孙珊珊律师
律师观点分析
一、案件基本概况
本案属于商业商铺房屋租赁合同纠纷，三亚孙珊珊律师接受商业管理企业委托，作为案件代理人参与一审诉讼。
案涉商铺最初由案外人承租，后经三方签署承租方变更协议，承租人变更为庞某某，继续承租商铺用于经营实体门店，合同对租期、租金标准、履约保证金等内容作出完整约定。后续因为出租方与产权持有方发生重大商业纠纷，商业管理企业退出商场运营，向庞某某退还了部分时段租金，并且就履约保证金退还事宜签订书面协议。此后庞某某直接向产权方缴纳租金，实际继续占用、使用涉案商铺开展经营。
时隔一段时间后，产权方对商场进行整体处置，采取断电等方式，导致庞某某无法继续经营，门店被迫撤场，装修设施也被拆除。庞某某遂提起民事诉讼，将原商业管理企业列为被告，同时将产权企业列为第三人，起诉要求原出租方赔偿客户退费损失、经营损失、装修及设备残值损失，并且要求退还履约保证金，各项诉求合计二十余万元。
本案开庭审理，原告、被告、第三人均派员出庭，庭审结束后法院组织调解，但各方未能达成和解，案件继续判决。被告方核心抗辩：双方租赁合同早已协商解除，后续原告实际与产权方建立新的租赁关系，停业损失应当由产权方承担，被告不应当承担任何赔偿责任。
二、孙珊珊律师代理办案思路与举证策略
接受委托后，孙珊珊律师梳理租赁合同、承租方变更协议、租金退款凭证、保证金退还协议书、原告向产权方缴纳租金的付款记录等全套证据，构建完整抗辩逻辑：
1.梳理合同演变过程，证明原租赁关系已经协商解除结合退还部分租金、签订保证金退款协议、原告不再向我方当事人缴纳租金等客观行为，论证双方已经以实际行为协商解除原有商铺租赁合同，原合同权利义务终止。
2.证明原告后续和产权方建立事实租赁关系提交原告向产权方直接缴纳租金的相关证据，证实自原合同解除之后，原告直接向产权方支付租金，接受产权方的商场管理，双方成立不定期事实租赁合同。后续断电、清场、装修拆除，全部发生在该新租赁关系履行阶段。依据合同相对性，该阶段产生经营损失、退费损失、装修残值损失，不应当由早已退出租赁关系的原出租方承担。
3.精准区分不同主体之间的法律关系区分「被告与产权方之间的纠纷」、「被告与原告旧租赁合同」、「原告与产权方新租赁关系」三层法律关系，提出原告的损失系产权方后续处置商场行为造成，即便产权方存在过错，赔偿责任也应当由产权主体承担，不能转嫁到已经退出的原出租方。同时对原告各项损失的计算方式发表质证意见，指出损失应当要有完整发票佐证。
4.合理应对程序申请，拒绝中止审理针对我方当事人提出的中止审理申请，从法律角度充分说明：本案审理的是原出租人和原告之间的租赁关系，不需要以被告与产权方另案诉讼结果作为裁判依据，法院最终采纳该观点，没有中止案件审理。
三、法院裁判结果
法院完整采纳孙珊珊律师代理的抗辩观点，作出一审判决：
1.全部驳回原告庞某某的全部诉讼请求；
2.本案案件受理费全部由原告自行承担。
法院裁判核心观点：原被告之间商铺租赁合同已经通过双方实际行为协商解除；后续原告直接向产权方缴纳租金，和产权方成立不定期租赁关系；原告诉请的各项损失均发生在后一段租赁关系履行期间，向已经退出租赁关系的原出租方主张赔偿，缺乏事实与法律依据，不予支持。同时本案审理不需要参考被告与产权方的另案结果，不予中止诉讼。
四、孙珊珊律师案件总结与维权提示
本案是商业商场租赁的典型纠纷，商场运营主体与产权方发生矛盾后，容易出现多方主体混杂的租赁局面，承租人发生损失后经常直接起诉最初签约的出租方。
三亚孙珊珊律师提示：商业商铺租赁中，各方应当留意合同变更、合同解除的书面证据；租金缴纳对象发生变化，往往代表租赁主体发生变更；合同相对性是审理租赁纠纷重要原则，损失应当向当下实际建立租赁关系的相对方主张。作为出租方，退出商场运营时，应当留存好退款、协议变更、承租方后续向第三方交租等完整证据，遇到被起诉时及时委托专业房产律师应诉，规避不必要的赔偿风险。