导读：国家征收行为指向的客体是国有土地上的房屋，因此随着征收行为衍生的补偿行为指向的对象就是房屋所有权人。房屋所有权人的“被征收人”地位也是被《国有土地上房屋征收与补偿条例》固定下来的。因此，与房屋有关的其他主体，例如承租人、债权人等一般只能通过合同关系主张损失弥补，不能直接从征收方获得征收补偿。然而，我国现实情况复杂、房屋性质多样，在征收与补偿问题上不能一概而论。今天，在明律师就来跟您聊聊某些“承租人”是否有权获得补偿安置这一问题。
根据《公共租赁住房管理办法》第三条规定，公租房即公共租赁住房，是指限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。
不同于普通个人出租用房的自住、出售、出租、抵押等多重功能，公租房仅限于出租这一项功能。“出售”代表所有权，“出租”代表使用权。公租房的所有权归国家，使用权归承租人，但因公租房的建造目的及实际使用状况均限于出租，因此享有长期缴纳低价房租居住该房屋权利的公租房承租人，在征收与补偿上，其经济地位接近房屋所有权人。
公租房一旦被征收，公租房承租人基于该房屋的使用权随之丧失。因公租房承租人属于中等偏下收入的住房困难人群，其想要凭借自身经济状况恢复公租房被征收前的生活居住水平自是难上加难，几乎不可能实现。基于权益受损则应补偿的法理原则、以及逐步改善住房困难群体居住水平的政策支持，公租房承租人都应当在其承租的公租房被征收后获得另行安排公共租赁住房供其承租、搬迁和临时安置费等补偿。如此，也将有利于消解群体矛盾、推进民生工程、构建和谐社会。
但需要指出的是，根据目前现行的地方规定，公共租赁住房的承租人是被明确排除在补偿安置权利人范围之外的。
如《天津市国有土地上房屋征收与补偿规定》第43条规定，本规定所称公有房屋，是指执行市人民政府批准的租金标准的直管公产房屋和单位产房屋，不包括公共租赁住房等保障性住房。
《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第57条规定，本办法所称公有房屋承租人，是指与公有房屋的产权人或者管理人建立租赁关系，并执行政府规定标准租金的直管公房和自管公房承租人，公共租赁住房、廉租住房的承租人除外。
《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》更是将补偿对象缩限为“被征收人和直管公房承租人”。
这或许与公共租赁住房这一事物出现时间不长，相关房屋及其规划都很新，短期内被拆迁的可能性不大有关。
廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。
具体而言，根据《廉租住房保障办法》第五条规定，“廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租等相结合。货币补贴是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭发放租赁住房补贴，由其自行承租住房。实物配租是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭提供住房，并按照规定标准收取租金。”据此，廉租房的保障对象即承租人为城市低收入住房困难家庭。
与公租房相同，廉租房只租不售，同时兼社会公共福利和住房保障性质，在建设目的和具体适用上亦与公租房大同小异。《住房城乡建设部 财政部 国家发展改革委关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》中指出，“根据《国务院批转发展改革委关于2013年深化经济体制改革重点工作意见的通知》（国发〔2013〕20号）和《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发〔2011〕45号）等文件精神，从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后统称为公共租赁住房。”因此，公租房和廉租房在法律意义和政策支持上几乎可以等同，在征收与补偿问题上亦应适用相同规则，前述已析，不再赘述。
房屋按用途可分为住宅房屋和非住宅房屋两大类，其中非住宅房屋又分为营业性房屋和非营业性房屋。此处经营用房承租人，指营业性住房的承租人。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第一款规定，“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”
在此法条规定的征收补偿范围内，其中房屋装修装饰损失补偿、搬迁补偿、停产停业损失补偿等实际上应为针对承租人的补偿。然而，征收方通常将所有补偿直接给予房屋所有权人而非房屋承租人，同时，因“征收”并非常规的合同违约或解除事由，房屋所有权人与房屋承租人一般未在合同中事先约定。故，经营用房承租人往往因征收产生了巨大经济损失，却无任何补偿。
但是，虽为现状，却并不代表经营用房承租人没有获得相应补偿的权利。目前众多征收领域地方性规定均明确，征收有租赁关系的非住宅，租赁双方对停产停业损失的承担方式有约定的，从其约定。没有约定或者约定不成的，房屋征收部门可以将有争议部分的货币补偿款公证提存，在当事人协商或诉讼结果确定后支付。
在明律师建议广大经营用房承租人，在房屋征收决定公告发布之后，就应及时与房屋所有权人、房屋征收部门协商补偿事宜。若是三方不能达成补偿协议，经营用房承租人可以依据房屋租赁合同向房屋所有权人主张相应损失补偿，必要时可提起民事诉讼以解决合同纠纷。
综上所述，征收补偿对象不仅包括房屋所有权人和公有房屋承租人，还应当包含公租房承租人、廉租房承租人、经营用房承租人等利害关系人。权利需要被保障，也需要自身积极行使。征收范围内的公民、法人或其他组织，一定要熟悉相关法律法规及政策文件，合理合法地保护自身权益。（何焱/文）
