律师观点分析
案件背景
某知名房地产公司（下称“开发商”）开发了一处位于某市核心区域的住宅项目。2014年8月，购房人胡某与开发商签订《商品房预售合同》，以总价829万余元购买其中一套房产。胡某支付首付款后，向银行按揭贷款578万元，开发商作为保证人承担阶段性担保责任。
纠纷起因
2015年，胡某因拖欠案外人张某200万元借款被诉至法院。法院于2015年2月2日查封了胡某名下该套房产（当时尚未办理产权登记）。此后，胡某连续多期未能偿还银行贷款，开发商被迫承担保证责任。2015年6月10日，开发商与胡某协商解除了原《商品房预售合同》，并提请仲裁委员会确认解除效力。仲裁委于2015年9月25日裁决合同于2015年6月10日解除。
执行异议与诉讼
张某依据生效判决申请强制执行该房产。开发商以合同已解除、房产仍归开发商所有为由，向法院提出执行异议，请求停止查封和拍卖。异议被驳回后，开发商提起执行异议之诉。一审法院再次驳回其诉讼请求。
朱文成律师的核心策略
朱文成律师代理房企提起上诉，核心围绕三大关键问题精准抗辩：
1.厘清权属性质：涉案房屋未确权、未登记至购房者名下，购房者仅享有合同债权与物权期待权，并非房屋所有权人，预查封不等同于查封所有权。
2.纠正法律适用：仲裁仅确认合同解除，未对房屋确权或分割，不适用 “仲裁确权不能对抗执行” 的条款，一审适用法律错误。
3.排除恶意规避：合同解除系购房者违约断供导致，房企不知情查封，无串通规避执行的故意，合法行使合同解除权应受保护。
二审判决结果
二审法院采纳律师意见，认定预查封仅针对物权期待权，合同合法解除后该期待权灭失，继续执行缺乏依据。最终判决撤销一审判决，明确不得执行该套房产，为房企挽回巨额损失。
本案典型意义在于，明确预售商品房被预查封后，开发商因购房者违约依法解除合同，且无规避执行情形的，有权排除强制执行；申请执行人可转而执行购房者对开发商的购房款返还债权，平衡各方合法权益，对同类执行异议案件具有重要参考价值。
