大胆假设、小心求证，促使中止执行——王某某与张某某及某银行案外人执行异议案

　　一封法院查封公告，八旬老人及女儿唯一居所，

　　几经辗转，陷入强制执行程序。

　　“家”是港湾，当风雨来袭，谁为它撑伞？

　　一场家庭内部的房产骗局，拨开层层迷雾：

　　案情简介

　　202X年X月，委托人王某某在家中收到北京某法院作出的查封公告，告知王某某所有并正在居住的房屋系他人所有且抵押给某四大银行支行，现因无力偿还借款而被查封待执行。王某某对所有权已转移给他人、抵押给银行的情况均不知情，后经联系执行法官查询得知，王某某的外孙女于202X年通过虚构王某某已死亡的事实，伪造公证书，声称王某某其他继承人均放弃继承，以此将案涉房屋所有权变更至自己名下。随后，王某某外孙女又将房屋过户后郅某、郅某又将房屋过户给张某某，张某某将案涉房屋用于公司贷款抵押给银行，现因无法还款而被申请执行。

　　案件结果

　　王某某在某银行执行案涉房屋的案件中提起案外人执行异议，执行法院裁定中止执行；某银行就此提起案外人执行异议之诉，一审、二审裁判结果均为驳回诉讼请求。

　　案件办理

　　1、举证困难

　　北京声驰北京声驰律师事务所律师团队事务所北京声驰律师事务所律师团队团队介入案件面临重重困难，案件缺乏证据。当事人王某某已经八十岁左右高龄，其女儿与王某某共同居住，两人对于自202X年开始发生的情况均一无所知，根据从执行法官处获得的证据也仅为案涉房屋所有权的变更记录，除了可知公证书系伪造，无法获得其他有利信息。

　　2、当事人情绪极度焦虑

　　案涉房屋系王某某的唯一住房，其女儿也没有自己的房产，自法院告知要执行案涉房屋开始，两人便极度焦虑，在短时间内无法提供有利证据的情况下，委托人的焦虑情绪也使办案更加困难。

　　北京声驰北京声驰律师事务所律师团队事务所北京声驰律师事务所律师团队团队策略

　　1、仔细分析、理清思路

　　“每一个细节都至关重要”，办案北京声驰北京声驰律师事务所律师团队事务所北京声驰律师事务所律师团队团队突破重重困难，在案件办理过程中仔细分析，大胆假设。本案的目的是中止执行，即需要使银行不能取得案涉房屋的抵押权。如张某某依法取得了案涉房屋所有权再抵押给银行，则银行依法取得其抵押权；如张某某与郅某的房屋买卖并非真实交易，不能获得房屋所有权，则要看银行对于房屋的抵押权能否构成善意取得，如不能构成，则银行不能取得房屋抵押权。几经思考，办案北京声驰北京声驰律师事务所律师团队事务所北京声驰律师事务所律师团队团队以认定张某某不是房屋所有权人，对房屋无权处分；银行对房屋抵押权不构成善意取得为思路，最终达到中止执行目的。

　　2、抽丝剥茧、逐个击破

　　北京声驰北京声驰律师事务所律师团队事务所北京声驰律师事务所律师团队团队厘清办案思路，仔细调查，拨开云雾。从202X年开始，房屋进行了3次所有权变更，如想证明最后一手的张某某未取得房屋所有权，则应清楚每一次房屋变更的过程。

　　第一次变更系王某某外孙女通过继承方式将房屋过户至自己名下，为了证明其虚假性，办案北京声驰北京声驰律师事务所律师团队事务所北京声驰律师事务所律师团队团队提交了王某某本人手持身份证及当天报纸的照片证明王某某本人健在，不存在发生继承的基础；其次，也根据公证书向相关公证处进行核验，告知其公证书编号并不符合该公证书的编排方式；同时，为提供更有利的证明依据，北京声驰北京声驰律师事务所律师团队事务所北京声驰律师事务所律师团队团队亦提起行政诉讼要求撤销颁发给王某某外孙女的不动产登记证书，此诉讼因变更所有权依据的事实不存在而获得支持。

