律师观点分析
贵州省黔西县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔0522民初4531号
原告杨某某，男。
原告涂某某，女。
上述二原告委托代理人王彬彬，系贵州群众律师事务所律师。
被告黔西县某某房地产开发有限责任公司。
法定代表人罗某，系公司执行董事。
委托代理人喻恒麟，系贵州达德律师事务所律师。
原告杨某某、涂某某诉被告黔西县某某房地产开发有限责任公司（下称某某公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月25日立案受理后，依法由审判员汪霄朋适用简易程序公开开庭进行审理。原告杨某某、涂某某及其委托代理人王彬彬，被告黔西县某某房地产开发有限责任公司的委托代理人喻恒麟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨某某、涂某某诉称：原、被告双方就被告建设的黔西县某某城项目第42栋1单元1层18号门面（其中，建筑面积203.54平方米，套内建筑面积198.16平方米）达成买卖合意，按套内面积每平方米6471.04元计算，房屋总价为1282302.00元；2014年8月24日，原告向被告支付订金10万元；2014年11月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告一次性支付被告542302.00元，且被告向原告出具《承诺书》。后因房屋面积误差较大且被告不能按时交房，双方于2016年1月20日达成书面《退房协议书》，该协议书对退款时间及逾期退款应支付违约金进行了约定。因被告至今未履行退款义务，故原告诉至本院，请求：1、判令被告一次性返还原告缴纳的购房款642302.00元；2、判令被告以642302.00元为基数，自2016年1月20日起至购房款全额退还完毕时止，按每月2%支付违约金；3、本案诉讼费由被告承担。
原告为支持其诉讼主张，在举证期限内向本院提交证据如下：
一、原告身份证、结婚证，被告企业工商基本信息查询打印件，证明原、被告诉讼主体适格；
二、《退房协议书》，证明：1、因被告不能如期交房，房屋面积误差较大等违约，导致合同无法履行，双方于2016年1月20日签订该协议书解除双方于2014年11月8日签订的《商品房买卖合同》；2、甲方承诺2016年10月30日前，全部返还原告所交购房款642302.00元，但被告至今未退还购房款；3，根据该协议，被告承诺若在2016年10月30日前未能退还房款，则被告自愿双倍退还购房款。
三、《商品房买卖合同》、被告于2014年11月8日出具给原告的《承诺书》、被告向原告出具的《收款收据》1张、原告银行流水1份及刷卡小票1张，证明原、被告之间存在真实的商品房买卖合同关系，且原告已向被告支付购房款642302.00元。其中《商品房买卖合同》因被告承诺要待备案后才能加盖公章，故合同未加盖被告印章及注明签订时间。
被告某某公司辩称：被告已于2015年4月10日退还原告购房款107161.00元；原告要求以每月2%计付违约金无事实及法律依据。
被告为支持其抗辩主张，在举证期限内向本院提交证据如下：
1、公司营业执照、组织机构代码、法定代表人身份证明书及身份证复印件，证明被告诉讼主体适格；
2、中国农业银行电子回单、某某城项目认购合同转换预售合同确认书，证明被告已于2015年4月10日退还原告购房款107161.00元。
经质证，被告某某公司对原告提供的第1组证据无异议；对第2组证据真实性无异议，但认为签订退房协议书时，经办人宋大瑞未向财务核实被告已向原告退还部分款项的事实，被告尚欠原告购房款应为535141.00元，且协议中约定的双倍退还认购款不符合法律规定；3、对第3组证据异议认为《商品房买卖合同》未加盖被告公章，无法判定真实性。原告对被告提供的第1组证据无异议，对第2组证据中的中国农业银行电子回单真实性无异议，但认为该款项系违约金，对合同确认书异议认为非本人签字。
经本院认证，原告提供的《商品房买卖合同》虽无被告公司盖章及签订时间，但有相关证据佐证，予以认可，双方提供的其他证据均真实合法，予以采信。
