不履行合同约定，律师帮助将对方告上法庭后获赔数万元

律师观点分析

审理经过

原告深圳市某某文化发展有限公司与被告苏州高新某广场有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案受理后，依法适用简易程序，本案由审判员***任审判，于2020年12月8日、2021年1月12日公开开庭进行了审理。原告深圳市某某文化发展有限公司的委托诉讼代理人李新一和被告苏州高新某广场有限公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，本案现审理终结。

原告诉称

原告深圳市某某文化发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告退还质量保证金60741.60元以及违约金（以60741.6元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年7月22日起计算至被告实际履行完毕之日止）。2、判令被告退还装修押金5000元以及违约金（以5000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年7月22日起计算至被告实际履行完毕之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告双方于2019年1月签订《商品特卖合同B》，合同约定质量保证金60741.60元直接由上期合同支付。后由于被告租赁给原告使用的场地违反了消防的相关规定，故在2019年4月12日消防支队检查后，被告通知原告停止营业并及时撤场。原告完成撤场工作后，多次向被告申请退回质量保证金以及装修押金，但被告至今仍未支付。原告为了维护自身合法权益，望予以支持为盼。

被告辩称

被告苏州高新某广场有限公司辩称：原被告在2017年10月15日签订了完整的租赁合同，本案的装修押金、履约保证金也是根据合同约定所缴纳，这也与原告提交的缴费凭证和收据开具的时间相一致，依据租赁合同第六条第三款的约定，双方结算全部费用未发生扣除履约保证金的事由，六个月后无息退还履约保证金，另根据租赁合同第七条第三款，装修押金的退还条件为通过消防工程等部门检验，验收后一个月内退还，另外合同第24条补充条款约定，原告在经营过程中的消防安全责任由乙方自行承担。原告在承租被告物业经营期间并未通过消防关于疏散要求的审核。因原告的经营达不到消防的要求导致了被告在2019年4月12日被苏州市消防救援支队罚款2万元的行政处罚，原告也因此停业，并最终搬离了承租场所，上述罚款应当由原告承担，但原告并未缴纳上述罚款，原被告之间并未结算全部费用退还保证的条保证金的条件并未成就，因原告在承租期间一直也未完成消防疏散的审核未能通过二次消防的验收且因此给被告也带来了一定的实际损失，被告也有权拒绝退还装修押金，同时退还装修押金的条件也未成就，因为退还保证金和押金的条件并没有成就，因此也不存在支付违约金的情况。综上所述，请贵院驳回原告的诉请或查明事实后依法判决。

