律师观点分析
原告李X与被告营山县XX公司（以下简称“中能XX”）破产债权确认纠纷一案，本院于2019年7月9日立案受理后，依法适用普通程序，由本院副院长张翼秋担任审判长，与审判员刘X、罗X组成合议庭，于2019年8月16日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人涂X，被告的委托诉讼代理人李X、陈X到庭参加了诉讼，本案经合议庭评议后，提请审判委员会研究讨论作出决定，现已依法审理终结。
原告李X向本院提出诉讼请求：1.依法确认原被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效；2.依法确认位于营山县归原告所有，并由被告立即交付给原告；3.依法确认被告从2016年12月31日起按日以原告已交购房款XXX元为基数的万分之二承担违约金，至实际交付之日止；4.案件诉讼费由被告承担。事实及理由：原告因购房需要，与被告于2015年7月11日签订了《商品房买卖合同》，合同编号为201XXXX4556和201XXXX4557，约定购买被告开发的朗XX10幢1层1-4和1-5号商品房，被告在2016年12月31日前交付房屋。原告已交付了全部购房款，并在营山县不动产登记中心办理了商品房预售备案登记，原告为两套房屋交纳了维修资金3057元和3064元。现因被告经营不善被申请破产，原告依法进行了债权申报，但在申报过程中，被告对原告的债权不予认定。原告认为，原被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，是双方真实意思表示，原告缴纳的购房款来源何处，被告在签订合同时是完全认可的，原告与其他人的债权债务消灭，被告愿意以该房屋结算，且被告已经超过了法律规定的可撤销期限，现在被告反悔，是不诚信的，也不符合法律规定。据此，原告依法提起诉讼，请求人民法院作出前列诉请之裁判。
被告营山县XX公司辩称，原告的购房行为实际是以房抵债，且原告不属于中能XX的直接债权人，所抵债务是股东营山县XX公司所欠的债务，营山县XX公司以被告公司开发的房屋抵扣其债务，违反法律规定，故原告对被告公司的债权不成立。
原告李X围绕诉讼请求依法提交了以下证据：《商品房买卖合同》及补充协议、营山县XX公司出具的收据、专项维修资金专用收据、商品房预售备案通知书、李X的个人活期明细（尾号0482）、营山县XX公司出具的收据、债权审查告知书及债权异议复核告知书。被告营山县XX公司围绕答辩主张依法提交了以下证据：债权申报资料接收单、债权异议审核告知书及债权异议复核告知书。本院依职权调取了证据：（2018）川1322破申1号民事裁定书、决定书、成立清算组的通知以及审计报告。本院组织当事人进行了证据交换并对证据进行质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告李X与被告中能XX于2015年7月11日签订的两份《商品房买卖合同》及补充协议，合同编号分别为201XXXX4556和201XXXX4557，约定原告购买被告开发的四川省营山县朗池镇北门桥街朗XX10幢第1层1-4和1-5号房屋，其中1-4号房屋预测建筑面积为76.43平方米，单价为11744.8元/㎡，总价为897655元；1-5号房屋预测建筑面积为76.59平方米，单价为13393.35元/㎡，总价为XXX元。出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房，逾期交房30日以上，买受人有权退房，并要求被告返还购房款及支付已付购房款5%的违约金；若继续履行合同，被告从交房期限届满次日至实际交付之日止，按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。2015年7月16日，原告李X向营山县房地产管理局缴纳住宅专项维修资金3057元（1-4号房屋）、3064元（1-5号房屋）。2016年6月29日，营山县房地产管理局为上述房屋办理商品房预售备案登记，备案登记号为201XXXX4556、201XXXX4557。2015年5月13日，营山县XX公司向原告出具两张收条（编号为XXX和XXX），交款单位分别为“李X门市10-1-1-4”和“李X门市10-1-1-5”，收款方式均为“抵款”，人民币分别为“捌拾玖万柒仟陆佰伍拾伍元证”和“壹佰零贰万伍仟柒佰玖拾柒元正”，收款事由均为“房款”，两张收据金额合计XXX元。
同时查明，2013年3月3日，营山县XX公司向原告出具收据（编号为XXX），交款单位“李X”，人民币（大写）“壹佰伍拾万元正”，收款方式为“现”，交款事由“借入款”。2013年3月5日，营山县XX公司向原告出具收据（编号为XXX），交款单位“李X”，人民币（大写）“柒拾万元正”，收款方式为“现”，交款事由“借入款”。两次借款共计XXX元。原告李X称营山县XX公司借款后，一直未偿还借款。被告以涉案房屋抵偿部分借款，商品房买卖合同签订后，被告一直未履行交付房屋的义务。
