商品房购房合同纠纷案民事判决书

律师观点分析

原告: 邹**，女，汉族，住湖北省洪湖市。

委托诉讼代理人: 张**，湖北**律师事务所律师

委托诉讼代理人:李孟豪，湖北秋筠律师事务所律师

被告: **控股集团武汉**置业有限公司，住所地武汉市**区。

法定代表人: 杨**，该公司执行董事及总经理

委托诉讼代理人:胡**、莫**，湖北**律师事务所律师

原告邹**与被告**控股集团武汉**置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，由审判员张**依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人张**、被告的委托诉讼代理人胡**、莫**均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求:一、判决解除原、被告签订的《商品房房屋买卖合同》;二、判决被告退回原告已付购房款 487064元;三、判决被告向原告支付资金占用费 128503.72 元(以487064元为基数，按年利率6%自2016年2月28日暂计算至2020年7月 21日;之后的利息，以购房款 487064 元为基数，按年利率 6%为标准，从2020年7月21日支付至购房款全额退清为止);四、判决被告承担本案全部的诉讼费用。

事实与理由: 原告与被告于2014 年签订《商品房房屋买卖合同X 以下简称《房屋买卖合同》),购买被告位于**新城欧洲风情小镇一期三区A的“15-**”商铺，面积 56.51 m根据双方《房屋买卖合同》约定，原告于2014年9月30日支付购房款197064 元，于10月31日支付290000元，合计支付首付款 487064 元。后续尾款需由被告代办贷款支付。原告将贷款所需全部资料交被告代办后，被告告知其合作的银行因额度问题已无法办理贷款，同时将原告所持《房屋买卖合同》收回。后原告询问解决方法，被告告知尚在与其他银行协调贷款事宜，至今仍未成功办理贷款。得知可能不能办理贷款也不能交付房屋后，原告一直与被告沟通解除《房屋买卖合同》要回预付购房款均无结果，至今已有六年之久。原告认为，本案房屋买卖约定的是按揭贷款，且由被告负责代办。现非因原告的原因而无法办理贷款，导致原告在付出大额资金后无法使用涉案房屋达六年之久。该贷款事宜系不可归责于原告的原因，并导致原告购买房屋的合同目的无法实现，造成了目前的僵局。因此原告认为，应适用情势变更的规则解除买卖合同，返还购房款项才是解决问题的根本方法。

被告辩称，一、原告诉讼请求没有事实和法律依据，应予以驳回。1,原、被告双方于2014年12月13日签订了关于涉案商铺的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，合法有效。根据合同补充条款的约定，原告需支付 957064 元总购房款。但原告仅支付 487064 元首付款后，并未按照约定支付剩余款项，已构成违约。2.原告因个人原因被银行拒贷，根据购房合同附件六补充协议第一条B款的约定,仍应于 2015年1月13日付清剩余房款 47 万元。银行拒贷并不能免除原告付款义务。3.被告不同意解除合同，也无约定以及法定事由解除合同，更不应该适用于情势变更来解除。被告认为合同应该继续履行，且原告已经构成违约依据《商品房买卖合同》中第七条的约定，原告还应承担违约责任。原告应向被告支付 297369 元(每日按照期付款金额 470000元的万分之三，从2015 年1月14日起暂计至2020 年10月22日，实际算至付清之日)违约金。二、关于诉讼费，应由违约方承担，请法院依法判决。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换种质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:

经审理查明，2014年12月13日原告与被告签订《武汉市商品房买卖合同》(合同编号:南130**)，合同第三条约定:买受人所购商品房为本合同第一条规定的项目中的第 15 幢 1层商 14 号房(位于**新城 (欧洲风情小镇一期三区 A));第六条约定:双方约定，买受人按下列第 2 种形式付款 (即贷款付款)。具体付款方式及期限的约定见附件六。附件六: 合同补充协议第1条约定:B、按揭方式付款: 买受人应于 2014 年 12月13日前支付首付款人民币487064 元，并于2015年1月13日付清剩余房款 470000 元，因买受人原因导致银行拒绝办理贷款或拒绝贷足买受人申请的贷款额度时，买受人应按上述期限一次性付清剩余房款，否则视为买方未按合同约定付款;第 3 条约定:补充本合同第七条: 买方支付房款若采用银行贷款的: (1) 若买方自行办理贷款，卖方不作担保，同时银行未按本合同约定的期限代买方向卖方付款的，视为买方未按合同约定付款; (2)买方委托卖方代为办理有关贷款手续，则买方应严格按照卖方或银行通知的时间办理相关手续，缴纳相关费用。如因买方原因造成银行未按合同约定的期限代买方向卖方付款的，仍视为买方未按合同约定付款;(3)由于国家有关房贷政策变化因素较大，卖方代为办理有关贷款手续的，如非卖方原因导致买方不能获得银行贷款的，卖方不承担责任，仍视为买方未按合同约定付款;(4)卖方担保期内,若买方拖欠偿还银行的贷款本金、利息.....+..原告于2014年9月30日向被告支付购房款 197064 元，于同年10月31日向被告支付购房款290000 元,合计支付首付款 487064元。双方签订购房合同后，原告向被告提交了办理贷款手续的相关材料，原告的贷款未获银行批准，无法办理按揭贷款手续，进而导致原告不能按期交纳所购买房屋的余款。

本院认为，原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同内容积极履行各自的义务。原告按照约定在2014年10月31日已累计向被告支付房屋购房款 487064元，其应按合同约定在2015年1月 13日付清剩余房款470000元。本案中，《武汉市商品房买卖合同》明确约定买受人按贷款方式付款，《武汉市商品房买卖合同》附件六中第 1 条约定剩余房款 470000 元应是附件六中第 3 条第 (2)种方式支付，即买方委托卖方代为办理贷款手续进行支付，而不是第 (1)种方式即由买方自行办理银行贷款，卖方不作担保。被告未提供其为原告办理银行贷款的相关证据，证明非卖方即被告原因导致买方即原告不能获得银行贷款，导致原告不能办理按揭贷款，其对房屋买卖合同不能继续履行负全部责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”，原告要求与被告解除合同并返还购房款及其利息的诉讼请求本院予以支持，相关利息应按**行同期贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下:

一、解除原告邹**与被告**控股集团武汉**置业有限公司于2014年12月13日签订的《武汉市商品房买卖合同》(合同编号:南130**);

二、被告**控股集团武汉**置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告邹**购房款 487064 元及其利息 (以487064 元为本金，自2016年2月28日起按银行同期贷款利率计算至2019年8月19日;以487064 元为本金，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止);

三、驳回原告邹**的其他诉讼请求

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费减半收取计 4978 元，由被告**控股集团武汉**置业有限公司负担。