浅析二手房买卖过程中发生的法律及税费问题

二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易。二手房交易，现在在北京、上海、深圳等大城市是一个非常活跃的现象，其发展前景相当可观。

但是关于在二手房交易过程中会发生哪些法律问题以及涉及的相关税费问题，今天我结合新出台的《民法典》与相关税法的内容，结合二手房过户的实践操作和大家一起进行探讨。

二手房属于不动产、二手房交易行为为买卖合同的行为。根据《民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”因此，二手房只有经过依法登记，才能发生物权变动。仅仅签署买卖协议是不能发生物权变动的效力。那么交易双方应道去何处办理登记事项呢？根据第二百一十条规定：不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

办理二手房过户登记，买受人从何时开始取得房产的所有权呢？《民法典》第二百一十四条给出了具体的时间：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

如果交易双方已经签订了买卖房屋的合同，但是却一直没有过户，那么合同是否有效？房子的所有权到底归谁呢？我们看看《民法典》

第二百一十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”由此可见，物权权属并没有发生变更的情况下，已经签订的合同依然是有效的。一方依然可以依据合同要求对方履行合同义务。

二手房交易过程中涉及哪些税费呢？税款包括：增值税、城建税及附加、个人所得税、契税；费用包括：中介费、登记费等。

首先关于税款的问题。大家都知道满两年的房产是免增值税、城建税及附加的。这是根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（2016年36号）附件三第五条规定：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用北京市、上海市、广州市、深圳市之外的地区。而根据《财政部、国家税务总局、建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）第三条第四款规定：“个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。”

《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发[2005]172号）第二条对此进一步解释道：“《通知》第三条第四款中规定的‘契税完税证明上注明的时间’是指契税完税证明上注明的填发日期。”

第三条规定：“纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证证明且二者所注明的时间不一致的，按照‘孰先’的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。”

因此，销售满2年的二手房免征增值税，从房产证或契税完税证明上注明的时间算起，这两个日期适用孰先原则。可见，如果未满2年，需要缴纳增值税，同时还应缴纳城建税及教育费附加、地方教育费附加。如果卖方已经满2年，则可以免交增值税及附加。举例，如果一套二手房的售价为100万元，未满2年即出售的，买家应缴纳的增值税是100÷（1+5%）×5%=4.76万元，如果该房产坐落在市区，应缴纳的城建税及附加是0.57万元。

关于个人所得税的缴纳，大家都知道“满五唯一”的免征。所谓“满五唯一”即是：“个人转让自用达5年，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得”。如果欲购买的二手房不符合上述条件，则需要缴纳的个人所得税为转让房产取得的收入减除财产原值和相关税费后的余额，再乘以20%的税率，为应纳税额。举例来说，一套二手房现价卖100万，如果当初买房人是50万买下来的，交易过程中没有发生相关的税费，则应缴纳的个人所得税为（100-50）*20%=10万元。

房屋过户还涉及缴纳契税。根据规定，购买90平及以内的家庭住房是可以享受到首套房契税减免优惠政策的。所谓的“首套房”得同时满足三个条件:买房人年满18周岁，买的房子是90平方米及以下的住房(90平方米及以下的普通住房是享受契税税率1%的优惠)，购房人现在名下没有单独或与他人共同购买的住房。首次购房也只有在买的房子是小于90平米的时候，契税上能够享受优惠。如果首套房面积在90平米以下的话，享受1%的契税优惠；90平米以上的首套房契税税率为1.5%。

关于费用问题。目前二手房市场最主要的还是通过中介机构促成交易。中介是要收取买卖双方的中介费的。大概在交易价格的1%左右。