房屋买卖合同纠纷再审民事判决

律师观点分析

再审申请人（一审原告，二审上诉人）：江X，男，1949年1月28日出生，汉族，住福建省福州市XX山区。

委托诉讼代理人：郑XX，福建XX律师。

委托诉讼代理人：陈XX，福建XX律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：林X，女，1929年12月21日出生，汉族，住福建省福州市台江区。

被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：福州XX公司，住所地福建省福州市XX山区则徐大道98号。

法定代表人：陈X，该公司董事长。

委托诉讼代理人：林X、郑XX，该公司职员。

再审申请人江X因与被申请人林X、福州XX公司（以下简称XX山XX公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市中级人民法院（2019）闽01民终3176号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年4月27日作出（2020）闽民申532号民事裁定，提审本案。本院提审后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

江X申请再审请求：撤销一、二审判决，依法改判1.林X立即协助江X办理位于福州市XX山区××街道××路××号××小区××号楼××室房屋（以下简称案涉房屋）的产权登记及变更登记手续，即将该房屋的产权登记为林X后再变更登记为江X；2.判令XX山XX公司对办理案涉房屋产权登记及变更登记提供协助。事实与理由（一）协助买受人办理房屋所有权证是房屋买卖合同出卖人的附随义务,一、二审判决对此不予认定错误。1.林X作为出卖人应按合同约定将案涉房屋登记至其名下，再协助江X将案涉房屋过户至江X名下。2.XX山XX公司虽非房屋买卖合同一方当事人，但案涉房屋初始登记在其名下，其有义务协助办理房屋产权过户登记至被拆迁人林X名下。3.案涉房屋以XX山XX公司作为申请人领取了初始登记证，已具备办理产权登记和房屋所有权转移登记至被拆迁人林X名下的条件，故案涉房屋买卖合同继续履行不存在事实和法律上的障碍。（二）一、二审判决以江X无法提供证据证明案涉房屋已经具备办理至林X名下权属证书为由驳回江X协助办证的诉请错误。1.拆迁相关部门与林X签订《拆迁补偿安置协议书》时，就已对其主体资格进行审查，并在审查通过后才与林X签订《拆迁补偿安置协议书》，故林X完全符合拆迁安置条件。2.生效福州市XX山区人民法院（2015）XX民初字第3543号民事判决的主文内容亦已确认案涉房屋拆迁安置及房屋买卖合法有效。3.江X提供的同小区其他房屋均已办出产权证亦可证实本案讼争房屋已具备办理产权登记的条件。（三）XX山XX公司根据福州市人民政府榕政办（2013）142号文件，以“林X至今未前来提交上述相关材料，致使公房查档相关工作无法进行”为由，拒绝办理讼争房屋的产权登记至林X名下没有任何依据。1.2001年3月，拆迁相关部门与林X签订《拆迁补偿安置协议书》后，林X支付了产权调换差价款，并获得安置房屋所有权，而协助办证仅是房屋拆迁安置的随附义务。XX山XX公司以政府相关文件规定为由，拒绝将产权证办至林X名下，属人为设定条件，为协助林X办证的行为设定条件，是不成立的。2.即便XX山XX公司在协助办理案涉房屋权属证书时需要相关材料，也属于其内部程序，与江X无关。

XX山XX公司辩称，（一）江X的再审申请已超过申请再审的时效。（二）协助办证系林X的义务，与XX山XX公司无关。

江X向一审法院起诉请求：1.判令林X立即协助江X办理位于案涉房屋的产权登记及变更登记手续，即将该房屋的产权登记为林X后再变更登记为江X；2.判令XX山XX公司对办理案涉房屋产权登记及变更登记提供协助。

一审法院认定事实：2001年3月7日，案外人何XX以林X（乙方）的名义与福州市临江棚屋区改造指挥部（甲方）、福州市XX山区拆迁工程处（丙方）签订《拆迁补偿安置协议书》，约定：甲方委托丙方拆迁乙方坐落于XX山区××街路××号公产房屋（所有权人：房管局）；甲方同意在棚屋区安置房范围内安置乙方住宅105㎡户型一套；乙方要求购买安置房，其产权归乙方所有，安置房购买费85167.6元等。经选房，林X安置取得福州市××小区××号楼××室单元房并缴纳结算款89459.89元。

2004年3月23日，案外人何XX以林X（甲方）的名义与江X（乙方）、福州XX公司（丙方）签订《房产买卖经纪合同》，约定：甲方自愿将坐落于福州市××＃楼××单元房产出售给乙方；成交价为192000元；该房产以《赠与公证》的形式进行交易等。2004年3月25日，林X及其配偶何XX与江X签订《赠与合同》，约定：赠与人林X、何XX夫妇决定将坐落于福州市XX山区临江（菖蒲、下池）××区××号楼××房拆迁安置房壹单元无偿赠送给江X，产权归江X所有，由江X自行办理产权证等。该赠与合同于2004年3月26日经福州市XX山区公证处公证。

