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新《土地管理法》施行倒计时,将给农民带来哪些新变化?

发布者:杨在明律师|时间:2019年10月12日|分类:拆迁安置 |32人看过

导读:2019年8月26日,十三届全国人大常委会第十二次会议审议通过《土地管理法》修正案,自2020年1月1日起施行。这可以说是农民朋友们最为关心的一部法律修改,毕竟是与自己的切身利益息息相关的。那么《土地管理法》修改是在什么样的背景下进行的?有哪些重大突破?对农民朋友能够带来何种利益呢?今天,在明律师事务所的黄晓丽律师为大家总结新《土地管理法》中最为重要的变化。


【最大亮点:集体经营性建设用地可入市了】


这可以说是此次《土地管理法》修改的重要亮点!现行《土地管理法》规定,除乡镇企业破产兼并外,禁止农村集体经济组织以外的单位或者个人直接使用集体建设用地,只有将集体建设用地征收为国有土地后,该幅土地才可以出让给单位或者个人使用。


但是在实践中总会有部分城镇居民因房价便宜、环境宜居等因素,私下进行宅基地、承包地等土地的流转、买卖,从而引发了大量的纠纷以及诉讼。


旧法的规定使集体建设用地的价值不能显化,导致农村土地资源配置效率低下,农民的土地财产权益受到侵蚀。新《土地管理法》删除了原法第43条关于“任何单位和个人进行建设,需要使用土地,必须使用国有土地”的规定,允许集体经营性建设用地在符合规划、依法登记,并经本集体经济组织三分之二以上成员或者村民代表同意的条件下,通过出让、出租等方式交由集体经济组织以外的单位或者个人直接使用。同时,使用者取得集体经营性建设用地使用权后还可以转让、互换或者抵押。这一规定是重大的制度突破,为推进城乡一体化发展扫清了制度障碍,是新《土地管理法》最大的亮点。


但是,集体建设用地上不能搞商品房开发,这个口子没有开。比较敏感的小产权房如何解决也仍然没有明确说法。至于在集体建设用地上搞租赁住房,尚没有盖棺定论。2017年,原国土资源部会同住房和城乡建设部在北京、上海、沈阳等13个城市开展了利用集体建设用地建设租赁住房试点。按原国土资源部说法:希望通过改革试点,到2021年底,在相关地区成功运营一批集体租赁住房项目,完善利用集体建设用地建设租赁住房规则,形成一批可复制、可推广的改革成果,为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。


【亮点二:宅基地管理更加灵活】


首先,对于宅基地的管理部门已经调整为由农业农村部门负责,而自然资源部门主要负责涉及占用农用地的转用审批。


新《土地管理法》规定:国家允许进城落户的农村村民自愿有偿退出宅基地,这一规定意味着地方政府不得违背农民意愿强迫农民退出宅基地。


对于宅基地流转,城里人到村里买房,旧《土地管理法》上一直是禁止的,但在政策上开了一个口子,就是对闲置宅基地可以合作建房搞农家乐,其实不少地方早在这么干。33个试点地区中在自愿有偿退出宅基地、宅基地有偿使用、下放宅基地审批权限等方面进行了积极探索,对一户一宅制度形成了重大补充和完善。


新《土地管理法》完善了农村宅基地制度,在原来一户一宅的基础上,增加宅基地户有所居的规定,明确:人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区,在充分尊重农民意愿的基础上可以采取措施保障农村村民实现户有所居。对进城落户农民,不用担心农村的宅基地被强行收回,如果想退出,原则是“依法自愿有偿”。


【亮点三:基本农田变为永久基本农田】


新《土地管理法》对于基本农田将变为永久基本农田,实行最严格的耕地保护制度,确保国家粮食安全是《土地管理法》的核心和宗旨。


为了提升全社会对基本农田永久保护的意识,新《土地管理法》将基本农田提升为永久基本农田,增加第35条明确:永久基本农田经依法划定后,任何单位和个人不得擅自占用或者改变用途。永久基本农田必须落实到地块,纳入数据库严格管理。当然这并不意味着,基本农田被划定后,完全不得占用,出现以下几种情况时,仍然可以一定比例的占用。


1.重大建设项目。修改后的《土地管理法》规定:“国家能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目选址确实难以避让永久基本农田,涉及农用地转用或者土地征收的,必须经国务院批准。”自然资源部《关于做好占用永久基本农田重大建设项目用地预审的通知》(自然资规〔2018〕3号),对重大建设项目允许占用永久基本农田的,具体规定了六类情形:如军事国防类、交通类、能源类、水利类等。


2.临时用地。建设项目施工和地质勘查需要临时用地、选址确实难以避让永久基本农田的,在不修建永久性建(构)筑物、经复垦能恢复原种植条件的前提下,土地使用者按法定程序申请临时用地并编制土地复垦方案,经县级自然资源主管部门批准可临时占用,并在市级自然资源主管部门备案,一般不超过两年。


3.设施农业。对于平原地区从事规模化粮食生产涉及的配套设施建设,选址确实难以安排在其他地类上、无法避开基本农田的,经县级自然资源主管部门会同农业农村部门组织论证确需占用的,可占用基本农田。占用基本农田的,必须按数量相等、质量相当的原则和有关要求予以补划。


这次修改的《土地管理法》还有一条新规定,对永久基本农田占耕地比例,原则要求占80%以上,但不是硬性规定了,各地可以自己掌握比例。(苏昂/文)


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