李春红律师
律师观点分析
一、案情简介
（一）租赁项目合作背景
出租方将自有厂房二楼出租给承租方用于食品生产经营，双方签署两份书面协议：一份设备买卖协议，一份《租房合同》。租赁合同明确约定租赁期限、年度租金标准、租金预付规则。合同同时约定，承租人逾期不支付租金，出租人有权解除合同，承租人应当腾空搬离并赔偿全部损失。
（二）纠纷发生经过
合同履行过程中，双方就设备买卖产生矛盾，承租方停止生产经营。按照租赁合同约定，承租方应当提前支付下一年度租金，但承租方拒绝缴纳租金，虽已经停止实际生产，却一直没有向出租方交还房屋钥匙，未完成房屋腾退交接手续。出租方多次沟通催缴租金、要求腾退厂房，均遭到承租方拒绝。
（三）被告核心抗辩理由
承租方庭审中提出两项关键抗辩，以此拒绝支付全部租金：
1.出租方在厂房堆放杂物，同时多次实施断水、断电行为，属于出租人先行违约，直接造成其无法开展生产经营，已经自行搬离厂房，不应再承担租金；
2.合同约定每日千分之五滞纳金标准过高，法律没有租赁合同滞纳金概念，该诉求不应当被法院支持。
（四）案件核心法律难点
1.举证责任分配问题：承租人主张出租人堆放杂物、断水断电，需要提交合法有效的证据加以佐证；报警记录需要核实发生时间是否对应案涉租赁周期。
2.停止经营不等于免除租金义务：承租人自身原因停产，但未交还房屋钥匙、没有完成房屋交接，是否应当继续承担租金或者房屋占有使用费。
3.合同约定滞纳金效力问题：租赁合同约定日千分之五滞纳金，该标准换算年化利率极高，司法实践极易被认定违约金过高。
4.两份合同交叉干扰：本案同时存在设备买卖法律关系和厂房租赁法律关系，需要把买卖纠纷与租赁纠纷进行切割，不能让设备争议抵销厂房租金义务。
（五）当事人维权困境
出租方自行和承租人协商长达数月，对方一直以出租人断水断电违约作为借口拒付租金。普通当事人分不清租金、占有使用费法律概念，也无法区分设备买卖纠纷与房屋租赁纠纷，担心庭审中被对方混淆法律关系，面临租金全部无法追回的风险。当事人委托天津李春红律师作为本案代理律师，向人民法院提起民事诉讼维权。
二、办案经过
（一）委托初期：证据梳理与法律风险预判
接受当事人委托后，天津李春红律师第一时间开展租赁合同纠纷证据整理工作：
1.区分两层独立法律关系，将《租房合同》与设备买卖协议进行拆分，明确设备买卖产生的争议属于另外的法律关系，不能直接对抗厂房租金支付义务；
2.完整调取租赁合同、沟通记录，梳理租金金额、付款节点、租期约定，精确核算欠付租金，同时明确主张房屋占有使用费，即：即便合同解除，只要房屋没有交还，承租人就要继续付费；
3.预判被告抗辩方向：针对被告所称 “堆放杂物、断水断电”，提前对证据规则进行研究，依据民事诉讼谁主张，谁举证原则，提出：如果承租人主张出租人违约，应当由承租人提交充分证据证明；
4.对报警记录进行分析，发现被告提供报警记录发生于正式租赁起始时间之前，与本案待证事实不具备关联性，提前准备质证意见；
5.对合同约定日千分之五滞纳金作出风险预判，该标准明显超出实际损失，司法实践大概率不予支持，如实向委托人进行风险释明。
（二）立案阶段：规范拟定诉讼请求，整理全套证据材料
1.确立四项诉讼请求：请求解除租赁合同、判令被告搬离厂房、支付欠付租金、主张滞纳金，同时在事实理由中重点阐述房屋占有使用费的法律逻辑；
2.将证据分组编排：租赁合同、沟通记录等，每一份证据写明证明目的，把租赁关系、租金标准、欠付事实清晰呈现；
3.厘清诉讼思路：即便法院不支持高额滞纳金，也要确保租金以及房屋占有使用费全部得到法庭支持，优先保障委托人核心财产权益。
（三）庭审对抗，逐条反驳承租方抗辩意见
开庭审理过程中，承租方坚持主张出租人堆放杂物、多次断水断电，属于先行违约。李春红律师结合证据、法律规定进行分层抗辩：
1.针对 “堆放杂物、断水断电” 抗辩进行质证反驳承租人声称出租人堆放杂物、断水断电，但是没有提交有效证据予以证实。其提交报警记录发生时间早于案涉租赁周期，与本案没有关联，不能够证明租赁期内出租方实施断水断电行为。在举证不能的情况下，承租人该抗辩不能够成立。
2.区分停止经营和房屋占有法律概念承租人因为设备纠纷自行停止生产经营，但一直持有房屋钥匙，没有向出租方办理房屋交接、腾空返还手续。租赁合同当中租金对价是对厂房占有使用，而不是保证承租人一定能够盈利生产。即便承租人不生产，只要持续控制房屋，就应当承担租金；合同解除之后没有腾退，则应当支付房屋占有使用费。
3.切割设备买卖与厂房租赁两个独立法律关系双方之间设备买卖合同的纠纷，应当另案处理，不能够以此拒付厂房租赁项下的租金，二者法律关系互相独立。
