“跳单”又称“跳中介”，指的是中介人在为委托人提供中介服务后，委托人却利用中介人所提供的服务，私下里与相对方签订合同，或者另行委托其他中介机构与相对方订立合同的行为。《民法典》第九百六十五条明确规定：“委托人在接受中介人的服务后，若利用中介人提供的交易机会或媒介服务，绕过中介人直接签订合同的，应当向中介人支付相应的报酬。”《 民法典》的实施，明确禁止了违背契约精神的“跳单”行为，司法实践中已对部分“跳单”行为作出了否定性的评价。然而，“跳单”行为具有一定的隐蔽性和争议性，那么在司法实践中，究竟如何理解和认定“跳单”呢？  

一、司法实践中“跳单”的认定    

1.客观上的“跳单”行为。《民法典》第九百六十五条关于“跳单”的规定是“绕开中介人直接订立合同”，从字面理解似乎是指委托人直接与标的物所有人进行交易。然而，在实际操作中，更多的是委托人通过其他中介机构订立合同，这种情况下的“跳单”行为具有较强的隐蔽性。

2.主观上的“跳单”故意。“跳单”行为的主观意图十分明确，中介费用高是委托人选择“跳单”的主要诱因。甚至在委托人与中介机构及房主即将达成购买协议时，由于中介要求的中介费用过高、不愿让步或让步很少，委托人便会选择通过其他中介以极低的中介费用直接完成交易。在此过程中，委托人甚至未对中介费进行协商就另寻他径，其“跳单”意图非常明确。

二、如何区分“跳单”与正常市场行为    

市场经济鼓励公平竞争与择优选择，以此激励经营主体提供更优质的产品和服务，同时赋予消费者更广泛的选择权。以房屋买卖中介服务合同纠纷这一常见情形为例，区分“跳单”与正常市场行为主要体现在以下几点：    

1.是否对多家中介机构进行了比较。这种比较涵盖中介费用、产品报价、服务质量等多个方面。实践中，跳单行为通常发生在委托人最初仅选择一家中介机构提供服务，且该机构提供的信息和服务基本令委托人满意的情况下。然而，在即将达成交易时，由于某一因素（实践中主要是中介费过高），委托人放弃该中介机构，转而委托其他中介或个人完成交易，这构成“跳单”。相反，如果委托人从一开始就委托了多个不同中介机构提供服务，并最终选择自己满意的中介进行交易，这属于消费者的自主选择行为，不宜认定为“跳单”。最高人民法院公布的指导案例1号也明确指出，如果买方通过其他公众可获知的正当途径获得了相同房源信息，有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同，且其行为没有利用原中介公司的房源信息，则不能认定为违约。    

2.是否与中介机构进行了协商。即使委托人最初仅委托了一个中介机构提供服务，如果在服务过程中因中介费用、产品报价、服务质量等产生分歧，且委托人与中介机构经过充分协商后仍不能达成一致，委托人另行委托其他中介机构或个人重新进行协商，并以符合市场价格的中介费用完成交易的，也不宜认定为“跳单”。    

3.另行委托的中介费用是否正常。中介费用过高是“跳单”行为的主要诱因，以笔者所在城市为例，房屋买卖的中介费用通常按房屋成交价款的2.7% 收取。尽管中介收费可以有一定的优惠，但单笔中介费用往往高达数万元，远高于“跳单”后的实际支出。如果委托人另行支付的中介费明显低于正常的市场价格，则容易被认定为“ 跳单” 行为；反之，则不宜认定。因此，委托人实际支出的中介费用是否符合正常的市场价格，也是判断“跳单”的一个重要参考因素。    

综上所述，消费者在同一时期选择多家中介服务机构进行服务，并择优选择中介进行交易，一般不会被认定为“跳单”行为。如果消费者起初只选择了一个中介机构，但对其中提供的服务不满意，应与中介机构就服务质量和中介费用进行充分协商。协商不成时，再依据市场行为选择其他中介，以避免被认定为“ 跳单” 行为而承担责任。同时，中介机构也应提高服务质量、制定符合市场行情的收费标准，并培养充分的市场竞争意识，不能仅依靠禁止“跳单”的法律条款而固步自封。