张豆豆律师
律师观点分析
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摘要：房东付费独家委托中介卖房，如果不满意中介的服务，房东作为委托人享有法定任意解除权，不需要对方同意，也不需要证明对方违约。但是任意解除不代表零成本，根据双方签订的合同条款及法律的规定，对中介已提供的服务，退款时需扣除一定费用给中介。
【案情回放】
2025年5月，王先生通过网络接触到了A公司的微信公众号和视频号，里面的文章及短视频宣传有多个迅速卖房成功的案例。王先生因有上海市某区房产一套待售，故主动联系了A公司的工作人员咨询卖房事宜，A公司以“精准评估”、“聚焦曝光”、“精准锁客”、“售出为止”等口号承诺，使王先生相信只要付费委托该公司重点宣传推广，就可以短期内成功售出自己的房产，王先生遂决定委托A公司代理销售。
2025年6月27日，王先生和A公司签订了电子版的《房产服务协议》，王先生为甲方，A公司为乙方，协议约定乙方接受甲方的委托，负责代理甲方对接第三方中介机构，办理包括挂牌、看房对接等事项，并在第三方中介机构有意向购买者时，代表甲方利益参加卖出议价谈判，协助甲方跟进卖出后续相关流程，服务时限至卖出房产办理完毕交房手续为止。协议约定乙方需向甲方支付的服务费为房屋成交价的1%，签约当日甲方需支付2万元服务费为定金，房屋成交签买卖合同时补足剩余费用。合同违约责任另有明确约定：“乙方无正当理由不提供本合同约定的咨询服务，甲方有权要求乙方退还已支付的定金；其他由于甲方意愿发生变化等甲方原因导致的服务终止，甲方需根据乙方已提供服务支付相应费用，已支付服务费用（含服务费定金）不予退还。”
合同签订当天王先生就支付了2万元定金给A公司，A公司承诺立刻开展宣传推广工作。但在合同签订后的四个多月内，A公司仅派人上门拍过房屋照片和视频，没有推荐任何客户的上门看房记录。另外王先生又发现，他签合同前关注的该公司的微信视频号有短视频会讲解推广具体的房源，但自己的房子却从未出现在推广视频中。2025年11月中旬，王先生在微信对接服务群里和A公司员工发生争执，质疑A公司收了钱是否有做事，群里员工将责任归咎于市场不好，双方达不成一致，该公司员工最后回复如果王先生要终止合同定金是不退的，此后群里该公司员工沉默，再也没有回过王先生的任何消息。
2025年12月25日，王先生在微信工作对接群里向A公司发送签字版的《解除合同通知函》拍照件，以合同中的违约责任条款“乙方无正当理由不提供本合同约定的咨询服务，甲方有权要求乙方退还已支付的定金”通知解除合同，并要求A公司退还2万元定金，且此后王先生再出售房屋与A公司无关。A公司收到《解除合同通知函》后置之不理，后王先生委托律师向法院起诉。
【法院观点】
本院认为，首先，原、被告签订《房产服务协议》，约定原告委托被告进行房产卖出经纪及咨询服务，双方之间成立委托合同关系。原告作为委托方，有权随时解除合同，双方合同自解除通知到达被告之日解除。其次，原告房屋未能成交，受市场环境、房屋定价、房屋自身条件等综合因素影响，无证据表明被告故意消极履约，故原告主张被告构成违约，本院不予采纳。再次，合同解除后，被告应向原告退还服务费用。虽然合同约定由于甲方原因导致服务终止，已支付的服务费用（含服务费定金）不予退还，但该条款系被告预先拟定，在订立合同时未与对方协商的条款，被告未能提供证据证明其已采取了合理方式提示原告注意该条款，且格式条款不能排除委托人的法定解除权，故原告有权主张该条款不具有法律效力。同时考虑到被告对原告房屋进行了推广，原告应当支付相应的报酬，以及解除合同可能造成被告预期利益损失，本院酌情被告向原告退还10000元。
【法院判决】
一、原告王先生、被告A公司于2025年6月27 日签订的《房产服务协议》于2025年12月25日解除；
二、被告A公司应于本判决生效之日起十日内退还原告王先生10000元。
【张律师点评】
本案属于房东委托中介卖房、中介提供卖房咨询服务的合同纠纷，在二手房房地产交易市场十分常见。对于此类案件，法院一般会定性为委托合同纠纷或者服务合同纠纷。本案法院根据双方的关系和合同内容，确立为委托合同纠纷，适用委托合同关系的相关法律法规审理此案。
