律师观点分析

屋租赁合同纠纷案

　　原告：郭某。

　　委托诉讼代理人：崔文强，内蒙古义德律师事务所律师。

　　被告：林某。

　　第三人：刘某。

　　案件回顾：系争房屋于2013年7月26日核准登记于案外人王某名下，用途为店铺。2019年6月21日，第三人刘某向案外人王某承租系争房屋，并签订《租赁合同》，约定租期自2019年7月15日起至2022年7月15日止。

　　2019年6月30日，第三人刘某作为甲方与被告林某作为乙方签订《合作协议》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，合作期限为三年，自2019年7月1日起至2022年7月1日止，合作期间，乙方不得转租系争房屋，如乙方确需转租，须经甲方协商同意，如果乙方在未征求甲方同意的情况下，做二房东或私自将房屋转租他人的，则甲方有权立即单方面宣布中止该合同，并有权将房屋收回另租他人。

　　2019年12月22日，原告郭某作为乙方与被告林某作为甲方签订《合作经营协议》，约定甲乙双方同意就系争房屋共同开发使用，甲方负责房子租赁，营业执照，卫生许可证，营销策略，乙方负责具体经营。合作经营期为2年零6个月，租期自2020年1月1日起至2022年6月30日止。商铺合作方式为：乙方租金25,000元，付款方式为：押三付三，每三个月付一次，合作费用提前一个月付掉。为了保障甲方权益，需付押金75,000元。

　　庭审现场：原、被告签订的《合作经营协议》从合同内容及实际履行情况来看，性质实为房屋租赁合同，是双方真实意思表示，合法有效。本案争议焦点在于：原告要求解除该《合作经营协议》有无事实和法律依据。根据在案证据显示，被告自第三人处承租房屋，双方明确约定被告未经第三人同意不得对外转租，然被告违反合同约定擅自转租系争房屋。在第三人向原告发送的律师函中，第三人明确拒绝被告转租，并要求原告不再履行涉案《合作经营协议》。其后被告答复原告可将2021年第三季度的租金直接支付给第三人，却未对后续的租赁事宜作出合理安排。涉案《合作经营协议》的履行基础在于系争房屋的持续租赁，被告作为出租方应保障原告对系争房屋的占有和使用权益。现第三人拒绝被告转租，客观上导致该合同无法继续履行，原告基于该合同继续租赁使用系争房屋的合同目的无法实现，故原告主张解除《合作经营协议》于法有据，本院予以支持。

　　裁判结果

　　一、原告郭某与被告林某签订的《合作经营协议》于2022年1月6日解除；

　　二、被告林某于本判决生效之日起十日内返还原告郭某押金75,000元。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。