律师观点分析

原告:合肥××××房地产开发有限公司。

法定代表人:施×，总经理。

委托诉讼代理人：许××，律师。

委托诉讼代理人：阚×，律师。

被告:李×，女，合肥市居民。

委托诉讼代理人：李磊，安泰达律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘×，安泰达律师事务所律师。

我方律师接受被告委托后，在有限的时间内，积极梳理案情，收集固定证据，制定诉讼策略。

庐阳区法院于2019年11月5日开庭，原告诉称：2017年1月28日，被告与原告达成了一份《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议)，合同约定被告购买原告开发位于合肥市庐阳区五河路以北、双岗小学西侧的××××花园第2幢602室商品房，建筑面积122.74平方米，总价款2633888元，其中首付款1053888元，剩余房款1580000元办理按揭贷款，合同中同时约定了违约条款等内容。就办理按揭事项，双方在《商品房买卖合同补充协议》第一条第 (一)款第2点明确约定:“因买受人的原因致使买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款金额的....买受人应在出卖人通知后30天内全额付清该商品房总价款或补足批准额度与申请额度的差额款项.....逾期超过60天，出卖人有权解除本合同并将该房屋另行出售，买受人应承担购房总款10%的违约......2019年4月2日双方办理了《商品房买卖合同》备案登记手续(备案单号: 1901010526)， 被告并签字确认。在办理银行按揭手续过程中，因被告提供的按揭贷款材料未能通过按揭银行的审查，按揭银行拒绝向被告发放贷款，致使原告至今未能收到按揭部分的房款。原告书面通知被告要求其以现金方式付清所欠全部房款，但被告至今未履行付款义务，也不与原告办理解除合同手续，给原告造成较大的经济损失。诉讼请求:一、请求判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》:二、请求判令被告支付原告违约金263388.8元:三、请求判令被告协助原告办理《商品房买卖合同》网签备案的撤销手续并承担因办理撤销手续所产生的所有费用(在被告协助办理完毕网签备案的撒销手续后，扣除被告应承担的违约金、诉讼费等费用后，原告返还剩余部分房款):四、请求判令被告支付律师费用56000元:五、请求判令本案全部诉讼费用由被告承担。综上，双方依法成立的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》合法有效，双方应按协议约定履行，因被告个人原因涉案房屋的按揭贷款手续至今未能办理，被告又拒绝以现金方式付清所欠全部房款，显属违约，应当承担相应的违约责任。恳请贵院依法支持原告的全部诉讼请求。

附证据目录

证据一:被告身份信息

证明目的:证明被告诉讼主体适格。

证据二:《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》

证明目的: 1、 证明原被告之间存在商品房买卖合同关系，双方对权利义务、违约责任等均作出明确约定。

2、根据《商品房买卖合同补充协议》第一 条第(一)款第1点明确约定，“买受人提供的个人按揭资料不符合银行要求或买受人有不良贷款信用记录或买受人每月收入额不能满足申请的贷款额要求或买受人提供的资料不真实或因买受人其他原因，导致买受人不能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，则属于买受人责任，出卖人亦有权要求买受人自筹资金支付。...买受人在出卖人发出要求买受人自筹资金支付全部房价款通知之日起超过45日仍未付清全款的，出卖人有权解除本合同，将房屋另行出售，买受人应承担购房总款10%的违约.....”.被告应支付原告违约金263388. 8元。

3、根据《商品房买卖合同补充协议》第一条第(一)款第4点约定:....同时买受人还应当自收到或视为收到解除合同通知之日起15日内，完成以下全部手续: .... (2)与出卖人一起前往房产部办理完结合同的备案注销手续....”

证据三:通知函、邮政邮寄底单、快递查询信息

证明目的:原告向被告发函要求被告需以现金方式支付全部剩余房款。被告收到后并履行付款义务，其应承担相应违约责任。

证据四:《法律事务委托合同》及律师费发票

证明日的:根据《商品房买卖合同补充协议》第一条第(一)款第4点:“出卖人因上述约定选择解除合同的，买受人承担由此造成的损失，出卖人可以从买受人支付的款项中直接扣除违约金及损失(包括但不限于承担担保责任的本金、利息、罚金、违约金、律师费、诉讼费) ...... 故本案的律师费应由被告承担。

双方进行了质证，对证人进行了交叉询问，我方（被告方）诉讼代理人从被告没有违约行为、要求答辩人承担违约责任，没有事实根据和合同依据；被告真诚履行合同；有关涉案合同为格式合同、霸王合同；故意隐瞒合肥市限购令房限购限贷政策，故意构陷违约陷阱等等事实、证据、法理几个方面深入浅出，层层递进进行论证答辩，请求事项：    1、请求驳回原告的全部诉讼请求； 2、本案诉讼费用由原告承担。  附证据目录：第一组：被告身份证一份，证明当事人主体资格。第二组：合肥××××房地产开发有限公司房屋销售专用收据三份（……号、……号、……号），合计金额：1053888.00元，证明被告已经依约履行了首付款支付义务。

第三组：他项权证及房产注销登记、卖房合同、无房证明各一份，证明被告为了履行涉案商品房买卖合同，已按照原告要求出售自己名下唯一一套住房的事实。

第四组：证人证言一份，证明2017年底签订购房合同时，被告已告知原告当时已有一套合肥市住房；原告明知被告不具备首套房购房资格。

第五组：文件（节选）一份，合肥市的限购、限贷政策

第六组：手机短信聊天记录、微信聊天记录各一份，

最后，法官宣布休庭，留出时间双方可以进行和谈，如不行，月底宣判。之后数日，原告方愿意调解，双方达成和解协议互不追究违约责任。2019年12月15日庐阳区人民法院下达(2019)皖0103民初9394号民事裁定书，准许原告撤回起诉。

审判员：谢伟林

书记员：吴 朋

二0一九年十二月十五日