蚌埠X科技园有限公司、安徽省X材料有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

律师观点分析

上诉人（原审原告）：蚌埠X科技园有限公司，住所地安徽省蚌埠市。

法定代表人：荆X，该公司董事长。

委托诉讼代理人：张林，安徽淮河律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张冬冬，安徽淮河律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：安徽省X材料有限公司，住所地安徽省蚌埠市。

法定代表人：孙X，该公司执行董事。

上诉人蚌埠X科技园有限公司因与被上诉人安徽省X材料有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市禹会区人民法院（2021）皖X民初X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年1月7日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。

蚌埠X科技园有限公司上诉请求：请求维持禹会区人民法院（2021）皖X民初X号民事判决第一项；请求判令安徽省X材料有限公司向蚌埠X科技园有限公司支付房屋使用费310500元、日常管理费及违约金7521.08元（从2021年2月1日起暂计算至2021年6月30日，请求计算至安徽省X材料有限公司实际腾退房屋之日止）；判令安徽省X材料有限公司支付蚌埠X科技园有限公司电费及违约金18805.47元，水费及违约金494.23元（暂计算至2021年6月1日，请求支付至房屋实际腾退之日）；本案一、二审诉讼费用由安徽省X材料有限公司承担。事实与理由：双方签订的《入孵企业房屋租赁合同》第八条第一项约定：“……此外，每逾期1日，乙方应按日租金的三倍向甲方支付该房屋占有使用费”。同时租赁合同第五条第五项，对逾期缴纳日常管理费、水电费的违约金也作出了具体约定。租赁合同与补充协议系双方真实意思表示，并不违反法律、法规，该租赁合同与补充协议合法有效，应当受到法律保护。双方也应当按照租赁合同与补充协议的约定履行各自的义务。一审法院依据双方未续签租赁合同，从而驳回蚌埠X科技园有限公司的部分诉讼请求，缺乏事实和法律依据，也违背了双方当事人的真实意思表示。请支持蚌埠X科技园有限公司的上诉请求。

安徽省X材料有限公司未作答辩。

蚌埠X科技园有限公司向一审法院起诉请求：1.判令安徽省X材料有限公司将位于蚌埠市X大道X号X大学X大学科技园蚌埠基地产业发展X厂房办公区450平方米、生产区1575平方米，共计2025平方米的房屋腾退交付给蚌埠X科技园有限公司；2.判令安徽省X材料有限公司向蚌埠X科技园有限公司支付房屋使用费310500元、日常管理费及违约金7521.08元（从2021年2月1日起暂计算至2021年6月30日，请求计算至安徽省X材料有限公司实际腾退房屋时止）；3.请求判令安徽省X材料有限公司支付电费及违约金18805.47元，水费及违约金494.23元（暂计算2021年6月1日，请求支付至房屋实际腾退之日）；4.安徽省X材料有限公司承担本案诉讼费用。

一审法院认定事实：2018年4月20日起，安徽省X材料有限公司向蚌埠X科技园有限公司租赁房屋，2021年1月1日，安徽省X材料有限公司与蚌埠X科技园有限公司签订入孵企业房屋租赁合同，位于安徽省蚌埠市X产业开发区房屋，该房屋计租面积合计450（平方米）办公区＋1575（平方米）生产区＝2025平方米租给安徽省X材料有限公司，房屋租赁期限2021年1月1日起至2021年1月31日止，每月租金25875元，租赁期满后，安徽省X材料有限公司需要继续租赁该房屋的，则应于租赁期限届满前3个月，向蚌埠X科技园有限公司提出续租书面要求，经蚌埠X科技园有限公司同意后重新签订租赁合同。合同约定日常管理费为每月1418元，安徽省X材料有限公司拖欠的水电费为2021年1月1日-2月1日电费4881.10元，水费96.9元，2021年2月1日-3月1日电费2765.90元，水费72.7元，2021年3月1日-4月1日电费3773元，水费83元，2021年4月1日-5月1日电费2894.90元，水费141.9元。2021年5月1日-6月1日电费2833.20元，水费58.8元。合计2021年1月1日到2021年6月1日电费17148.1元，水费453.3元。

