王小成律师

  • 执业资质:1511920**********

  • 执业机构:四川米原尺律师事务所

  • 擅长领域:刑事辩护婚姻家庭交通事故工伤赔偿合同纠纷

打印此页返回列表

巧用预告登记 维护债权安全

发布者:王小成律师|时间:2017年03月14日|分类:债权债务 |561人看过

提示语:预告登记使得债权请求权具有特殊性,不仅具有优先于普通债权效力,还能对抗破产程序中管理人继续履行合同或解除合同选择权。银行应据此维护自身合法权益不受侵害。

〖案情介绍〗

债权人:某银行

债务人:某房产公司

某银行于2013年5月18日与某房产公司签订《商品房买卖合同》,约定“出卖人在2014年11月30日前,将具备验收合格证,并符合合同约定的商品房交付买受人使用。”合同签订后某银行支付全额购房款,并办理房产预告登记。由于该房产公司内部股东之间出现矛盾,影响了房屋建设,导致工程到期未能竣工,该公司不能按合同约定交付房产。

后房产公司又被其他债权人申请破产还债,法院受理破产申请后,在债权申报期间内某银行主张所购买房产应归该银行所有,债权人会议上有债权人提出异议,认为预告登记本身并非实体法上权利,而是作为担保手段,用以确保实现将来的物权变动,房产所有权仍属于该房产公司,既然该公司宣告破产,应属于破产财产,某银行权利只属于普通债权。

法院认为:预告登记具有破产保护效力,最终裁定房产不作为破产财产,预告登记权利人的权利不作为普通债权,破产管理人有义务履行预告登记债务。

〖案例评析〗

根据《物权法》第20条“预告登记当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。” 预告登记制度设立,是在不动产物权的标的物尚未形成,为保全购买人关于对不动产物权的请求权而进行的登记,使购买人具有对抗第三人的效力,使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效,以保障未来该预告登记实现。但预告登记的物权在尚未完成物权登记之前,仍不属于预告登记权利人享有。

在一般的民事领域,这一制度能够保障房屋购买人利益。但在房屋出售人破产情形下,这一制度却与《企业破产法》相冲突。根据《企业破产法》第18条规定“人民法院受理破产申请后,管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行,并通知对方当事人。”如果管理人选择了解除合同,不仅免除其基于买卖合同的房屋所有权移转义务,而且根据《企业破产法》第53条规定“管理人或者债务人依照本法规定解除合同的,对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权。”即预告登记权利人的债权将作为普通债权,而实践中破产程序的债权人受偿一般是不足额的,甚至是零受偿,如此预告登记权利人的利益将受到损害。

值得注意的是,即使管理人同意不解除房屋买卖合同,不将预告登记权利人债权作为普通债权,履行交付房产义务,也有违《企业破产法》第16条“人民法院受理破产申请后,债务人对个别债权人的债务清偿无效。”该规定用于人民法院受理破产申请时,标志着破产程序开始,所有债权都必须通过破产程序获得清偿。为保障所有破产债权人都能得到平等清偿,法律规定在受理破产申请后,禁止债务人对个别债权人清偿,并否认这种清偿的法律效力。而破产法没有规定预告登记权利人的请求权可获得特殊待遇,因此管理人个别清偿,实际上也是存在法律障碍的。虽然法律存在缺位,但面临问题仍需解决。法院基于预告登记担保请求权不能降格为普通破产债权的依据,最终裁定债务人履行自身债权。



0 收藏

相关阅读

免责声明:以上所展示的会员介绍、亲办案例等信息,由会员律师提供;内容的真实性、准确性和合法性由其本人负责,华律网对此不承担任何责任。