4.关于高额滞纳金问题李春红律师如实向委托人释明风险，日千分之五的滞纳金标准过高，司法实践很难得到法院全部支持。庭审中优先聚焦租金及占有使用费的核心诉求，不在高额违约金上过度纠缠，优先保障当事人主要债权。
整套举证、质证、法庭辩论逻辑完整，代理意见均由书证、民法典合同编法条支撑，合议庭采纳李春红律师绝大多数代理观点。
三、案件结果
（一）一审法院判决主要内容
1.判决解除双方签订的厂房《租房合同》，判令承租方于期限内腾空并且向出租方返还案涉厂房；
2.判令承租方支付欠付年度租金 80000 元；
3.判令承租方按照每年 80000 元标准，持续向出租方支付房屋占有使用费，计算至实际腾空交还房屋之日为止；
4.驳回原告关于高额滞纳金的诉讼请求；
5.本案诉讼费用全部由承租方承担。
（二）当事人案件收益
虽然高额滞纳金没有得到法院支持，但是委托人核心诉求全部胜诉。法院判决承租人必须腾退厂房，同时完整支持租金以及房屋占有使用费，只要房屋没有交还，就要持续付费，最大限度弥补出租方空置损失，避免厂房被长期占用却拿不到任何补偿。为后续强制执行提供完整裁判依据。
四、成功经验
（一）天津李春红律师精准区分两套独立法律关系，避免债务混淆
本案同时存在设备买卖、厂房租赁两份合同，承租人试图拿设备买卖纠纷拒付租金。李春红律师将两个法律关系完全切割，明确买卖纠纷应当另案起诉，不能对抗租金支付义务，防止当事人核心债权被抵消。
（二）善用举证责任规则，击破承租人不实抗辩
承租人声称出租人断水断电、堆放杂物，以此主张出租人违约。李春红律师牢牢把握民事诉讼 “谁主张谁举证” 原则，抓住对方证据瑕疵，报警记录时间与租赁周期不匹配，证据没有证明效力，法庭直接不采信承租人抗辩理由。
（三）重点主张房屋占有使用费，堵住维权漏洞
很多房东误以为承租人不生产经营就不用付钱。李春红律师在诉讼中明确主张房屋占有使用费，即合同解除之后，只要房屋没有交还钥匙、没有实际腾空，就要持续付费，避免出现 “合同解除、房屋被占、却拿不到钱” 的重大损失。
（四）客观评估诉讼风险，不盲目追求高额违约金
案涉合同约定日千分之五滞纳金，年化利率极高，明显超出实际损失。李春红律师提前向委托人释明风险，将案件主攻方向放在租金、占有使用费这些核心权益，不把胜诉希望寄托在过高违约金上，优先保证主要债权能够拿到生效判决支持。
（五）诉讼请求设计兼顾现实执行，便于后续强制执行
本案判决不仅确认金钱给付义务，同时明确腾空返还房屋判项，未来对方拒不履行，既可以申请执行金钱，也可以申请法院强制腾退厂房，从根源解决房屋被霸占无法收回的风险。
五、律师观点（李春红律师专业总结）
作为长期处理商事房屋、厂房租赁合同纠纷的天津知名律师李春红，结合本案办案经历，针对厂房、商铺出租人和承租人，总结四点实务法律建议：
1.承租人主张出租人断水断电、房屋不适租，必须提交充分证据民事诉讼遵循谁主张谁举证原则。如果承租人主张出租人堆放杂物、断水断电、房屋不能使用，不能只靠口头陈述，应当保存现场照片、视频、沟通记录、对应时间段报警回执等证据；仅有与案涉租赁周期无关的报警记录，不能够证明出租人在租赁期内存在违约行为，抗辩会被法院驳回。
2.承租人停止经营不等于可以拒付租金，不交钥匙就要承担占有使用费
租赁合同的对价是占有房屋，不是保证承租人生产盈利。承租人自身经营原因停产，只要没有和出租人协商解除合同，没有交还房屋钥匙、完成房屋腾空交接，就应当继续支付租金；即便法院判决解除租赁合同，拒不搬离的，需要继续支付房屋占有使用费，直到房屋实际返还之日。
3.一份合同的纠纷，不能随意对抗另外一份合同义务
如果出租人和承租人同时存在买卖、租赁多重法律关系，各自属于独立合同。不能拿设备买卖的争议，直接拒绝支付厂房租金，存在纠纷应当另行起诉维权，不可直接抵销租金债务。
4.租赁合同不要约定过高滞纳金、违约金，过高会被法院不予支持
很多租赁合同直接约定日千分之三、日千分之五滞纳金，换算成年利率非常高。我国法律上租赁合同没有 “滞纳金” 概念，该约定本质属于逾期付款违约金，约定标准过分高于实际损失，法院有权不予支持或者予以调减。建议签署租赁合同时，将逾期付款违约金约定在合理范围，避免该条款最终无法落地。
最后，李春红律师提醒广大厂房、商铺出租人：发生承租人欠租拒搬离纠纷，切忌采取私自锁门、断水断电等过激手段，应当留存沟通、催缴证据，及时通过法律途径起诉，同时记得在诉讼请求中一并主张房屋占有使用费。对于承租人而言，如果认为出租人存在违约，务必第一时间固定完整证据，不要在没有证据的情况下直接拒绝支付租金，否则将承担败诉风险。遇到标的较大厂房商铺租赁纠纷，建议尽早委托专业合同律师介入，完善证据、规范诉讼请求，最大化维护自身合法权益。