一审法院另查，2011年4月8日，福州市房地产交易登记中心向福州市XX公司（现更名为XX山XX公司）出具NO:201XXXX0046《初始登记通知书》，告知该公司申请××区××街道××号××小区1#-21#、23#、24#楼房屋产权初始登记（总登记），产权登记总建筑面积115386.05平方米。同时，该通知书还备注：该项目若有拆迁安置房，应向福州市房地产管理局申请核定住宅专项维修资金的缴交数额，并通知被拆迁人先行缴纳住宅专项维修资金后方可申请个人产权登记。一审法院判决：驳回江X的全部诉讼请求。

江X不服一审判决，向福州市中级人民法院提起上诉。上诉请求：撤销一审判决，改判支持江X的诉讼请求。二审法院对一审法院查明的事实予以确认。二审法院认为，案涉房屋系由公产房屋拆迁安置取得，其权属能否登记至原公房承租人林X名下，不仅取决于案涉房屋是否已进行初始登记，还取决于林X现是否符合购买公房产权条件等实际情况。在江X无法提供证据证明案涉房屋权属证书已经具备办理至林X名下的情况下，其诉讼请求依据不足，一审法院未予支持，并无不当。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

再审期间，各方当事人对一、二审查明的事实没有异议，均未提交新证据。本院对一、二审查明的事实予以确认。

再审期间查明，2015年8月，江X曾向一审法院诉请判令：确认林X与江X于2004年3月23日签订的《房屋买卖经纪合同》有效，坐落于福州市××小区××号楼××室房屋产权归江X所有。一审法院于2016年1月19日作出（2015）XX民初字第3543号民事判决，判决:1.江X与案外人何XX于2004年3月23日签订的《房产买卖经纪合同》有效，该合同对林X具有约束力;2.坐落于福州市××小区××号楼××室拆迁安置房项下的权利义务由江X享有并承受。该案于2016年4月7日发生法律效力。

还查明，XX山XX公司系案涉房地产项目的建设单位，福州市XX山区拆迁工程处系案涉房地产项目的拆迁实施单位。

本院再审认为，本案审查的焦点是案涉房屋是否具备办证条件、林X是否负有办证义务以及XX山XX公司是否负有协助办证义务。

（一）案涉房屋是否具备办证条件。2011年4月8日，福州市房地产交易登记中心向XX山XX公司出具《初始登记通知书》，告知该公司申请××区××街道××号××小区1#-21#、23#、24#楼房屋产权初始登记（总登记）。2014年8月15日，XX山XX公司以挂号信形式书面通知林X来办理案涉房屋的权属证书。在本案诉讼期间，XX山XX公司亦明确表示不存在无法办证的情况，案涉房屋虽系由公产房屋拆迁安置取得，但根据《拆迁补偿安置协议书》约定，案涉安置房产权归林X所有。现已具备办理产权登记的条件。案涉房屋权属证书未办出的原因在于林X怠于办证，至于办理时林X所应提供的材料是否齐全等问题系属于行政审查的范畴，并不影响案涉房屋产权的归属，故一、二审判决认定无证据证明案涉房屋的权属已具备办理至林X名下的条件，属于事实认定错误，依法应予纠正。

（二）林X是否负有办证义务。根据已生效的（2015）XX民初字第3543号民事判决确认江X与案外人何XX于2004年3月23日签订的《房产买卖经纪合同》对林X具有约束力。该《房产买卖经纪合同》约定，林X自愿将坐落于福州市××＃楼××单元房屋出售给江X。合同签订后，江X已支付购房款并已实际入住。现案涉房屋已具备办理产权证的条件。林X应按照《房产买卖经纪合同》的约定，向XX山XX公司申请将涉案房屋从XX山XX公司名下过户至其本人名下，再履行办理将其名下的产权转移过户登记至江X名下的义务。本案系因林X怠于履行上述义务，致使案涉房屋至今仍登记于XX山XX公司名下，故江X诉请林X履行办理房屋过户义务的诉讼请求，依法应予支持。

（三）XX山XX公司是否负有协助办证义务。虽然XX山XX公司不是《房产买卖经纪合同》的合同相对人，但其系《拆迁补偿安置协议书》项下房地产项目的建设单位，负有履行房屋安置及办证的义务，因案涉房屋现仍登记在XX山XX公司名下，故XX山XX公司负有将案涉房产办理至林X名下的义务。

综上所述，江X的诉请具有事实和法律依据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百零七条第一款规定，判决如下：

一、撤销福建省福州市中级人民法院（2019）闽01民终3176号民事判决及福建省福州市XX山区人民法院（2018）闽0104民初2536号民事判决；

二、林X应于本判决生效之日起三十日内将位于福州市XX山区××街道××路××号××小区××号楼××室房屋的产权登记至林X名下。林X在取得房屋产权登记后三十日内将上述房屋产权过户登记至江X名下；

三、福州XX公司对上述判决第二项确定的内容即产权登记至林X名下负有协助义务。

本案一审案件受理费100元，由林X负担。二审案件受理费100元，由林X负担。

本判决为终审判决。