了《北京市存量房厘买卖合同》，王某又给了杨某芳2万元定金，杨某芳以白某的名义收取。8月27日，因发现合同约定不明，白某要求杨某芳向王某表示不同意卖房，王某不同意。后白某向法院提起诉讼，要求确认杨某芳以白某的名义与王某签订的《房屋买卖合同》无效。

【法院裁判要旨】

北京市东城区人民法院认为：本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。本案中，被告杨某芳与原告白某是母女关系，杨某芳虽没有得到白某的书面授权即与他人签订处分原告房产的《房屋买卖合同》，但并无与他人恶意串通损害原告利益的故意和行为，故本案不符合合同法定无效之情形。原告白某作为涉案房屋的产权人，在2010年8月3日《房屋买卖合同》签订前即已回到家并得知被告杨某芳收受王某定金准备将涉案房屋以自己名义卖给王某的事实，、其既然反对无权代理人杨某芳以其本人名义实施民事行为，就应当立即向买房人王某或中介公司作出否认杨某芳有代理权的意思表示，阻止8月6日合同的签订。原告白某仅向杨某芳作出否认的意思表示，对合同相对方王某不发生否认代理的法律效力。换言之，原告白某对于合同相对方王某的沉默应视为其对杨某芳代理行为的同意。被告杨某芳以原告的名义与王某签订的《房屋买卖合同》及两份《补充协议》合法有效，原告白某应受上述合同敖力的约束，并应承担因合同产生的民事责任。 北京市东城区人民法院作出如下判决：驳回原告白某的诉讼请求。

【后语】

本案中，有以下几个问题需要讨论：1.杨某芳是否构成无权代理。在杨某芳收取王某定金、与王某签订房屋买卖合同的时候，并未出示白某委托其售房的委托书等证据，从这点上看，杨某芳以白某的名义与王某签订《房屋买卖合同》属于无权代理。 2.杨某芳是否构成表见代理。被告杨某芳是原告白某的母亲，收取定金时将王某和中介带到家中，当着白某父亲的面向王某出示了房屋产权证原件、白某的身份证原件、户口本等，就此王某相信杨某芳有代理权，向杨某芳交付了定金，杨某芳以白某的名义收取定金，后又以白某的名义与王某签订《房屋买卖合同》。那么上述情况是否构成表见代理? (1)“表见代理”是指行为人无代理权而以本人的名义与第三人为民事行为，但有足以使第三人相信其有代理权的事实理由，善意相对人与其进行民事法律行为，该民事法律行为的后果由本人承担。理论上讲，构成表见代理必须同时具备以下四个条件：一是行为人无代理权却以本人的名义为民事行为;二是客观上有合理的理由相信相对人有代理权;三是主观上相对人善意无过失;四萎无权代理行为的发生与本人有关。 (2)本案中，杨某芳是白某的母亲，与白某生活在一起，保管白某的身份证、房产证原件等证件亦属正常。如果仅以此为由认定杨某芳构成表见代理，证据略显不足。故法院并未采纳被告王某关于杨某芳构成表见代理的答辩意见。3.《房屋买卖合同》是否有效 从以上的推理看，似乎杨某芳属于无权代理，不构成表见代理，白某对<房屋买卖合同》不予追认，合同应为无效，杨某芳返还王某的定金即可。但白某和杨某芳一致陈述在杨某芳收到王某第一笔定金3万元后，杨某芳已告知白某自己以白某的名义卖房，收取了王某的定金，并准备进一步与王某签订《房屋买卖舍同》。此时，白某对于杨某芳以自己的名义处分自己名下的房产是明知的。如果白某认为杨某芳无权代理自己签订《房屋买卖合同》，杨某芳的行为侵害了自己的合法权利，其完全有时间、有机会通知买房人王某杨某芳无代理权的事实，并向王某明确表示自己不同意出卖房屋。而根据白某的陈述，其仅向杨某芳表示异议，要求杨某芳自己“看着办”。这种发生在母女之间的意思表示，作为善意第三人的王某无从得知。杨某芳陈述自己明知白某不同意卖房仍然“一意孤行”去与王某签订合同，其对王某亦没有明示过白某不同意卖房的情况。结合《房屋买卖合同》签订后房价一度上涨的事实，法院认为白某和杨某芳的陈述有违常理，母亲即使再专断，对于出卖子女房屋这种大事也不可能不征求子女的意见，不可能在子女明确表示不同意卖房的情况下继续与他人签订《房屋买卖合同》。从常理的角度判断并结合《中华人民共和国民法通则》第六十六条关于“无权代理”的规定中“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”的规定，认定合同有效，判决驳回了原告的诉讼请求。

【案件基本信息】

1.裁判书字号北京市东城区人民法院( 2010)东民初字第3991号民事判决书。编写人：北京市东东城区人民法院束建华

【法律依据】

<合同法>第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。

最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见四、正确把握法律构成要件，稳妥认定表见代理行为

　　　12、当前在国家重大项目和承包租赁行业等受到全球性金融危机冲击和国内宏观经济形势变化影响比较明显的行业领域，由于合同当事人采用转包、分包、转租方式，出现了大量以单位部门、项目经理乃至个人名义签订或实际履行合同的情形，并因合同主体和效力认定问题引发表见代理纠纷案件。对此，人民法院应当正确适用合同法第四十九条关于表见代理制度的规定，严格认定表见代理行为。

　　　13、合同法第四十九条规定的表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。合同相对人主张构成表见代理的，应当承担举证责任，不仅应当举证证明代理行为存在诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素，而且应当证明其善意且无过失地相信行为人具有代理权。

　　　14、人民法院在判断合同相对人主观上是否属于善意且无过失时，应当结合合同缔结与履行过程中的各种因素综合判断合同相对人是否尽到合理注意义务，此外还要考虑合同的缔结时间、以谁的名义签字、是否盖有相关印章及印章真伪、标的物的交付方式与地点、购买的材料、租赁的器材、所借款项的用途、建筑单位是否知道项目经理的行为、是否参与合同履行等各种因素，作出综合分析判断。

【律师提醒】北京市著名房产专业律师赵云涛律师表示，在房屋交易中经常因出售方的主体瑕疵导致合同无效，作为年满18周岁的成年人，在法律意义上即为完全民事行为能力人完全民事行为能力人有权对自己的日常事务处理作独立的意思表示，他人不得干涉。所以，为避免日后纠纷，在签订合同时最好由本人到场，核对身份后，由本人在交易合同上签字，否则合同就有可能被法院确认无效，即使法院判决有效，也造成很多不必要的诉累。