Q：我在落户之前签了一份二手房购房合同，并付了一部分定金。但由于资料原因，户口未办下来，如果想解除购房合同的话，应该怎么处理才能让自己的损失更小？

买卖合同（含购房合同、中介费确认书），只要是当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，就是合法有效的，各方均应切实履行，不得擅自变更或解除。

但在以下两种情况下，当事人有合同的解除权：一是法定的解除权，比如发生不可抗力的事件致使合同目的不能实现，或对方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务，或对方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同等法定情形；

二是合同约定的解除权，比如房屋买卖合同中约定满足一定条件，一方当事人有解除合同的权利。

除此两种情形之外，合同当事人无故解除出合同或不履行合同的，应当承担违约责任，具体到本案，你可能要承担的就是被没收定金以及其他违约赔偿责任。

解决办法：

第一，看合同有无对户口具体问题作出约定，是以何种方式约定，是要求提交办迁户口资料，还是要求一定期限办理完结户口、保证购房资格，确定是否是你个人原因致使合同无法及时履行，看能否减轻自身责任；

第二，看业主有无违约情形，即有无存在合同义务没有及时履行，以增加谈判筹码，尽量减轻违约责任；

第三，与中介及业主协商，看能否将涉案房屋落户到可靠的第三人的名下（注意，这是不得已而为之的解决方案，且需要专业律师的协助操作，否则可能面临更大的风险）。

Q：通过中介购置二手房，签订合同前中介明确表示没问题可以贷款购房，但签订合同后中介才去确认贷款资格，结果就是无法贷款。

现在中介表示可退还全部佣金，但房东收了我们8w的定金不予退还，应该怎么办？

A：现在这个定金是基于你和卖家之间的买卖合同产生的用于担保你们之间买卖合同的履行，现在因您无法取得银行贷款导致合同不能履行，所以卖家有权不退还定金给你。

至于你的损失怎么办呢？中介作为居间人有义务向你提供订立合同相关的事项，如果隐瞒重要事实或提供虚假情况的应当承担赔偿责任。

因为中介曾经告知你你具有贷款资格可以贷款，但这并非事实所以对你们的合同不能成立存在一定的过错，所以建议你首先以此与中介沟通要求中介承担你的损失，并在沟通中积极取得证据证明中介曾经告诉你可以取得贷款。

如果不能沟通成功，可以向法院起诉要求中介赔偿损失，但是因为您作为购房者对自己是否具有贷款条件也具有一定的审查义务和对现在的限购限贷政策有了解义务，所以法院可能会根据你们双方的过错程度来认定赔偿金额。所以，建议你先和中介进行沟通要求中介赔偿损失，如果不行再向法院提起诉讼。

Q：不确定自己有没有贷款资格，咨询销售，回复说没有问题，于是交了首期排队网签。结果银行贷款一直批不下来，本人表示贷款不批想退房拒绝网签，结果开放商那边自动网签了，现在去房管局查已有登记。

本人想退房，开放商表示按合同要收总房款10%违约金。请问这种情况能否起诉开发商骗购？

Q：买了一套40平的房子，交完定金后，家里人说房子买小了，家里贴钱让买大点的。然后跑到售楼部说了一天，想退定金，但开发商不肯，说定金不能退。我该怎么办？

在房屋买卖过程中，如果是因为买家个人原因不想/无法继续进行交易，定金是不能退的！但是，如果真的要退，还是有一些办法的，需要注意方式方法。例如下面这些：

查开发商是否有预售证！如果开发商没有预售证就收取定金销售房屋，可以与其交涉，要求退还定金。未取得预售证的项目是不能进行销售的；

合同里挑问题。在合同中挑出“不公平嫌疑条款”，这些条款的多发之处在补充协议里，自己找不到的话，可以尝试找房地产专业律师帮忙。找到后要求开发商修改，如果开发商拒绝，则签订的协议失效，且不能把失效的责任归于任何一方，此时出卖人应把定金全数返还给买受人。（备注：此办法成功率低...）若此方式失败，可以申请第三方进行调解或走司法路线...

另外，你最终想达到的目的不是退房，其实是换一套大一点的。如果这个楼盘有适合你需求大小的房子，可以考虑就在这个盘换一套大一点的，这样的难度应该比退定金更小一些。

Q：银行不批贷款申请，不属于不可抗力，个别时候适用情势变更原则。但是多绝大多数时候是属于商业风险，有谁来承担这个责任，要看合同的约定。

最后，如果合同约定贷不到款，买方负责筹集全款，则应该由买家来承担法律责任（这个时候你作为业主，就可以依法主张自己的权利，要求支付违约金，要求赔偿损失），如果合同约定贷不到款，合同解除，则双方均不承担责任。

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