本案中的A公司更像通俗理解中的“中介的中介”，因为它并不直接做房产交易撮合业务，只负责通过网络宣传推广、找潜在的买房客户，把客户线索交给正规的房产中介公司或房产经纪机构，然后由中介负责带看、签单、办理各项交易手续，A公司从中收取服务费。但在法律定性上，“中介的中介”仍然算是中介，此类“中介的中介”在房地产中介（居间）业务中从事着其中一环工作，通俗中依然被称作中介公司。
本案的核心争议焦点有三：第一，作为委托人的房东是否有权单方解除合同；第二，合同中 “甲方原因终止则定金不退” 的条款是否有效；第三，如果合同解除，房东已付的2万元定金，被告是无需退还、部分退还是应当全额退还。
关于房东是有有单方解除合同的权利，首先，根据《民法典》第933条的规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同造成对方损失的，除不可归责于该当事人的事由外，无偿委托合同的解除方应当赔偿因解除时间不当造成的直接损失，有偿委托合同的解除方应当赔偿对方的直接损失和合同履行后可以获得的利益。
也就是说，委托合同关系中，只要有任何一方提出终止委托，合同关系即结束。本案中，房东作为委托人享有法定任意解除权，不需要对方同意，也不需要证明对方违约。所以本案，无论被告是否同意解约，理论上房东都有权单方解除合同。房东已于2025年12月25日在双方的微信服务对接群里发了《解除合同通知函》，被告A公司的员工仍在群里，只是摆烂没有回应，但是法律上算解约通知已送达，所以自送达之日合同已经解除，法院确认解约效力。
但是有任意解除权只是有权终止双方的合同关系，不代表解除是“零成本”，如果是委托人的过错导致的违约，有可能要根据合同或者法律规定承担一定的违约责任，也就是赔偿对方的损失。所以区分谁对谁错、是否尽到合同义务还是有必要的，到底谁违约，原被告该主张还是要主张，在诉讼中也要充分举证。
焦点二和焦点三的问题算是关联的，就是双方签的合同里关于“如果房东解除合同定金就不退”的条款是否有效。如果法院认定这个条款有效，根据合同约定被告中介公司就不需要退钱。如果这个条款算格式条款，这部分条款就无效，被告是否要退钱、退多少，就由法院综合判定。本案中，法院最终认定该条款属于格式条款，不具备法律效力，法院的认定标准是综合多方因素考量的，相对合理。
首先，《房产服务协议》系被告A公司预先拟定的电子版，通过短信链接发送给原告王先生，只能手机点开链接电子签，合同条款不能更改，一般也未能对合同相对方详细说明解释具体条款，此种合同签订方式是法院认定某些不公平条款为格式条款的高发区。其次，该合同没有明确的结束期限，只写了直到房子售出为止。甲方（房东）委托乙方（中介）找客源，房东已经付了钱，但合同没有明确的履行期限，乙方也不保证房子在固定期限内一定能售出，房东又很难证明中介怠于履行，这个约定对房东就有点不公平。基于以上两点，法院认定“如果房东解除合同定金就不退”的条款属于格式条款，明显就比较合理。
对于2万定金被告A公司该退多少钱，最后法院是判定被告退了一半。裁判理由也比较清晰明确，“房屋未能成交，受市场环境、房屋定价、房屋自身条件等综合因素影响，无证据表明被告故意消极履约”。房子能不能卖出去，市场环境影响很大，房屋的价格、地段、品质等更是直接决定因素。如果房东在中介的挂牌价远高于市场价格，双方未就降价问题沟通过，房东又不肯降价，那想让中介把房子卖出去也有些强人所难，因此除非房东能证明中介有明显过错，否则法院基本不会把房子卖不出去的责任都归咎于中介。
所以此类案件中，房东即使对中介的服务不满，也很难证明对方“故意消极履约”，因为中介的职责是宣传推广、找客户，方式及途径多种多样（网上宣传、线下推广、经纪人个人人脉等），不能房东没看到就默认中介没做事。司法实践中，只要合同履行了一定期限，法院都会默认中介已经提供了一定的服务，涉及到让中介退钱时基本不会让全额退还，一般会扣除部分服务费，因此本案法院的判决也符合司法实践中此类案件的裁判尺度。
对于此类纠纷，建议房东和中介对于卖房事宜的各项因素都考虑清楚后再签合同，对于对方的期待值也放在一个符合法律和现实的基础上，对于合同里的权利义务条款确定能接受了再签，签订合同后也保留双方的沟通记录，这样涉及到争议时可以充分维护自己的合法权益，必要时可咨询专业律师规避风险。