代理房产中介胜诉案例（未承担赔偿责任）

律师观点分析

河南省郑州高新技术产业开发区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）豫0191民初19673号

原告任XX，女，1986年12月31日出生，汉族，住河南省卫辉市。

委托代理人X，河南XX律师事务所律师。

被告李XX，男，1987年2月10日出生，汉族，住河南省郏县。

被告孟XX，女，1990年6月10日出生，汉族，住山东省聊城市东昌府区。

第三人郑州XX房地产营销策划有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区。

法定代表人曹X，总经理。

委托代理人王胜利，河南XX律师事务所律师。

委托代理人XX，该公司员工。

原告任XX与被告李XX、被告孟X、第三人郑州XX房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告任XX及其委托代理人郭X、第三人郑州XX房地产营销策划有限公司（以下简称XX房地产公司）委托代理人王胜利、鲁X到庭参加诉讼。被告李XX、被告孟X经本院传票传唤未到庭，依法对其缺席审理。本案现已审理终结。

原告诉称：2018年9月30日，原告与被告李XX签订《房屋买卖（居间）合同》，约定由原告购买被告李XX所有的位于郑州市高新技术产业开发区金梭路189号1号楼2单元14层172号的房屋，总价为1250000元。合同签订后，原告按合同约定向被告李XX支付定金及首付款共计670000元，并约定由被告李XX负责偿还涉案房屋的银行贷款并办理解押。但在该合同的履行过程中，被告李XX未按时偿还房屋银行按揭贷款，导致该合同无法继续履行。经原告在郑州市不动产登记中心查询，被告李XX名下的该房产已被河南省郏县人民法院和郑州高新技术产业开发区人民法院查封。原告与被告李XX签订《房屋买卖（居间）合同》并支付房款时，其与被告孟X系夫妻关系。故请求判令：1、解除原告与被告李XX签订的《房屋买卖（居间）合同》；2、被告李XX、被告孟X共同返还原告支付的购房定金及房款670000元，并共同赔偿佣金损失25000元、违约金300000元；3、第三人XX房地产公司对上述第二项诉讼请求承担共同赔偿责任。

被告李XX、被告孟X未答辩。

第三人XX房地产公司辩称：我公司作为居间方已实际促成本案房屋买卖合同的成立，该合同是三方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。我公司已全面履行了自身合同义务，完全遵守了诚实信用原则，整个过程均如实报告，无任何过错。涉案合同第7条第1项约定，本合同经甲乙丙三方签订成立后，甲乙双方应向丙方付清佣金，合同的解除或终止，一方或双方违约导致合同不能履行，均不影响丙方佣金的收取。我公司收取相关佣金是自己的劳动所得，无论法院认定是原告及被告李XX单方违约或是双方均违约，我公司收取的佣金均符合法律规定及合同约定，不应当返还。该房屋的购房款均由原告向被告李XX交纳，我公司未向原告收取分文购房款。综上，原告要求我公司对返还购房款、定金、佣金等承担共同赔偿责任无事实及法律根据，应驳回原告对我公司的诉讼请求。

经审理查明：2015年10月31日，被告李XX作为买受人，河南三德置业有限公司作为出卖人，签订合同编号为GX150××××9797的《商品房买卖合同》一份，约定购买位于郑州高新技术产业开发区××单元××号的房屋，建筑面积为95.03平方米。

原告作为买方（乙方），被告李XX作为卖方（甲方），第三人XX房地产公司作为居间方（丙方），签订有《房屋买卖（居间）合同》一份，约定：甲方自愿将坐落于郑州高新技术开发区金梭路189号1幢2单元14层172号的房屋出售给乙方，商品房买卖合同号为GX150××××9797，房屋所有权人为李XX，房屋建筑面积为95.03平方米。甲乙双方协商一致，同意该房产的总价款为1250000元。乙方于2018年9月30日交付200000元作为购房定金，2018年10月15日之前付450000元，共计首付款650000元，甲方收到总定金后将房屋完全交付乙方使用。甲方除电视、沙发、茶几、茶桌带走，其余家电家具留下乙方使用，无费用。自房产证下发后，甲方需要无条件配合乙方走过户流程，不得无故拖延过户日期。甲方承诺该房屋现有银行贷款510000元，在过户之前由甲方自行解押，甲方一直还月供。在过户期间甲方需保证本合同约定的房屋权属真实和清楚，保证该房屋无抵押、无欠款、无纠纷，保证该房屋可以正常过户。若在此过户期间发生所有与甲方有关的产权纠纷、债权纠纷及使用纠纷由甲方负责处理，并承担相应的民事及经济责任。因以上纠纷而给乙方和丙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。若甲方违约，除了返还乙方支付的定金650000元，另支付乙方违约金650000元及乙方的装修费用和订房期间房价上涨部分损失，若乙方违约则定金不退。庭审中原告及第三人XX房地产公司均称上述合同的签订时间为2018年9月30日。

2018年10月1日，第三人XX房地产公司向原告出具收款收据一份，确认收到原告交纳的中介费25000元。2018年9月30日，原告向被告李XX转款150000元，被告李XX并向原告出具收据一份，确认收到原告购房定金150000元。2018年10月11日，原告再次向被告李XX转款500000元，被告李XX并向原告出具收据一份，确认收到原告购房款500000元。原告于2019年2月12日通过微信向被告李XX转款10000元、于2019年3月3日向被告李XX转款3000元、于2019年3月6日向被告李XX转款2000元、于2019年3月16日向被告李XX转款5000元。庭审中原告称被告李XX称其没有钱还房贷，又让原告向其支付了上述20000元。