经审理查明：2014年8月24日，原告通过中国建设银行杨某某的账户向被告某某公司支付100000.00元作为认购房屋订金。2014年11月8日，原告杨某某同妻子涂某某与被告某某公司签订了《商品房买卖合同》，约定被告某某公司将其位于黔西县城关镇凉井村（运煤大道旁）的某某城第42幢1单元1层18号商铺出售给原告杨某某、涂某某；该商品房建筑面积203.54平方米，套内建筑面积198.16平方米；按照套内建筑面积计算房屋单价为6471.04元/平方米，房屋总价款为人民币1282302.00元；付款方式为贷款方式付款，其中首期房款为642302.00元，银行按揭贷款支付640000.00元。合同第十一条约定，被告应于2015年12月31日前向原告交付该商品房，交付房屋时该商品房应当取得建筑工程竣工合格证明文件，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。同时合同第十三条约定，被告未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付原告的，逾期超过30日，原告有权退房，并应书面通知被告，被告应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照原告全部已付款的百分之五向原告支付违约金。签订合同当日，原告通过贵阳银行涂某某的账户向被告转账购房款人民币542302.00元。同日，被告某某公司员工张红英向原告出具”今收到杨某某交来房屋认购款42栋B-10号陆拾肆万贰仟叁佰零拾贰元零角零分（642302.00元）”的收款收据。2015年3月14日的《某某城项目认购合同转换预售合同确认书》，确认该涉案房屋实际测绘面积为169.07平方米，按房屋单价6300.00元/平方米计算，合同差价为217161.00元，被告应退还原告购房款217161.00元。后被告于2015年4月10日通过其中国农业银行账户向原告涂某某中国工商银行账户（账号：6212262402013709445）转账107161.00元，并在附言部分备注该款项为退房款。
本院认为：原告杨某某、涂某某与被告某某公司签订的《商品房买卖合同》，虽无被告某某公司盖章及签订时间，但原告已按合同约定支付首期购房款，合同依法成立。被告应当遵守约定，履行合同义务。2015年3月14日，双方共同确认房屋实际面积与认购面积存在差异，经计算，被告某某公司应退还原告购房款217161.00元。被告于2015年4月10日转账107161.00元给原告，并注明该款项为退房款。涉案房屋系因被告未能按《商品房买卖合同》的约定时间交付该房屋，致使双方于2016年1月20日签订《退房协议书》，该协议中约定被告某某公司应于2016年10月30日退还原告购房款642302.00元不符合客观事实，结合2015年4月10日转账说明，被告某某公司实际尚欠原告的购房款为535141.00元。因双方的合同已于2016年1月20日解除，现原告要求被告退还购房款的请求于法有据，本院予以认可。同时，因被告不能如期交付涉案房屋，其应当承担违约责任。双方在《退房协议书》中约定违约金的计算已经违反法律规定，原告诉请的违约金也无法律依据。综合本案事实，按中国人民银行同期贷款利率计算违约金较为公平合理。其中原告分别于2014年8月24日支付被告100000.00元、2014年11月8日支付被告542302.00元购房款。2015年4月10日，被告已向原告退还107161.00元购房款。故对于原告要求的违约金应分别计算，其中100000.00元自2014年8月25日计算至2015年4月10日，其中7161.00元自2014年11月9日计算至2015年4月10日，其余535141.00元自2014年11月9日计算至该款项退还完毕为止。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、由被告黔西县某某房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内一次性退还原告杨某某、涂某某的购房款人民币535141.00元，并以535141.00元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算给付原告杨某某、涂某某自2014年11月9日至该购房款实际退还完毕为止的违约金；
二、由被告黔西县某某房地产开发有限责任公司以100000.00元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算给付原告杨某某、涂某某自2014年8月25日至2015年4月10日的违约金；以7161.00元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算给付原告杨某某、涂某某自2014年11月9日至2015年4月10日的违约金；
三、驳回原告杨某某、涂某某的其他诉讼请求。
案件受理费5112元（已减半收取），由原告杨某某、涂某某负担853元，由被告黔西县某某房地产开发有限责任公司负担4259元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。
逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在判决书生效后二年之内向本院申请强制执行。
