导读：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定了被征收房屋的价值应当由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。第二十条规定了房地产价格评估机构的选定方式。这两条规定对房屋征收评估进行了简要概述，关于评估程序、评估机构、估价师等方面的具体规定还要依据《房地产估价机构管理办法》《注册房地产估价师管理办法》《房地产估价规范》等。收到评估报告后，被征收人通常只会注意评估结果，而忽略评估机构和估价师的问题，殊不知其中别有洞天，甚至会直接影响评估报告的效力。
1.省、自治区、直辖市对评估机构的选择有具体规定
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款规定，“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。”此条款就房地产价格评估机构的选择问题只作了协商选定、多数决定、随机选定的笼统规定，将具体办法的制定权授予省、自治区、直辖市。而各省规定时不仅将其细化，也设定了可比照的客观标准，我们以北京市和上海市为例：
《北京市国有土地上房屋征收房地产价格评估机构选定办法》第四条规定，“市住房城乡建设委根据房地产价格评估机构的资质、从业经历、监管记录、社会反映等情况，建立房屋征收房地产价格评估机构名录，并向社会公布。进入名录的房地产价格评估机构应具备以下条件：（一）具备房地产价格评估资质；（二）无不良监管记录。未列入房屋征收房地产价格评估机构名录的，不得承接本市房屋征收评估业务。”
《上海市国有土地上房屋征收评估管理规定》第六条规定，“从事房屋征收评估的估价机构，应当具有估价机构一级、二级、三级资质等级，但三级资质在暂定期内的除外。估价机构应当具有与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师和辅助人员。”
依据上述规定，北京市和上海市均对房屋征收评估机构提出了更高的要求。被征收人可以通过公示的评估机构备案证书来查看评估机构的资质等级、有效期限等，同时被征收人还可以通过国家企业信用信息公示系统来查看评估机构有无不良监管记录、有无司法诉讼等。总之，被征收人在审查评估机构的资格条件时，除了对应《国有土地上房屋征收与补偿条例》之外，还应关注被征收房屋所在地的省、自治区、直辖市的规定。
2.评估机构应当在其资质等级许可范围内从事估价业务
上述 《北京市国有土地上房屋征收房地产价格评估机构选定办法》第四条规定中对房屋征收评估机构的资质等级提出了要求，那么其资质等级究竟代表什么呢？
根据《房地产估价机构管理办法》第二十五条规定，“从事房地产估价活动的机构，应当依法取得房地产估价机构资质，并在其资质等级许可范围内从事估价业务。一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、房屋征收、在建工程抵押以外的房地产估价业务。”
根据此规定，能够从事房屋征收评估的只能是具有一级、二级、三级资质的评估机构，暂定期内三级资质的评估机构不能从事房屋征收的房地产估价业务。换言之，《北京市国有土地上房屋征收房地产价格评估机构选定办法》就评估机构资质的要求只是强调，并非额外规定，全国的房屋征收评估活动都应当依据《房地产估价机构管理办法》第二十五条的规定来审查评估机构的资质等级。因此，被征收人在选定评估机构时应当注意审查评估机构的资质，如若不具有相应资质的评估机构已经作出房屋征收评估报告，被征收人亦可以通过申请复核、专家委员会鉴定或是申请行政复议、提起行政诉讼等方式来对评估报告提出异议。
1.房地产估价师数量应与征收评估项目相适应
《国有土地上房屋征收评估办法》第七条规定，“房地产价格评估机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。”
实践中，某些大范围的征收项目，牵涉数百户直至上千户被征收房屋，在公示中却只显示两名估价师信息。被征收人难免心生疑惑，就两名估价师是如何在短时间内去往几千户被征收房屋实地查勘，又是如何在短时间内作出评估报告的？显然，估价师与评估项目工作量不匹配，此举不合理亦不合法。
2.注册房地产估价师的注册有效期为三年
根据《注册房地产估价师管理办法》规定，注册房地产估价师实行注册执业管理制度。取得执业资格的人员，经过注册方能以注册房地产估价师的名义执业。注册证书是注册房地产估价师的执业凭证，注册有效期为三年。
因此，被征收人应当审查估价师是否具有注册房地产估价师执业证，以及该估价师作业时间是否在其执业证的证载注册有效期内。如果答案是否定的，则该估价师出具的评估报告就不能产生相应法律效力。
综上所述，关于评估机构，省、自治区、直辖市对评估机构的选择有具体规定，评估机构应当在其资质等级许可范围内从事估价业务；关于房地产估价师，房地产估价师数量应与征收评估项目相适应，注册房地产估价师的注册有效期为三年。除此之外，还有很多关于评估机构及房地产估价师的规定不能尽数。
总之，在明律师提示广大被征收人，就评估问题，不要仅关注于评估结果，评估机构、房地产估价师、评估程序等都是值得注意和审查的地方。如遇不明之处，一定要咨询专业征地拆迁律师，以免遗漏违法之处或是错过诉讼时点。（何焱/文）