本院查明

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

原告深圳市某某文化发展有限公司（承租方，以下简称乙方）与被告苏州高新某广场有限公司（出租方，以下简称甲方）于2017年10月15日签订租赁合同一份，甲方将其合法拥有所有权或转租权的坐落在高新区狮山路298号金鹰购物广场内的3F层，编号为3F-19的商铺（以下简称“该物业”）出租给乙方使用；乙方租赁该物业仅作城堡探险-儿童攀爬品牌（类别：儿童游乐：经营范围仅限儿童攀爬）之经营用途，并保证全年365天营业；乙方承租该物业的租赁期限为自物业交付之日起12月，暂定交房日为2017年10月20日，即租赁期限自2017年10月20日至2018年10月19日止，其中含装修期（含店铺恢复毛坯的时间）：自2017年10月20日至2017年11月8日，共20天；按月定额租金与月销售收入分成租金二者取较高值支付租金；具体标准如下：自2017年10月20日至2018年2月28日首期租金每月每平方米人民币2.66元，即首期租金为人民币34944.5元与首期累计销售收入分成租金18%两者取高；首期之后的首年其他各月租金按每月每平方米人民币80.91元，即每月租金为人民币9385.4元与月销售收入分成18%两者取高；合同第六条履约保证金约定乙方于签署本合同之日起五日内向甲方支付相当于首年四个月的租金，四个月的物业服务费，0元水、电费押金（相当于1个月的物业服务费）总和作为履约保证金，金额为人民币60741.6元；第六条履约保证金条款中约定甲方在收到乙方的履约保证金后，向乙方出具收据。甲方在抵扣行为发生后三日内书面告知乙方。乙方应在收到前款所述书面抵扣通知的七个工作日内向甲方补足被扣除部分的履约保证金。否则，乙方须每逾期一天，乙方须每天按上述费用的2%向甲方支付滞纳金，同时甲方有权解除合同，收回该物业，同时甲方无需向乙方补偿任何损失；租赁期满或合同解除后，履约保证金将不计利息退还给乙方，具体退还条件为：6.3.1乙方完全履行了本合同所约定的义务，结算全部费用，未发生扣除履约保证金的事由；6.3.2乙方已经按照本合同约定将场所归还给甲方；6.3.3乙方办理完毕营业执照注销或迁址手续；6.3.4履约保证金在具备上述条件后6个月后无息退还乙方。乙方需在该物业交付日向甲方支付装修押金和装修垃圾清运费，装修押金为人民币5000元；装修垃圾运输费标准为20元/平方米。如乙方没有违反本合同及有关装修的规定，于装修期届满，且消防、工程等部门验收合格后1个月内，甲方应向乙方无息返还前款所述的装修押金。乙方应在合同租赁期限届满前六个月向甲方提出是否续租的书面申请，甲方应于合同期满前2个月书面通知乙方其续租申请是否被接受，双方就该物业续租条件协商一致后，须签订新的合同。租赁期间正常届满的，乙方应当于本合同约定的租期届满之日准时交还该物业；本合同提前解除或终止的，则乙方应当在合同提前解除或终止之日准时交还该物业。合同解除或终止后，乙方应至甲方办理交接手续，并由双方签署书面的交接确认单。甲方或乙方因有特殊原因，经双方协商一致，均同意变更合同的，合同方可变更。要求变更的一方应主动向另一方提出，变更必须以书面方式进行。双方合同解除，乙方应于合同解除后五日内将该物业交还给甲方，并按本合同的约定与甲方办理物业的交接退还手续；乙方应赔偿因其违约行为给甲方所造成的实际损失；甲方还有权没收乙方的履约保证金。合同第二十三条约定“因一方存在本合同约定的违约情形而导致对方提前解除本合同的，或一方无正当理由擅自单方面提前解除本合同的，违约方在赔偿守约方因合同提前解除所遭受的损失时（包括但不限于预期的租赁收入、招商成本、经营损失、装潢费用等），其赔偿的最低限度为合同解除时当年租赁年度3个月的租金，其赔偿的最高限度为合同解除时当年租赁年度12个月的租金。责任豁免约定因不可抗力或政府行为导致本合同无法履行并使本合同提前解除或终止的，双方互不承担赔偿责任与违约责任”。

合同签订后，原告在2017年9月23日向被告支付了5000元装修押金，在被告三楼处装修并经营儿童娱乐活动，于2017年11月25日支付了履约保证金60741.6元。合同到期后双方未再签订租赁合同，多次签订《商品特卖合同B》，其中一份内容为甲方为被告苏州高新某广场有限公司，乙方为原告深圳市某某文化发展有限公司，约定甲、乙双方为进一步扩大销售业绩，提高品牌在市场上的影响决定在甲方卖场举办商品特卖活动。本着“互惠互利，共同发展”的原则，依据“合同法”及相关国家法律法规规定，经过双方友好协商，现达成如下协议：活动时间2019年1月20日至2019年2月19日，甲方收益：甲方从乙方商品的实际销售总额中倒扣18%与固定租金130.91元/㎡/月两者取高作为甲方的收益；（其中租金80.91元/㎡/月，物管费50元/㎡/月；本期固定租金15476.79元/月，其中租金9565.56元/月，物管费5911.23元/月）；本合同签订后乙方需支付甲方质量保证金60741.6元，若乙方无任何违约行为及其所销售产品无任何问题（包括但不限于顾客投诉），质量保证金在退柜后三个月内无息返还。甲方质量保证金的支付方式为：上期合同已支付。违约责任：乙方销售的商品应保持优良品质水准，标识齐全，内外标相符，在甲方日常检查中若发现类似问题情节较轻者将处以200元/次罚款：销售价格根据合理成本和市场利润制定，并遵守“不二价”政策。若商品出现质量问题、标识问题或销售价格高于其它百货公司或乙方的连锁商店，经检查、检举并查实后，乙方应无条件为顾客办理退换货手续，且甲方有权要求乙方支付壹万元违约金或按该等商品（含同等商品的库存）零售价10倍的金额支付违约金（两者取高），同时甲方有权提前解除本合同并不承担任何责任。乙方特卖品牌及商品，不得在各类批发市场内销售，若违反，经核实，甲方有权提前解除本合同并不承担任何责任，开处以不低于1万元罚款，乙方不得有任何异议。

