律师观点分析

上海市浦东新区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）沪0115民初78443号

原告：杨某娟，住江西省南昌市。

委托诉讼代理人：胡恒星，(远闻)上海律师事务所律师。

被告：上海浦东某房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区。

法定代表人：邓某，董事长。

原告杨某娟与被告上海浦东某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨某娟委托诉讼代理人胡恒星到庭参加诉讼，被告上海浦东某房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告杨某娟向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付逾期交房违约金(以3,748,000元为本金，自2016年9月1日起按照每日万分之一标准计算至2016年11月30日，以3,748,000元为本金，自2016年12月1日起按照每日万分之二标准计算至实际交房之日止)；二、判令被告支付逾期办理新建商品房房地产权证(大产证)的违约金(以3,748,000元为本金，从2016年12月1日起按照每日万分之0.5标准计算至大产证办出之日止)。事实和理由：2015年6月29日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定被告将位于上海市浦东新区周浦镇康沈路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称涉案房屋)转让给原告，房屋转让价为人民币3,748,000元(以下币种相同)。根据合同约定，被告应于2016年8月31日前将系争房屋交付给原告，逾期交付的，应当支付违约金，违约金自最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。如未超过九十日(包括九十日)的，违约金按原告已支付房价款日万分之一计算，如超过九十日的，自第九十一日起，违约金按原告已支付房价款日万分之二计算。被告承诺在2016年11月30日前取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房地产权证，被告应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之0.5计算，违约金自本条约定的期限之第二天起算至实际取得商品房房地产权证之日止。在被告办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内，由双方签署本合同规定的《房屋交接书》。双方在签署《房屋交接书》之日起30日内，由双方依法向浦东新区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。合同签订后，原告按约支付全额房款。但被告至今未交房，亦未办理大产证、小产证和相关手续。

被告上海浦东某房地产开发有限公司未答辩。

经审理查明，2015年7月29日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定被告将涉案房屋转让给原告，根据暂测的房屋建筑面积，总房价款为3,748,000元。合同第七条约定，原告若未按合同约定的时间付款，应向被告支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之五计算，违约金自应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过90天的，被告有权单方解除合同，原告应当承担赔偿责任；赔偿金额为总房价款的20%，被告有权在原告已支付的房价款中扣除原告应支付的赔偿金额，剩余房款退还给原告；如原告已支付的房价款不足赔偿的，被告有权追索。被告如行使合同解除权的，应当书面通知原告。合同第十条约定，该房屋的交付必须取得了《工程竣工验收备案表》；被告承诺在2016年6月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房地产权证，被告应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之0.5计算，违约金自本条约定的期限之第二天起算至实际取得商品房房地产权证之日止。合同第十一条约定，被告定于2015年12月31日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。合同第十二条约定，被告如未在合同第十一条约定期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之0.5计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；逾期超过90天，原告有权选择下列第二种方案追究被告责任：即原告同意合同继续履行，自本合同规定交付期限之第二日起，至实际交付之日止，如未超过九十日(包括第九十日)的，违约金按原告已支付的房价款日万分之一计算；如超过九十日的，自第九十一日起，违约金按原告已支付的房价款日万分之二计算。附件一，付款方式和付款期限约定，原告应于2015年6月29日前支付首期房价款5万元，应于2015年7月15日前支付房价款1,828,000元，剩余房价款187万元办理贷款手续。如因原告自身资格不符合而造成银行贷款审批不合格，影响贷款发放，除原告在接到被告通知后10日内用现金或其他方式补足外，即视为原告逾期付款，原告应根据本合同第七条承担逾期付款的违约责任。合同“补充条款一”第六条约定，补充合同第十一条，1、被告可以延期交付该房屋的其他原因为：(1)政府法规或行政命令的改变而引致的延误，(2)为配合市政建设及市政配套而引致的延误，(3)因战争、社会动乱、建筑或运输行业性大罢工、火灾等不可抗力而引致的延误，(4)施工过程中的异常技术问题，(5)原告未依约付清房款及其他法律及合同约定由原告承担的费用；若被告应向原告交付该房屋的期限，因为本合同第十一条或上文列明之原因而延期的，被告不需因延期向原告交付该房屋承担任何责任，且本合同第十条、第十一条和第十三条所适用的有关被告应交付该房屋之期限，也应顺延；原告确认，被告按本合同约定承担违约责任时，违约金总额最高不超过合同总价的5%。……4、原告须依约付清所有房款(存在商业贷款的，全部贷款划至被告账户)及其他法律或合同约定由乙方承担的费用，否则甲方有权推迟交房日期，并有权依据本合同第七条之约定处理。

2015年6月29日，原告支付定金5万元。

2015年7月22日，案外人杨某代原告及他案购房人杨曼支付购房款485万元，案外人闵某某代原告及他案购房人杨曼支付购房款75万元，共计560万元；其中本案房屋购房款1,828,000元，杨某娟购买的康沈路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋购房款1,062,000元，杨曼购买的康沈路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋购房款2,710,000元。2017年8月17日，案外人杨某代原告支付购房款92万元，案外人吴某某代原告支付购房款278万元，共计370万元；其中本案房屋购房款187万元，杨某娟购买的康沈路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋购房款183万元。

审理中，原告表示，在明确得知无法办理贷款的情况下，向各方筹集款项积极履行付款义务，并不存在逾期付款的情形。

另查，被告至今未交房，也未办理新建商品房房地产权证(大产证)。

本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》是双方真实意思表示，并不违反国家法律规定，应属合法有效，双方均应恪守。根据法律规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，合同“补充条款一”第六条约定，被告按本合同约定承担违约责任时违约金总额最高不超过合同总价的5%，该条款系格式条款，且单方免除了被告责任，使原告权益处于不利状态，应当为无效的格式条款。因被告未按约交房并办理大产证，理应按照合同约定承担相应违约责任。根据合同约定，原告未依约付清房款时，被告有权推迟交房，现原告主张在得知无法办理贷款时积极筹集款项履行付款义务，被告未到庭对此提出异议，应视为原告已依约付清房款，不存在合同约定的被告有权推迟交房日期的情形。原告要求被告支付逾期交房违约金的起算日期和计算标准均符合合同约定，本院予以支持，但计算基数应以原告实际付款为准。原告主张逾期办理大产证违约金，因合同并未约定原告未付清房款时被告可以推迟办理大产证时间，故原告该项诉讼请求具有合同依据，本院可予支持，计算基数也应以原告实际付款为准。至于违约金截止日期，鉴于具体交房及产证办出之日尚未明确，逾期交房违约金及逾期办理大产证违约金暂计算至判决之日。

被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、被告上海浦东某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨某娟逾期交房违约金(以1,878,000元为基数自2016年9月1日起按照每日万分之一的标准计算至2016年11月30日，以1,878,000元为基数自2016年12月1日起按照每日万分之二的标准计算至2017年8月17日，以3,748,000元为基数自2017年8月18日起按照每日万分之二的标准计算至本判决作出之日止)；

二、被告上海浦东某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨某娟逾期办理大产证的违约金(以1,878,000元为基数自2016年12月1日起按照每日万分之0.5的标准计算至2017年8月17日，以3,748,000元为基数自2017年8月18日起按照每日万分之0.5的标准计算至本判决作出之日止)。

负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费10,122.87元，减半收取5,061.43元，由原告杨某娟负担1,687.14元，被告上海浦东某房地产开发有限公司负担3,374.29元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员　　张卓郁

二〇一八年十二月二十六日

书记员　　陈倩茹