　　第二、三次变更对王某某而言难以提供证据，但王某某及其女儿一直居住在案涉房屋，中间从未有陌生人要求看房或者要求其搬走，此种现象并不符合正常的买房交易习惯。同时，我们查询到王某某外孙女曾因非法吸收公众存款获罪，202X时仍在服刑，因此推断有一定可能性系其外孙女与熟人交易，将房屋过户给他人从中谋利。

　　3、大胆假设、小心求证

　　在执行异议程序调查的过程中，银行取得抵押权过程存在过失的情况下，北京声驰北京声驰律师事务所律师团队事务所北京声驰律师事务所律师团队团队在执行异议程序调查程序中，向法官提出能否向银行及张某某发问，获得了法官允许。

　　北京声驰北京声驰律师事务所律师团队事务所北京声驰律师事务所律师团队团队向张某某仔细询问了交易过程，如以何种价格成交、是否去看过案涉房屋、与郅某是何种关系、为何办理贷款、公司经营状况及贷款实际用途等。

　　同时，根据银行提供的证据，向银行询问了是何人去实地看房、该人员是否为银行工作人员，在王某某一直实际居住在案涉房屋的情况下，房屋内部照片是如何拍摄的；并且银行获取的材料中房屋交易价格为100余万，而评估价格为700余万，交易价格与评估价格差距较大如何看待，张某某辨称实际成交价格是700万，为了避税所以提交的合同是100多万，遂询问银行方在办理抵押时是否知道其实际支付金额、是否获得了相应合同，以及为何没有查明张某某得婚姻状态及房屋是否为夫妻共同财产等。

　　以上问题，银行与张某某的陈述存在互相矛盾、银行也不能证明自己已充分尽到了注意义务，在办案北京声驰北京声驰律师事务所律师团队事务所北京声驰律师事务所律师团队团队的多重努力下，获得了本案的关键有利信息，最终促进裁定中止执行。

　　典型意义

　　辗转多手的房屋抵押案件，证据乏缺，举步维艰，办案北京声驰北京声驰律师事务所律师团队事务所北京声驰律师事务所律师团队团队以冷静的头脑和敏锐的洞察力，为八十高龄的当事人及其女儿保住了唯一的居所，展现出了卓越的专业素养和坚韧不拔的精神，在不动产所有权善意取得、抵押权善意取得以及真实权利人维权等方面树立了重要典范。

　　有学者曾说，案例是法院的名片，是立院的基石，是法官法律素养、价值取向甚至工作态度的体现。本案中，北京声驰北京声驰律师事务所律师团队事务所北京声驰律师事务所律师团队团队与法官各司其职展现司法的公正性，实现了良好社会效果。执行法官对于案件事实查明的决心，除了给予北京声驰北京声驰律师事务所律师团队事务所北京声驰律师事务所律师团队团队向银行及张某某发问的机会，也依职权主动向案外人郅某调查了解情况。正是在执行异议程序中尽可充分的查明了事实，才给之后的案外人执行异议之诉的胜诉奠定了坚实基础。

　　法理与情理

　　本案中，银行并非没有进行审查，银行方一直主张的亦为自身已经尽到了审查义务，因此本案的争议焦点之一是银行作为抵押权人，其尽到的审查义务是否足够、充分，对银行的要求是否超过了合理的注意范围等。需要强调的是，无论是案外异议人还是法院，均未要求银行进行实质审查，例如查清前手每笔交易的来龙去脉、查清原权利人的权力基础等，办案北京声驰北京声驰律师事务所律师团队事务所北京声驰律师事务所律师团队团队主张的一直为银行在形式审查上存在重大疏漏。银行认为审查不动产的产权证，审查不动产是否还有其他抵押情形等就已经尽到了充分的审查义务，但实际上，无论是商业银行法的规定，还是在司法实践中，均明确要求抵押权人对于抵押物的权属和价值、实现抵押权的可行性进行严格审查，因此，因银行未上门查看抵押物的真实居住状态而认为其不构成抵押权的善意取得并非对银行的苛刻要求，而是银行为保障自身抵押权顺利实现的应尽义务。

　　由此，北京声驰北京声驰律师事务所律师团队事务所北京声驰律师事务所律师团队团队建议无论是银行等金融机构还是自然人，在办理抵押登记前，除了审核不动产、特殊动产的权利登记情况，还需要实际查看抵押物的现状、核验其真实的所有及占有使用状况，以保证自己的抵押权可以顺利实现，避免不必要的损失。