杨在明律师

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征收来了,如何提高补偿?做好以下这4件事!

发布者:杨在明律师|时间:2019年10月13日|分类:拆迁安置 |81人看过

导读:在我们的普通老百姓印象中,拆迁就意味着“高补偿”,但是在目前的法律体制下,我们再也见不到能够动辄上亿的拆迁暴发户了。反而征地拆迁的纠纷愈演愈烈,我们如何掌握这个平衡度呢?能够在法律框架下最大程度的提高拆迁补偿。国家法律体系越来越完善,作为被拆迁人的老百姓更要利用好法律的武器来保护自己的合法权利。可在征地拆迁过程中,被拆迁人通常都是弱势群体,而征收方或者征收机构的背后有政府的支持,以及自己的团队作为资源,具有充足的资金和人力使得他们做到了利益最大化。反而被拆迁方的个人利益最是容易遭受威胁。而被征收人如何可以让拆迁方按规章制度拆迁,维护自己的合法权益拿到拆迁款?


一、明确自己的房屋在此次征收过程中能够获得的补偿数额


根据土地性质的不同,可以分为集体土地和国有土地,那么适用的补偿标准自然也有所不同,以国有土地为例,根据我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定内容“对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”。征收房屋应当对房屋的价值予以评估,向被征收人出具合法的评估报告,如果被征收人对评估确定房屋价值有异议的,可以向复核评估,对复核结果有异议的,可以向评估专家委员会申请再次鉴定。


当然征收补偿费用不仅包括了房屋本身的价值,还有以下一些也应当予以补偿。如搬迁费和临时安置费用、房屋装修补偿及家电设备移机补偿费用、各项搬迁奖励(整体搬迁奖、单元搬迁奖等),如果房屋属于生产经营性用房则还能够获得停产停业损失的补偿。具体数额各市一般都已确定具体数额及计算方式,具体数额以发布时征收拆迁时出具的补偿标准为准。  


以近期在明律师做的某市某区的房屋征收为例,该房屋按照市场价格为7万元每平米,按照房屋面积再乘以容积率,可以估算房屋的价格为1500万元左右,外加上搬迁费、临时安置费、外迁补助费、整体搬迁奖、残疾补助、移机费用等加起来又将近500万元,那么该房屋的拆迁总价应当在2000万左右。


这个价钱就是被拆迁方与拆迁方进行商谈的标准,如果在价钱上出现少范围的波动也是可以接受的,但波动太离谱就需要被拆迁人引起警惕,以防他人侵害个人利益。


二、了解自己所涉的征地拆迁项目是否合法


俗话说,知己知彼才能百战不殆,一旦被征收人了解到了自己的房屋被纳入了征收拆迁范围,最好提前了解一下征收和拆迁期限,自己房屋的项目名称是什么?施工工期是多少?观察实际的拆迁进度情况,征收和自己情况差不多的被拆迁户是怎么谈的?现在同等条件下拆迁方给出来最高的价格是什么?


专业的拆迁律师提醒您,如果谈判前能掌握一些拆迁方的违法点,那么对我们切入谈判和掌握谈判的主动性是很有帮助的。我们常见的一些违法点包括:


1.征收不具备合法的征收决定,未公布征收决定以及补偿方案等文件;


2.征收房屋、土地用于商业开发,不符合公共利益需要;


3.对被征收人的房屋进行非法强拆、断水断电、株连式逼迁等暴力手段;


4.将合法房屋认定为违建进而不予补偿等“以拆违促拆迁”手段。


以上都是征收方惯用的手段,如果要想把以上征收方的违法点当作证据来使用,一定要注意搜集证据的手段,这个方面还是交给专业的律师较为保险。否则被当作违法证据予以排除,救济程序就很难推动下去了。


三、如何与拆迁办谈判?


这是征地拆迁的一个关键环节,我们知道自己的房屋大约值多少钱,也知道了对方的违法点在哪,那么如何与拆迁方进行一场有效的谈判呢?面临这种窘境,作为一名普通的老百姓唯一的依靠就是法律。


那么在谈判前你就要知道,以对方的违法证据以法律为武器来维护个人利益,是补偿金额合理化的重要砝码,无论谈判进入什么阶段都不要忘了遵循法律程序。对征收拆迁方提出谈判要求,以其违法行为加大胜算的筹码确保赢得谈判,签订安置补偿协议。切记!不要过分要求补偿,实践中往往有许多被拆迁人看到征收方有所松口,自己就开始狮子大开口,漫天要价,恨不得一次性使自己致富。但是往往都是空欢喜一场,不仅没有得到应有的补偿,还被征收方反咬一口。得不偿失!


四、灵活掌握谈判沟通尺度,适时签订补偿安置协议


在征收拆迁项目中,地方政府或是开发商几乎都是不愿打持久战而希望速战速决的,只要价格合适不涉及原则性问题的,他们希望早日推进项目进程。所以,究竟何时同意签约搬迁就需要被征收人灵活掌握。


一旦因提起各种程序而导致整个拆迁进程延宕,拆迁方就可能通过申请拆迁行政裁决的途径操作,进而向人民法院申请强制执行。这对于被拆迁人而言无疑是不利的。故此,广大被拆迁人需要记住的就是,要根据实际情况与拆迁方商榷补偿协议,确保拆迁进程得以继续。


在主张自己补偿利益的同时,也要适当替对方和其他被拆迁人想想,不要让沟通协商的大门彻底关闭。签约的时机一旦错过,拖延下去反而可能起反作用。


有所不为,有所必为,这才是应对征收补偿纠纷的应有态度。在明律师也将持续为被征收人的合法权益与和谐征收的实现做出自己应有的贡献。(苏昂/文)


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