2018年9月11日，因被告不能清偿到期债务，且明显缺乏清偿能力，案外人杨X、张X等人向营山县人民法院申请破产重整，营山县人民法院审查后于2018年9月20月作出（2018）川1322破申1号民事裁定书，裁定受理杨X、张X、王XX、陈X、郑X、贾XX、罗XX、吴XX、谢XX对营山县XX公司的重整申请。2018年11月26日，原告李X向营山县XX公司破产清算组申报债权，申报金额为XXX.36元，其中本金XXX元，其他（违约金）238123.36元。营山县XX公司破产清算组管理人于2018年12月2日作出（2018）中能审查字第658号债权审查告知书，对原告申报的债权不予认定。原告提出债权异议后，营山县XX公司破产清算组管理人于2019年6月20日作出（2019）中能审查异复字第108号债权异议复核告知书，维持第一次的审查结论。原告对营山县XX公司破产清算组管理人的异议复核结论不予认可，于2019年7月9日向营山县人民法院提起诉讼，请求作如上诉请之判决。
审理中还查明，被告中能XX在本院裁定受理其破产重整前的经营中，股东彭昌勇、营山XX公司和营山县XX公司分别用被告中能XX开发的房产抵偿各自的债务，公司账务记载以房抵债款项作为公司对其的应收款。（2018）川1322破2号破产重整案件中对营山县XX公司的财务审计报告中记载公司应收款栏目中显示股东彭昌勇3308万，营山XX公司3200余万，营山县XX公司1.18亿多。
本院认为，原告李X与被告营山县XX公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，约定李X购买被告开发的朗XX10幢第1层1-4和1-5号房屋。原告称以其对被告公司股东营山县XX公司的债权抵扣了购房款，被告向原告出具了收据；管理人认为原告并未向被告实际支付购房款，股东以公司财产抵偿股东个人债务违反法律规定，故认定原告对被告的债权不成立。本案中，被告公司除向原告出具购房款收据外，在公司财务记账时也将该款项记入其他应收款项，也即是说原告作为债权人，其相对债务人已将在原告处的债务转移给营山县XX公司，且该债务系到期债务，营山县XX公司接受了该笔债务转移，并以此抵扣涉案房屋的购房款。被告公司以向原告出具收据的形式，以及公司财务记账的形式认可了该笔债务转移。同时被告也未提供证据证明原告及案外人在形成债务转移和以房抵债过程中存在恶意串通，及损害国家、集体或他人利益的情形，原告是善意债权相对人，且该债务转移发生在本院裁定受理营山县XX公司破产重整案件的两年之前，不存在《中华人民共和国企业破产法》第三十一条和第三十二条规定的被告中能XX无偿转让财产和对个别债权人清偿的可撤销情形。被告中能XX在债务转移形成后，也未以任何形式主张要求撤销，故原债务人营山县XX公司和原、被告之间形成的债务转移有效。原告通过债务抵消的方式支付了购房款，且所抵偿的房屋价款与当时同地段的市场价相当，原告履行了合同主要义务，合同约定内容不违反法律禁止性规定，故原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议成立有效，被告应当按照约定履行房屋交付义务。原告主张确认其系真实购房，双方继续履行合同的理由成立，本院予以支持。原告要求被告按照合同约定承担逾期交房的违约金，虽然被告逾期交房存在过错，但考虑到被告现已进入破产程序，涉及众多债权人利益，所有债权人应该得到公平清偿，且双方可继续履行合同，房屋本身存在一定增值收益，原告在破产重整过程中能获得该部分增值收益的补偿。同时在破产重整程序中债权申报和审查时，对其他类似的真实购房户均没有确认其对被告逾期交房另享有债权，故对原告的该项请求本院不予支持。原告在本院裁定受理营山县XX公司破产重整案件后，依法向管理人申报了债权，管理人作出审查认定后，原告提出异议，管理人对其异议复核后，原告对复核意见仍不服，依法向本院提起诉讼，符合法律规定。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国企业破产法》第三十一条、第三十二条、第四十四条、第五十八条之规定，判决如下：
一、确认原告李X与被告营山县XX公司于2015年7月11日签订的两份《商品房买卖合同》（合同编号分别为201XXXX4556和201XXXX4557）及补充协议合法有效，双方继续履行，被告营山县XX公司负责配合原告李X办理涉案房屋的产权登记，所产生的税费按国家法律法规及相关政策的规定由双方各自负担。
二、驳回原告李X的其他诉讼请求。
案件受理费1000元，由被告营山县XX公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。
