实践中，购买拆迁安置房的情况较多，由于安置房的产权证尚未办理或者政策规定等原因，往往存在付完房款后无法立即办理产权过户的情况，由于这个时间差通常较长，可能长达几年，极易存在导致房产无法顺利过户的法律风险。下面这个案例中，买房人就是在付完全款且实际使用数年后，却在要求过户时面临着重重阻碍。

【主要案情】

2010年，王先生拆迁安置到3套房屋，为了给儿子出国留学，王先生想把其中一套房子卖掉。由于尚未取得房屋产权证，房屋价值会比市场价低一些，且短时间内收不到全款，王先生生意上的朋友李先生知道后，想帮兄弟一把，正好可以把房子作为公司员工的宿舍。于是李先生表示自己以市场价值来买，且一次性全款付清。随后双方签订协议，完成了房屋和房价全款的交付，并约定待房产证下来后办理房屋所有权转移手续。房屋交付之后，李先生对房屋进行了装修，作为公司的员工宿舍。

2013年8月，得知房产证下来了，李先生联系王先生办理过户手续。王先生说在外地谈生意，回去之后再说。一直拖到2014年3月，李先生和王先生一起吃饭提起此事，王先生支支吾吾推托有事。隔几天，王先生的太太给李先生打电话说房子不卖了，除非加价，现在这个房子已经涨了好几十万了。李先生十分生气，多次试图联系王先生无果，寻找律师帮助其维护合法权益。

然而，律师对房产的产权状况调查后发现，该房屋已被法院查封。原来，王先生因欠款，名下的该套房屋被法院查封。李先生只能向查封该套房屋的法院提起执行异议之诉，经审理后，法院认为在该房屋的房产证办下后，李先生积极主张权利，对房屋尚未过户不存在过错，更不存在和王先生恶意串通，妨碍执行的行为。故按照相关规定，裁定解除了对该套房屋的查封。

之后，在律师的建议下，李先生向房产登记部门提出异议登记，并向法院起诉王先生，要求继续履行合同，配合办理过户。在诉讼中，王先生的妻子又以第三人的身份提出房屋属于夫妻共同财产，王先生未经其允许出售了该房屋，应属无效。由于李先生提供的证据证明，其对该房屋实际占有使用多年，王先生的妻子对买卖的事情是认可的，并且最早李先生要求王先生配合办理过户时，也是王先生的妻子跟李先生打电话说要想过户就要加价，因此，王先生的妻子对买卖房屋的事情是知情的。故法院认为王先生妻子对王先生的卖房行为构成追认，最终判决王先生配合李先生办理房屋过户手续。

【法律问题】

1、法院解除房屋查封的依据

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。在本案中，李先生几年前就购买了王先生的安置房，在房产证办理下来后，积极要求过户，这些事实都有证据证明，比较清晰，李先生不存在过错，且不存在与王先生恶意串通损害其他债权人的可能性，故完全符合上述规定，因此法院为了保障李先生的合法权益，对房屋解封。

2、本案中的房屋买卖合同为何对卖方配偶也具有约束力

《婚姻法解释（一）》第17条规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

《民法通则》第66条第一款规定，本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。

根据上述两个法条的规定，结合法理，李先生已经购买并实际占有王先生的房子数年，且王先生的妻子对此之情，故无需她在合同签订时做出同意的意思表示，其已经用实际行动表明了对于王先生卖方行为的追认，且李先生有理由相信卖房是王先生夫妇的共同意思表示，故该房屋买卖合同对王先生的妻子也具有约束力。

【律师评论】

从上面的案例可以看到，李先生购买安置房后，真可谓是经历了重重障碍，克服了重重困难，在专业律师的帮助下，才终于获得了法院支持自己的一纸判决。可见，购买需要延迟过户的房屋，其间的风险是非常大的，归根结底，不动产物权的变动必须以登记为准，没有办理完成过户登记的情况下，始终存在着较大的法律风险。买卖合同订立与过户登记之间的时间差越长，风险越大，在房屋买卖中，大家务必要对此类风险保持足够的谨慎。