借名买村集体安置房？法院：合同无效，房屋必须返还！

选自《中国法院 2025 年度案例?合同纠纷》

旧村改造和新农村建设中产生的安置住房，一直是很多人关注的房产类型。不少非本村村民因为价格优势，想要购买这类房屋，但又受限于身份资格，就选择了"借名买房"的方式。

很多人觉得，只要签了协议、付了全款、实际入住，房子就稳稳属于自己了。但这个真实案例会告诉你：非集体经济组织成员借名购买集体土地性质的安置住房，合同会被直接认定无效，房屋最终还是要返还给出名人

真实案例

张某与史某华原系夫妻，二人于2022年12月离婚，史某华与史某系亲姐妹关系。史某原系北京市密云区居民，后户籍迁至海淀区，非北京市昌平区某村集体经济组织成员。

2002年8月，该村村委会发布通知，明确本村村民购房可享受特定面积优惠，剩余楼房按每平方米2000元出售。同年12月，张某与拆迁人签订拆迁补偿协议，选择货币补偿后，选取了两套安置房屋，购房款从拆迁补偿款中抵扣。

2004年12月31日，张某向史某出具收条，确认收到史某房款16万元。 2005年1月，张某向村委会交纳153868元购房款，购买该村剩余楼房102室。

2005年4月，张某与史某签订《购房协议》，约定张某将102室卖给史某，史某已付清全部房款，待房屋可过户时张某协助办理手续。 2009年4月，双方及史某华再次签订协议，约定将房屋房主姓名由张某变更为史某。

此后，史某一直实际居住使用该房屋。 2022年，张某诉至法院，主张102室系该村旧村改造安置住房，仅本村村民有权购买，要求确认双方签订的《购房协议》无效，并判令史某返还房屋。

史某辩称：该房屋系村集体分配剩余的小产权房，购买人不限定本村村民，双方系合法买卖关系，不同意返还

法院审理认为：

张某系先收到史某的购房款后再到村委会交购房款并选定涉案房屋，该情形与房屋买卖交易习惯不符，双方不具有房屋买卖的真实意思表示，实质形成借名买房合同关系。
涉案房屋系该村旧村改造过程中建设的安置住房，所在土地仍属于村集体所有，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得该集体土地使用权。史某非该村集体经济组织成员，不具备购房资格，双方的借名买房合同关系因违反法律强制性规定无效。
民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产应当予以返还。涉案房屋现由史某实际控制，应当向张某返还。对于房款返还、双方过错及损失赔偿问题，因史某未在本案中提起反诉，可另案解决。

最终判决：

史某不服提起上诉，北京市第一中级人民法院二审驳回上诉，维持原判

《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
《中华人民共和国民法典》第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
《中华人民共和国农村集体经济组织法》第二条本法所称农村集体经济组织，是指以土地集体所有为基础，依法代表成员集体行使所有权，实行家庭承包经营为基础、统分结合双层经营体制的区域性经济组织。

很多人误以为，村集体剩余的安置住房谁都能买， "借名买房"更是能完美规避身份限制。其实法律早就明确了，集体土地上的房屋交易与集体土地使用权紧密绑定。

旧村改造、新农村建设中不改变土地性质的安置住房，是集体经济组织成员基于特定身份享有的专属权利。非本村村民借名购买这类房屋，本质上是变相取得集体土地使用权，违反了法律的强制性规定，无论签了多少份协议、住了多少年，合同都会被认定为无效。

需要特别注意的是，合同无效后虽然房屋要返还，但出名人也不能因为自己的违法行为而获利。法院会根据双方的过错程度划分责任，出名人明知身份权利不可转借仍同意借名，通常要承担主要过错责任，赔偿买受人的购房款、装修费以及部分房屋升值损失

转载声明：本文全部知识产权归属原作者所有。转载仅用于信息交流，文中观点不代表本号立场。如有侵权请联系删除。