一审法院认为，蚌埠X科技园有限公司、安徽省X材料有限公司自愿签订书面房屋租赁合同,系双方真实意思表示,该租赁合同合法有效,依法受法律保护。本案合同原定期限从2021年1月1日起至2021年1月31日止，原合同届满后,蚌埠X科技园有限公司、安徽省X材料有限公司双方并未继续签订合同，根据《中华人民共和国民法典》第七百三十三条“租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”规定,蚌埠X科技园有限公司、安徽省X材料有限公司双方在没有续约且合同已经到期的情况下,安徽省X材料有限公司曾于2021年1月29日向蚌埠X科技园有限公司提出再延期一个月的申请，但蚌埠X科技园有限公司并未继续签订书面合同，租赁合同届满后，安徽省X材料有限公司应当将租赁物返还给蚌埠X科技园有限公司,其未搬离的行为,侵犯了蚌埠X科技园有限公司合法的财产权益,对造成本案纠纷应负全部责任。2021年1月31日合同到期后,安徽省X材料有限公司仍旧一直占有使用租赁物,其应当予以腾退搬离，故酌定蚌埠X科技园有限公司主张的占有使用费应当参照原合同约定的月租金标准25875元支付占有期间的占有费（从2021年2月1日起至安徽省X材料有限公司实际腾退房屋之日止）。蚌埠X科技园有限公司主张的日常管理费用应当参照原合同约定的日常管理费标准每月1418元从2021年2月1日起至安徽省X材料有限公司实际腾退房屋之日止。蚌埠X科技园有限公司主张的2021年1月1日到2021年6月1日电费17148.1元，水费453.3元，安徽省X材料有限公司无异议，且符合法律规定，应予以支持。蚌埠X科技园有限公司主张的各项违约金，双方未再签订合同，于法无据，故不予支持。综上,《中华人民共和国民法典》第七百三十三条之规定,判决:一、安徽省X材料有限公司应于判决生效后三十日内腾退给蚌埠X科技园有限公司出租的位于蚌埠市X产业开发区蚌埠基地产业发展X1号厂房整栋房屋，该房屋计租面积合计450平方米（办公区）＋1575平方米（生产区）合计2025平方米;二、安徽省X材料有限公司于判决生效后三十日内支付给蚌埠X科技园有限公司占有使用费（按每月25875元从2021年2月1日至安徽省X材料有限公司实际腾退之日止计算）；三、安徽省X材料有限公司于判决生效后三十日内支付给蚌埠X科技园有限公司管理费（按每月1418元从2021年2月1日至安徽省X材料有限公司实际腾退之日止计算）；四、安徽省X材料有限公司于判决生效后三十日内支付给蚌埠X科技园有限公司从2021年1月1日到2021年6月1日电费17148.1元，水费453.3元；五、驳回蚌埠X科技园有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6360元，减半收取3180元，由安徽省X材料有限公司负担。

二审中，当事人均未提供新证据，对一审查明的事实亦无异议。经审查，对一审查明的事实，本院依法予以确认。

本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律拘束力。本案中蚌埠X科技园有限公司、安徽省X材料有限公司签订的《入孵企业房屋租赁合同》《入孵企业房屋租赁合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。《入孵企业房屋租赁合同》中关于逾期返还房屋、逾期缴纳日常管理费和水电费用违约金条款的特别约定对当事人具有约束力。租赁期限届满，承租人应当按约返还租赁物，并缴清相关费用。安徽省X材料有限公司租赁期限届满后未缴清相关费用并返还房屋，蚌埠X科技园有限公司主张安徽省X材料有限返还房屋，并支付相关费用及违约金具有事实和法律依据，一审对于违约金未予支持属适用法律错误。其中关于水、电费用的违约金，因双方合同约定由蚌埠X科技园有限公司向供电、供水部门代为缴纳，安徽省X材料有限公司收到蚌埠X科技园有限公司书面缴费通知单当日未提出异议的，应在5日内支付。蚌埠X科技园有限公司并未举证证明向安徽省X材料有限公司送达书面缴费通知，故自一审法院向安徽省X材料有限公司送达一审起诉状副本之日予以支持。关于违约金的标准，双方约定过高，结合蚌埠X科技园有限公司的损失情况及安徽省X材料有限公司的过错程度，本院酌定按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮50%予以支持。

综上，蚌埠X科技园有限公司的上诉理由部分成立，应予支持。一审认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持安徽省蚌埠市禹会区人民法院（2021）皖X民初X号民事判决第一、二、三、四项，即：“安徽省X材料有限公司应于判决生效后三十日内腾退给蚌埠X科技园有限公司出租的位于蚌埠市X产业开发区蚌埠基地产业发展X1号厂房整栋房屋，该房屋计租面积合计450平方米（办公区）＋1575平方米（生产区）合计2025平方米；安徽省X材料有限公司于判决生效后三十日内支付给蚌埠X科技园有限公司占有使用费（按每月25875元从2021年2月1日至安徽省X材料有限公司实际腾退之日止计算）安徽省X材料有限公司于判决生效后三十日内支付给蚌埠X科技园有限公司管理费（按每月1418元从2021年2月1日至安徽省X材料有限公司实际腾退之日止计算）；安徽省X材料有限公司于判决生效后三十日内支付给蚌埠X科技园有限公司从2021年1月1日到2021年6月1日电费17148.1元，水费453.3元”；

二、撤销安徽省蚌埠市禹会区人民法院（2021）皖X民初X号民事判决第五项；

三、安徽省X材料有限公司应于判决生效后三十日内支付给蚌埠X科技园有限公司违约金（违约金以安徽省X材料有限公司欠付的占有使用费、管理费为基数，自2021年2月1日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮50%为标准，计算至实际清偿之日止；以安徽省X材料有限公司欠付的电费、水费金额为基数，自2021年10月15日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮50%为标准，计算至实际清偿之日止）；

四、驳回蚌埠X科技园有限公司的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费6360元，减半收取3180元，由安徽省X材料有限公司负担；二审案件受理费6360元，由安徽省X材料有限公司负担（于判决生效后七日内向本院交纳）。

本判决为终审判决。

附相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。