律师观点分析
高飞律师按：企业自建厂房，经主管部门同意后改建，却被城管告知“超出规划面积”认定为违法建设，甚至收到《强制拆除决定书》。这听起来匪夷所思，却是现实中不少某企业主的真实遭遇。我们代理的这起案件，最终以法院判决撤销规划部门的认定函、城管部门自行撤销《强制拆除决定书》告终，为类似困境中的某企业提供了一条清晰的维权路径。
一、审批通过的改建，为何成了违建？
某企业厂房建于上世纪90年代，因生产经营需要，申请改建。2019年7月，某企业向县自规局提交改建申请，获得审批同意。审批方案要求：对证载面积2000平方米的房屋进行改建，不得扩建、不得增高、不得扩大面积。
随后企业严格按照审批方案改建。然而2023年5月，城管局却作出《强制拆除决定书》，认为企业未按照改建方案建设，决定强制拆除。
在企业提起行政诉讼后，意外发现县自规局早在2021年就向城管局出具了两份《复函》，认定他的房屋“无法采取改正措施消除对规划实施的影响”——这正是城管局作出强拆决定的依据。
企业无奈，遂委托我们代理，针对县自规局的两份《复函》提起行政诉讼，请求法院予以撤销。
二、案件核心难点
1、规划部门的认定函是城管局作出强拆决定的核心依据，一旦认定“无法采取改正措施”，业主几乎没有胜诉余地。
2、房屋建于90年代，证载面积2000平方米，但实际建筑面积约2200平方米。这种历史遗留问题导致的面积差异，是否意味着改建必然违法？
3、县自规局主张其出具的《复函》属于行政机关之间的内部公文，不具有可诉性。
三、承办策略：从三个维度瓦解认定函的合法性
1、我们指出，《复函》是城管局对某企业房屋作出强拆决定的事实依据，对某企业的合法权益产生了实际影响，属于行政诉讼受案范围。
2、2019年的审批方案明确表述为“对证载面积2000平方米的房屋进行改建”，并未限定改建后的面积必须为2000平方米。而2021年的《复函》却自行“确认”改建房屋为2000平方米，缺乏事实依据。某企业提交的改建申请明确记载，原有厂房实际建筑面积约2200平方米，建于90年代，从未改扩建。县自规局在未查明实际面积的情况下直接认定违法，属于事实认定不清。
3、根据当地《关于妥善处理不动产登记历史遗留问题的实施意见》，对于1990年建成的房屋，实际建筑面积超出证载面积属于历史遗留问题，在符合条件下可直接办理出让手续或进行规划确认。某企业的厂房建于1990年，属于该文件的适用范围，其实际面积不应简单等同于“违法建设”。
4、规划部门在出具认定函前，未听取当事人的陈述和申辩，程序违法。
四、案件结果：法院判决撤销规划认定函
法院经审理后认为，县自规局作出的《复函》对某企业的权利有实际影响，属于行政诉讼受案范围。2019年的审批方案并未明确改建后的具体面积，而2021年的《复函》自行确认为2000平方米，没有事实根据。某企业提交的改建申请已说明涉案房屋建于1990年，建筑面积约2200平方米，没有改扩建历史。县自规局在没有查明事实的情况下作出认定，证据不足。
最终，法院判决：撤销被告县自规局作出的两份《复函》，进而导致城管部门自行撤销了《强制拆除决定书》。
五、实务经验总结
1、行政机关之间往来的认定函，如果对当事人的权利义务产生了实际影响，完全可以纳入行政诉讼受案范围。
2、历史遗留问题不能“一刀切”：对于老旧厂房，证载面积与实际面积不符是普遍现象。当事人应主动收集鉴定报告等证据，证明实际面积的合理性。
3、本案中，审批方案并未明确改建后的具体面积，这成为法院认定事实不清的关键。
4、直接诉请违建认定函本身的合法性，往往比单独起诉强拆决定更为有效。一旦认定函被撤销，强拆决定的根基就不复存在，其必然被撤销。
作为长期专注于重大复杂行政争议及行政诉讼的高飞律师团队，我们深刻理解如何在行政程序中识别违法点，并通过诉讼程序实现实质性纠偏。（高飞律师，安徽国恒律师事务所合伙人，第六届合肥市律师协会行政法专业委员会主任。律师团队专精于处理重大复杂的行政争议、行政诉讼、群体性纠纷实质性化解，尤其在通过行政诉讼程序纠正不当行政行为领域拥有丰富成功经验。）