在原告使用被告场地期间，2019年4月12日苏州市公安消防支队认为被告在经营过程中占用消防通道；同日被告向原告发出《未取得消防证件商户需暂停营业的通知函》，内容为“首先感谢贵方对苏州金鹰国际广场一直以来的支持与配合。关于消防问题，我司前期已多次与贵方沟通，然贵方截止今日仍未取得相关消防证件。故在2019年4月12日的消防支队临检中，因贵方无二消合格证，应支队要求，贵方店铺需自2019年4月13日起停止营业，同时，需在店铺醒目位置放置退卡公告，并于2019年4月16日前完成相关铺位拆除，且后续将可能面临相应消防处罚。如贵方未按消防规定执行，相应责任及损失均由贵方自行承担”。被告收到后立即拆除其经营设施，并将租赁场地交还给原告，双方在2019年4月16日前就除质量保证金60741.60元及装修押金5000元外其他所有费用全部结清。2019年4月14日苏州市消防救援支队作出苏（消）行罚决字（2019）***号行政处罚决定书，认为2019年4月12日对苏州高新某广场有限公司进行检查时发现1楼中庭区域设置服装展位、3楼西侧中庭区域设置活动场所，占用疏散通道。该行为违反了《中华人民共和国消防法》第二十八条的规定，根据《中华人民共和国消防法》第六十条第一款第三项之规定，现决定给予苏州高新某广场有限公司罚款人民币贰万元整的处罚。后原告与被告多次协商退还保证金60741.6元及押金5000元事宜无果后，原告致本案诉讼。

以上事实由当事人提供的商品特卖合同B、收款收据、转账截图、致厂商函、租赁合同、行政处罚决定书等证据及本院庭审笔录附卷佐证。

本院认为

本院认为，原告深圳市某某文化发展有限公司与被告苏州高新某广场有限公司租赁合同关系系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应严格按约履行。原告按约支付了履约保证金60741.6元和装修押金5000元；在租赁合同到期后，双方协商后签订了《商品特卖合同B》，对租赁合同进行了变更，后因消防部门的巡查确认了被告的违规行为，原告与被告解除双方的租赁关系，双方除保证金60741.6元及押金5000元外无纠纷；现原告主张的退还质量保证金60741.6元，被告认为该款系租赁合同的履约保证金，而原告在承租期间一直也未完成消防疏散的审核未能通过二次消防的验收，该退款条件未成就，本院认为在《商品特卖合同B》中约定被告无任何违约行为及其所销售产品无任何问题，质量保证金在退柜后三个月内无息返还，现被告未提供相应的原告责任；同时在租赁合同中约定履约保证金抵扣行为应书面通知原告，被告至今未书面通知原告的抵扣行为，故被告的此辩解意见不采纳。对于被告不承担返还装修押金5000元的意见，在租赁合同中约定如原告没有违反本合同及有关装修的规定，于装修期届满，且消防、工程等部门验收合格后1个月内，甲方应向乙方无息返还前款所述的装修押金；现双方合同已解除，被告未按约返还该押金，被告应承担返还5000元的责任，被告的此意见不采信。至于被告述称苏州市消防救援支队行政处罚决定，该决定是对被告的违法行为的处罚，该违法行为的处罚后果，原告是否应当承担该后果，被告应另行主张，本案不予理涉。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告苏州高新某广场有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告深圳市某某文化发展有限公司保证金60741.6元。

二、被告苏州高新某广场有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告深圳市某某文化发展有限公司押金5000元。

如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户银行：中国农业银行苏州新区支行商业街支行，账号：62×××68。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1444元，减半收取722元，由被告苏州高新某广场有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。