房屋买卖诉无效案例：
于连某在原审法院起诉称：我是海淀区农民，2004年因拆迁而购得1208号房屋，2009年办理了入住手续。后我因刑事案被判刑四年，2013年11月22日释放。出狱后我发现自己的房产已被非法买卖，且已由某云飞占有，随即致电某云飞要求归还房屋，某云飞当时同意归还，过了两天又反悔拒不归还房屋。我现诉至法院要求：1、请求判定某云飞与孟某某于2010年8月11日签订的房屋买卖合同无效;2、请求判定某云飞腾退1208号房屋;3、诉讼费由被告承担。
某云飞在原审法院答辩称：
第一，我与孟某某、于小某签订的房屋买卖合同是各方真实意思表示，合法有效，我已经履行了合同义务，没有违约情形;第二，合同是有效的，我在买房时经中介公司居间，孟某某、于小某向我出示了于连某的委托手续，如果于连某委托手续是于连某本人所签，合同合法有效，如果委托手续上签名并非于连某所签，我方已经尽到了审慎的注意义务，我以市场价格购得该房，不存在恶意串通，我作为善意购买人，有足够的理由相信孟某某、于小某是有代理权有权处分房屋的;第三，我不同意腾退房屋，我也没有其他住房，无法返还。
孟某某、于小某在原审法院答辩称：同意于连某的全部诉讼请求。
原审法院审理查明：于连某与孟某某系夫妻关系，于小某系二人之子。2004年6月29日，于连某与北京青远房地产开发有限公司签订住宅楼拆迁认购(期房)购销合同，约定由于连某购买1208号房屋。2009年12月于连某办理了入住手续。
2010年7月23日于连某因涉嫌犯强奸罪被羁押，同年7月24日被刑事拘留，同年8月3日被逮捕，羁押于北京市石景山区看守所。2011年3月7日，北京市石景山区人民法院作出刑事判决，判决于连某犯强奸罪，判处有期徒刑四年(刑期自判决执行之日起计算，判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即自2010年7月23日起至2014年7月22日止)。
2010年8月11日，孟某某以于连某法定代表人、于小某以于连某委托代理人的身份，与某云飞(买受人)签订了出卖人为于连某的北京市存量房屋买卖合同，该合同载明某云飞购买1208号房屋(建筑面积84.99平方米)，出卖人、买受人通过北京链家房地产经纪有限公司居间介绍成交，房屋成交价格为140万元等。当日，于小某以于连某(甲方)之受委托人身份与某云飞(乙方)签订了补充协议，约定乙方在2010年8月12日向于连某支付定金5000元，在2010年9月12日前将首付款100万元(包含定金5000元)以自行支付方式支付甲方，剩余款项40万元，乙方承诺在产权证下发后60日内支付给甲方，甲方在取得房产证后60个工作日内，甲乙双方共同前往办理权属过户手续，甲方同意在2010年8月30日前将房屋交付给乙方等。 2010年8月16日，于小某(甲方)与某云飞(乙方)签订补充协议，载明双方经过充分协商，承诺房价无论如何变化，双方都不得反悔，以壹佰肆拾万总价款成交1208号房屋，如反悔，反悔方以总价款双倍赔偿另一方，即贰佰捌拾万元整。
2010年8月12日，某云飞向于小某支付房屋定金5000元;之后某云飞以银行转账形式从其以及其爱人账户向孟某某支付房屋购房款100万元，2010年9月22日，孟某某、于小某对此向某云飞出具收条，载明其收到1208号房屋卖房款100万元。
在某云飞购买1208号房屋时，于小某、孟某某向某云飞出示了该房屋的购销合同、委托书、孟某某同意出售证明等文件。其中落款时间为2010年8月11日的委托书载明，于连某为1208号房屋的产权人，现委托于小某作为其合法代理人将上述房屋出售，并全权代表其办理如下事项：1、代为办理还款手续，领取还款证明，领取房产证;2、领取银行出具的解除抵押证明材料，办理解除抵押登记及与之有关的一切手续;3、到房管局查阅与该房产相关的一切手续;4、房屋的立契过户、权属登记相关一切手续;5、代办上市申请、产权过户、税务登记等一切手续;6、签署与转让上述房地产相关文件;7、委托人同意出售上述房地产;……14、代为办理交易过程中的其他事项。委托期限自签字之日起至上述事项办完为止，受托人有转委托权。在该委托书委托人处有“于连某”签名及按手印。在庭审中，孟某某、于小某称该委托书并非于连某本人签名及按手印，系其代为签名并按手印。对此，于连某称其在看守所，从未签过委托书，某云飞称该委托书是孟某某、于小某应其要求在中介机构居间下向其提供的，其当时有足够理由相信该委托书是于连某所签名。某云飞表示不对该委托书中“于连某”签名做笔迹鉴定。
