张豆豆律师
律师观点分析
摘要：中介公司的员工在提供经纪服务过程中，必须以单位名义从事活动。中介费数额以双方合意为准，员工谈中介费属于典型的业务职权，其个人承诺减免中介费的法律行为属于中介费新补充约定，其法律后果由中介公司承担。但客户需有效举证中介员工有过减免承诺。
【案情回放】
2025年11月9日，在中介A公司的居间介绍下，卖方陆先生和买方签署了《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》（以下简称合同），约定陆先生将自有的上海市某区的房屋出售给买方，房屋成交总价为995万元，合同同时约定了付款方式、税费承担、网签过户和交房时间等。
在签合同当天，买卖双方不在一个房间里碰面，房屋买卖交易条件全部是中介在买卖双方之间传达沟通，合同也是分开签。根据房地产市场交易惯例和房地产买卖居间协议的一般条款规定，卖方一般是支付房价的1%作为中介费，但具体数额上双方可以再协商作特别约定，最终以双方合意为准，按照签订的佣金确认书金额支付中介费。在签合同前的谈判磋商阶段，中介告知卖方陆先生，由于买方那边不愿意付中介费，为了成交让陆先生这边多付一些。一开始中介提出让陆先生付18万元的中介费，后来经双方协商，确定陆先生支付给A公司的中介费数额为16.5万元，陆先生签了该数额的佣金确认书。此后买卖方又按约定签订了网签合同，并办理了其他交易手续。
2025年12月1日，买卖双方在中介A公司的两位员工的陪同下去房地产交易中心过户。根据约定，当天买方支付完房款、买卖双方办理好过户交房手续后，卖方陆先生应将16.5万元中介费全额支付给中介A公司。但在过户当天，陆先生和买方碰面沟通后才知道，中介通过隔离开买卖双方的方式，刻意在买卖双方之间制造信息差，实质上买方也出了中介费。因此，过户当天卖方陆先生与中介的员工产生了激烈的争论，最后A公司陪同办理过户的两位员工向陆先生口头承诺，陆先生只需付1个点（即房价的1%，99500元）中介费即结清，原来的16.5万元的中介费约定作废，陆先生同意了该方案。当日，陆先生向A公司支付了99500元中介费，A公司的门店开具了99500元的收据。A公司的两位员工向陆先生承诺已经调整中介费、确认卖家中介费已结清的事实，有陆先生家人拍摄的视频和录音为证，买方亦在场见证。
卖家陆先生以为和中介A公司的佣金争议已经结束，但是半年后，陆先生收到了A公司的起诉，A公司以16.5万元中介费未结清为由，要求陆先生支付剩余65500元佣金及逾期违约金。
【法院观点】
本院认为，中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。原、被告签署的《房地产买卖居间协议》《佣金确认书》以及被告与涉案房屋买受人签订的《房地产买卖合同》均系当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效。鉴于原告的居间服务促成了被告与涉案房屋买受方签订了房屋买卖合同，故原告居间成功，被告理应按约支付中介费。根据被告提供的视频、音频以及证人证言，可以证明原告已就中介费事宜与被告达成了新的合意，被告已全额支付中介费。原告现再次要求被告支付中介费，有违诚信，本院不予支持。
【法院判决】
一、驳回原告A公司的全部诉讼请求；
二、案件受理费全部由原告A公司承担。
【张律师点评】
在房地产交易市场中，普通人口语中的“中介”可以指个人（具体提供经纪服务的中介员工），也可以是中介机构，但是法律上认可的、房地产各类合同中的“中介”必须是取得营业执照或者相关资质的经纪机构（公司或者房产经纪事务所）。
简单来说，在中国大陆的房产交易(尤其是二手房买卖和正规租赁)中，从事居间、代理服务的“中介”必须是依法设立的房地产经纪机构(公司或者事务所)，而不能是个人，个人不能以自己的名义及“中介”身份独立开展经营活动并收取中介费，个人必须入职一家房产经纪机构（公司或者房产经纪事务所），由中介机构为上下家交易提供居间服务并对外承担法律责任。
因为客户接触的都是具体的人，中介的员工在履行职务的过程中是否遵循了单位的规章制度、是否经过单位授权，这是他们的内部问题，外人无法知晓，更没有举证义务。因此，中介的员工在履行职务的过程中虽有比较大的自主权，但他们作出的民事法律行为，法律后果都是归属他们入职的单位。只要认定员工的行为属于合法职权范围，法律就直接推定对单位生效，由单位承担法律后果，至于内部问题内部再结算，与外人无涉。
本案关键是被告是否能举证与原告已就佣金支付达成了新的约定，争议焦点主要有两个：1、员工在履行职务的过程中，未经单位确认、擅自实施的法律行为，对单位是否生效；2、口头承诺是否能变更原协议，该形式是否有效。
首先，根据《民法典》第170条“执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施的民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力”之规定，员工执行工作任务、在职权范围内作出的承诺，法律后果由公司承担。本案的原告为房产中介公司，其门店的房产经纪人以原告的名义为被告提供中介服务，员工谈中介费属于典型业务职权，对外代表原告即中介公司，故其法律后果应由原告中介公司承担。
其次，中介合同报酬以双方合意为准，员工优惠承诺属于居间报酬补充约定。根据《民法典》第469条之规定，合同可书面、口头、微信聊天等形式成立，因此原告员工通过口头方式向被告承诺中介费减免的约定亦是合法有效。
本案被告维权的关键点在于，被告陆先生是否能举证中介员工真的说过减免中介费这一事实，这关系到法律上能否认定原被告双方已就减免中介费事宜达成了新的补充约定。只要法院认定中介员工的承诺有效，剩余佣金就不用支付了。
顺带提醒，虽然房地产行业的惯例是最迟在过户时把中介费都付清，但是买卖交易已经完成并不能直接推定中介费已经支付完毕，终究是要看中介费约定的数额以及支付方的付款数额是否一致，如果有差额，法律上仍需补足。法律上的口头约定确实有效，但是根据“谁主张谁举证”原则，你没法证明对方说过这个话那也是白搭。好在本案陆先生当初有拍视频及录音为证，否则就是“口说无凭”了。
中介员工签书面文件承诺、微信文字、微信语音（可转文字）、发电子邮件确认等方式都算是有效法律行为，对于买卖双方而言，最重要的是保留证据的原始载体，以备不时之需。对于中介公司而言，要加强对员工的宣导培训，告知他们不要擅自承诺，其承诺行为对公司有效，公司也可以内部追责他们。