2018年10月12日，原告与被告李XX签订《房屋交接书》，对位于翰林国际城1号楼2单元1404号的房屋进行了交接。2019年4月9日，王兴华向第三人XX房地产公司出具收条一份，确认收到涉案房屋的商品房买卖合同、个人住房（商业用房）借款合同、房屋买卖（居间）合同。2019年4月10日，原告向第三人XX房地产公司出具收条一份，确认收到涉案房屋的契税发票、预收购房款发票、购房款发票、维修基金票据。

原告提交的《不动产登记资料查询结果证明》显示坐落于郑州高新技术产业开发区××街××楼××单元××号的房屋预告登记权利人为李XX，该房屋于2015年12月8日设立预售商品房抵押权登记，权利人为中国建设银行股份有限公司河南省分行，该房屋于2019年1月14日被河南省郏县人民法院查封、于2019年3月19日被郑州高新技术产业开发区人民法院查封、于2019年4月23日被郑州高新技术产业开发区人民法院查封，截止2019年8月14日该房屋仍处于查封状态。

另查明，被告李XX与被告孟X于2011年11月15日在郏县民政局登记结婚，后于2018年10月29日在郑州高新区民政局协议离婚，双方签订的离婚协议书约定有“双方婚后购买登记在男方名下坐落于郑州市高新技术开发区××院××楼××单元××号的房产离婚后归男方所有，女方自愿放弃此套房产的所有权，自离婚之日起，此套房屋的贷款归男方偿还，与女方无关”。

以上事实，有原告提交的房屋买卖（居间）合同、商品房买卖合同、收款收据、不动产登记资料查询结果证明各一份、收据及转款凭证各二份、微信转款记录、微信聊天记录、银行流水记录各一组、结婚证、结婚登记审查处理表、离婚登记审查处理表、离婚协议书复印件各一份、第三人XX房地产公司提交的房屋买卖（居间）合同、房屋交接书、不动产登记资料查询结果证明各一份、收条二份、收据二份、转款凭证一份，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。

本院认为：原告与被告李XX以及第三人XX房地产公司签订的《房屋买卖（居间）合同》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，各方均应依约履行各自合同义务。该合同对于房屋成交价格、付款方式、房屋交付、办理解押贷款及过户、违约责任等均作有约定。该合同签订后，原告于2018年9月30日、10月11日向被告李XX支付购房款650000元，并在2019年2月及3月期间分四笔向被告李XX转款20000元，故对原告已支付购房款数额为670000元本院予以确认。双方签订的合同约定有“若在此过户期间发生所有与甲方有关的产权纠纷、债权纠纷及使用纠纷由甲方负责处理，并承担相应的民事及经济责任”。根据庭审查明事实可以确认本案房屋在办理解押过户手续之前，已因被告李XX的债务纠纷而被法院查封，且截至法庭辩论终结之日仍未解封。故在被告李XX因个人债务纠纷导致本案房屋被法院查封的情况下，其该行为已构成违约并导致原告订立合同的目的已无法实现，故原告请求解除该《房屋买卖（居间）合同》符合法律规定，本院予以支持。

原告请求被告李XX返还已付购房款670000元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，因被告李XX的违约行为致使合同被解除，在该合同解除后，被告李XX应将所收取的购房款予以返还，故对原告该请求本院予以支持。庭审中原告称在该房屋买卖合同解除后，其将自行搬出该房屋，故就该部分双方可自行处理。

原告请求被告李XX赔偿佣金损失25000元。本案房屋买卖合同因被告李XX原因导致被解除，原告为订立该合同所支付的佣金25000元属于其合理损失，该费用应由被告李XX作为违约方赔偿给原告，故对原告该请求本院予以支持。

原告请求被告李XX支付违约金300000元。原告与被告李XX签订的《房屋买卖（居间）合同》约定有“乙方于2018年9月30日交付200000元作为购房定金”、“若甲方违约，除了返还乙方支付的定金650000元，另支付乙方违约金650000元及乙方的装修费用和订房期间房价上涨部分损失”。故根据该合同约定以及原告的付款情况，本院认定该合同中关于定金部分约定数额应为200000元。双方签订的合同所约定的违约金数额过高，故参照合同对定金数额的约定，本院酌定被告李XX应支付原告违约金200000元，对于原告请求违约金数额过高部分，本院不予支持。

原告请求被告孟X承担共同还款责任。本案中，原告与被告李XX签订合同的时间为2018年9月30日，相关购房款均直接支付给被告李XX，被告李XX与被告孟X于2018年10月29日即离婚，双方并约定该房屋归男方所有，与女方无关，故根据上述情形，原告请求被告孟X承担共同还款责任依据不足，本院不予支持。

原告请求第三人XX房地产公司承担共同赔偿责任，其该请求并不具有事实和法律依据，本院不予支持。

被告李XX、被告孟X经本院传票传唤未到庭，视为对诉讼权利的放弃。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：

解除原告任XX与被告李XX、第三人郑州XX房地产营销策划有限公司签订的《房屋买卖（居间）合同》。

被告李XX于本判决生效后10日内，返还原告任XX购房款670000元、支付违约金200000元、赔偿佣金损失25000元，以上共计895000元。

驳回原告任XX的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取6900元，由原告负担525元，由被告李XX负担6375元。保全费5000元，由被告李XX负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

审判员　汪　涛

二〇一九年十月十九日

书记员　刘艳艳