近年来，城市房价长期并快速上涨，由于房价上升预期以及限购限贷措施的大量出台，房东惜售的情绪较为普遍，买房者的刚性需求以及置办房产保护资产价值的意愿又十分强烈，因此二手房屋买卖始终处于卖方市场，买方处于弱势地位。在此背景下，当房价受调控政策、城市规划等因素的影响，出现房屋价格短期内暴涨的情况时，卖方“跳价”的情形频繁发生，甘冒违约的风险，宁可赔偿高额违约金也不愿按合同出售房屋，导致二手房买卖合同纠纷数量激增。吴中法院审理了这样一起房屋买卖合同纠纷。

【基本案情】

2015年底，买方曹先生通过中介介绍，与卖方王先生签订了《房屋买卖合同》，约定购买该房屋含车库、车位、固定装修、固定厨卫设备，成交总价303万元，并约定王先生应于2016年3月10日注销他项权证。曹先生支付了5万元的定金。但3月5日，中介电话告知曹先生，因价格上涨，王先生的房子不卖了。曹先生遂发函给王先生及中介公司，要求王先生注销涉案房产的他项权证，并协助他办理过户网签及资金托管手续，王先生拒收该函件。曹先生又委托律师向王先生再次发函，但是王先生仍然拒绝继续履行合同。无奈之下，曹先生将王先生告上法庭，要求退还定金并赔偿损失。

审理中，经曹先生申请，吴中法院委托房地产评估公司对涉案房屋、车库、房屋内固定装修及物品清单上物品的价值进行鉴定。评估公司出具房地产司法鉴定评估价报告，评估总价共计3780600元。并出具资产估价报告，该房屋室内资产市场价值142782元。上述两项共计3923382元。

经审理后，法院认为：原、被告签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方应遵循诚实信用的原则，按约全面履行各自的义务。

本案《房屋买卖合同》履行中原告并无违约情形，并积极督促被告履行合同义务，被告明确表示不履行合同后，原告又及时诉至法院请求损害赔偿，防止损失扩大。而被告经原告催促也未能继续履行合同，其行为属于单方根本违约，原告作为守约方按合同约定有权解除合同。被告违约给原告造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。

故根据鉴定意见，法院判决：该份《房屋买卖合同》于原告起诉之日即2016年3月23日解除。王先生应退还曹先生购房定金50000元并赔偿损失893382元（3923382元-3030000元）。

【法律问题】

1、合同的解除

《合同法》第九十四条第（二）项规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。本案中，原、被告在合同中约定于2016年3月10日注销涉案房产的他项权证，但3月5日，被告通过中介明确向原告表示房子不卖了，即明确表示不履行主要债务，因此，原告有权解除合同。

2、违约责任的形式

《合同法》第七章第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条规定了5种违约责任情形：分别为继续履行、采取补救措施、赔偿损失、违约金和定金责任。本案中，原告的诉讼请求中要求被告承担的是赔偿损失的违约责任。

3、房屋涨价部分为何归属原告方

《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。

本案中，《房屋买卖合同》如正常履行，则房价上涨部分应当归属于买方，故上涨部分属于原告的可得利益。因被告违约，导致了原告的可得利益损失，故属于被告应当承担的赔偿范围。

4、定金责任与赔偿损失责任的并处

《买卖合同解释》第二十八条规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失；第二十九条规定，买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。

故定金责任与赔偿损失的违约责任是可以并处的。在本案中，法院实际是对被告进行了两种违约责任的并处，但由于定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的全部损失，故仅判定被告返还定金，并未采取双倍返还定金的罚则。

5、原告是否有权要求继续履行

房屋买卖产生纠纷，有时不仅仅涉及金钱损失的问题，买方往往是出于住房的刚性需求，如买房不成，可能会影响其生活规划，造成无法具体量化的损失，那么如果本案原告提出让被告承担继续履行的违约责任，是否可行呢？

第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行；(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；(三)债权人在合理期限内未要求履行。

在本案中，被告拒绝履行交房过户义务，如不存在上述三种情形，原告有权要求被告继续履行。

6、违约金与定金责任的选择

《合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

因此，违约金与定金责任不能并处，而选择权在于守约方。需要注意的是：

《合同法解释（二）》第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。

此处的规定与《买卖合同解释》第二十八条的规定不同，一是守约方要求增加违约今后，无权要求与赔偿损失的违约责任并处；二是违约金增加的数额上限明确为实际损失额，故不包括可得利益。

因此，在合同既约定定金，又约定违约金的情况下，守约方选择适用定金罚则还是选择违约金条款时，需予以注意。

    7、守约方须及时采取适当措施防止损失扩大

《合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。

本案中，原告方曹先生在被告明确表示不履行合同后，积极督促被告履行合同义务，遭拒后又及时诉至法院请求损害赔偿，有效地防止了损失的扩大。如其怠于行使权利，在此期间房价进一步上涨的，则该上涨部分就不能归属于曹先生了。

【律师点评】

民事活动应遵循诚实守信原则。当事人签订房屋买卖合同，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。现实中普遍存在的卖方“跳价”行为，出卖方往往是在房价上涨的情况下故意违约，导致买受人的合同目的无法实现、利益受损。同时，此类故意违约的行为，影响了正常的市场经济秩序，不利于房地产市场平稳健康发展，也不利于社会诚信的建设。法院根据相关法律，要求违约方承担守约方的可得利益损失，是对买房人合法利益的有效保护，也有助于抑制二手房买卖市场中卖方的“跳价”行为，维护交易公平和市场秩序，降低诉讼带来的社会成本，并更有效地实现民法促进社会资源物尽其用的目的。

此外，为避免二手房交易中产生的纠纷，买卖双方在合同约定中应尽可能明确网签时间、涤除抵押权、资金托管、户口迁移、违约金等问题。而当纠纷发生时，守约方应当及时采取措施，有必要时向专业法律人士咨询或委托律师，防止损失扩大的同事，选择能够最大化保护自身合法权益的法律手段或是诉讼请求。