庭审中，孟某某、于小某与某云飞认可2010年8月将房屋交付给某云飞，某云飞已入住该房屋至今;孟某某、于小某与某云飞均认可1208号房屋现无房产证，双方约定剩余购房款40万元在房屋办完过户后支付。孟某某、于小某称当时家里急用钱，才把房屋卖掉，通过中介机构卖房才认识的某云飞，之前并不认识某云飞;卖房的时候未与于连某商量。
原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、刑事判决书、拆迁认购合同、北京市存量房屋买卖合同、委托书、补充协议、收条、银行转账凭证、调查令回执及开庭笔录等证据在案佐证。
原审法院判决认为：本案中，关于委托书中“于连某”签名及手印是否为于连某本人书写、所按，于连某、孟某某、于小某均表示非于连某本人书写、所按，某云飞对此亦不申请笔迹鉴定，故法院依据庭审情况及举证责任负担之法律后果，予以确认该委托书中签名、手印非于连某本人所签、所按。
行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，孟某某、于小某出售房屋，某云飞购买房屋，双方经过中介机构居间介绍，孟某某、于小某作为于连某之妻、之子，在某云飞购买房屋时，向其出示了涉案房屋的相关资料、于连某的委托书以及孟某某同意出售证明等材料，善意的购买人某云飞对此有足够理由相信孟某某、于小某对出售该房屋有代理权;而孟某某、于小某与某云飞就涉案房屋约定的成交价款并未明显低于市场价格，且某云飞已依约支付了定金及首付款共计100万元，并未损害于连某、孟某某的财产权利。
依法成立的合同，受法律保护。孟某某、于小某代于连某与某云飞签订的房屋买卖合同以及于小某与某云飞所签订补充协议是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，因此合法有效，受法律保护。故现于连某要求确认孟某某、于小某与某云飞就1208号房屋签订的北京市存量房屋买卖合同无效以及要求某云飞腾退房屋的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，法院对此不予支持。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条之规定，判决：驳回于连某全部诉讼请求。
于连某不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审判决，改判支持于连某的原审诉讼请求;诉讼费由三被上诉人承担。上诉理由是：孟某某、于小某通过中介机构居间介绍，将于连某名下的房屋卖给了某云飞，该房屋买卖交易违反了相关法律规定，且被上诉人与中介机构恶意串通，制作非法证据，侵犯了于连某的合法权益，致使于连某居无住所。原审判决使得于连某丧失了居住的基本权利，因此，要求撤销原审判决，恢复1208号房屋归于连某所有，某云飞腾退1208号房屋。
某云飞答辩称：
不同意于连某的上诉请求及理由，请求维持原判。
孟某某经本院合法传唤未到庭参加诉讼，但其在本院庭前询问中答辩称：对于连某的上诉请求及理由不发表意见，服从法院判决。
于小某经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未参加本院庭前询问，未发表答辩意见。
本院经审理查明，原审法院已查明的事实中除对购房款的支付情况表述不清、认定有误之外，其他事实属实，本院予以确认。
上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：原审判决对涉案房屋购房款的支付情况表述不清、认定有误;涉案房屋至今尚未取得房屋所有权证，原审判决对涉案房屋、土地的性质以及能否办理权属证明、能否上市交易的事实未予查明。
综上所述，原审判决认定的基本事实不清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(三)项之规定，裁定如下：一、撤销北京市海淀区人民法院(2014)海民初字第21837号民事判决;二、本案发回北京市海淀区人民法院重审。
北京房产资深专家赵云涛律师介绍，原审法院对于证据规则的适用存在偏差，在庭审中，孟某某、于小某称该委托书并非于连某本人签名及按手印，系其代为签名并按手印。对此，于连某称其在看守所，从未签过委托书，某云飞称该委托书是孟某某、于小某应其要求在中介机构居间下向其提供的，其当时有足够理由相信该委托书是于连某所签名。某云飞表示不对该委托书中“于连某”签名做笔迹鉴定。根据一般的审判规则，有义务提起鉴定的应该为签字的否定一方，当然具体到本案，当事人在签字期间在羁押场所，存在一定的特殊性。
