律师观点分析
关键词： 房屋租赁合同纠纷、合同目的不能实现、腾退房屋、房屋占有使用费、变更协议、预约合同、租金标准
案件类型： 民事一审
审理法院： 西安市雁塔区人民法院
案号： （2022）陕0113民初****号
裁判日期： 2022年11月29日
一、案情摘要
陕西某局（下称“某局”）与西安B教育科技有限公司（下称“B公司”）签订《变更协议》，约定原租赁合同于2021年2月28日终止，此后双方参考市场价磋商确定新租金，磋商期间被告继续使用房屋。双方历经五个多月磋商未果，服务局面临1700余平方米房屋被长期占用、无租金收入的困境，遂诉请腾退房屋并支付占用费。宋三香律师代理原告，成功实现全部诉讼目标。
二、争议焦点
《变更协议》的性质（预约合同还是合同变更）及腾退请求是否成立；房屋占有使用费的租金标准如何确定。
三、代理策略与裁判要旨
（一）关于腾退义务——合同目的不能实现，腾退请求应予支持
宋三香律师主张：《变更协议》的核心目的在于通过变更承租人及租金标准，使租赁关系合法合规运行。但双方因租金标准无法达成一致，协议约定无法履行，合同目的已不能实现。被告援引预约合同理论主张服务局违约，宋三香律师从合同目的不能实现的角度切入，有效论证了腾退请求的合法性基础。
裁判要旨： 法院认定双方签订《变更协议》系对原租赁关系的变更，但因租金标准未达成一致，致合同目的不能实行，原告要求腾退房屋的诉讼请求予以支持。
（二）关于租金标准——分层认定，兼顾公平与效率
宋三香律师提交中资资产评估公司评估报告，主张北楼二层、办公楼四层、五层按49元/㎡/月，宿舍楼按25元/㎡/月计算。针对被告关于评估价包含装修价值的抗辩，宋三香律师灵活应对。
裁判要旨： 法院采信评估报告中宿舍楼的租金标准（25元/㎡/月）；办公楼及北楼二层因含装修价值，参考被告自认标准，酌情认定为25元/㎡/月、20元/㎡/月、30元/㎡/月。同时明确原告可就办公楼及北楼租金标准另案主张，为后续维权保留空间。
四、裁判结果
被告腾退北楼二层、办公楼四层、五层及宿舍楼五间房屋；
被告支付至2022年2月28日欠付租金25728元，并自2022年3月1日起按上述标准支付占有使用费至腾退之日；
驳回原告其他诉讼请求，案件受理费4039元由被告负担。
五、案例价值
本案明确了租赁合同变更磋商失败后的处理规则：磋商未能达成一致导致合同目的不能实现的，出租人有权请求腾退房屋；租金标准的确定应结合市场评估与当事人自认，分层认定。宋三香律师通过精准的法律定性，为大型事业单位解决了长期被占用房屋的困境，保障了国有资产的合法收益权，为同类租赁合同纠纷提供了清晰的处理路径。
