律师观点分析

（2018）粤01民终1227号

该起案件诉讼程序为二审程序。我们作为广州市某房地产咨询常年法律顾问，接受公司委托作为本案诉讼代理人。

案件已经一审结束，一审被告吕某某不服广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初7531号民事判决，向广州市中级人民法院提起上诉。

现将一审情况整理如下：

查册时间为2017年7月13日的《广州市不动产登记查册表》记载，海珠区工业大道北55号之七601房，建筑面积74.5096平方米，不动产义务人为胡某某。2017年7月13日，某房地产咨询有限公司（丙方，中介方）、吕某某（乙方、买方）与胡某某（甲方、卖方）签订了《存量房买卖合同》，约定交易房地产地址为海珠区工业大道北55号之七601房，成交价款为1575000元；签订合同时，乙方向甲方支付30000元作为购房定金，并按照按揭付款方式付款及办理产权转移手续；因丙方促成本合同签订，甲乙双方同意于本合同签订之日向丙方支付成交价款3%的中介服务费，丙方可分别要求甲方或乙方各自支付成交价款1.5%的中介服务费用；若甲方或乙方向丙方出具了《服务收费确认书》，则该方的中介服务费数额按该确认书执行；甲方或乙方逾期支付中介服务费的，每日按应付款项的1%向丙方支付违约金；合同签订后，甲乙双方任何一方出现不履行合同，逾期履行合同等违约行为或甲乙双方私下解除合同均不影响丙方向甲方或乙方收取中介服务费；等，合同签订后，吕某某向胡某某支付了定金5000元。

同日，某房地产咨询有限公司、吕某某还签署了《限购确认书》和《服务收费确认书》。据《服务收费确认书》载明：吕某某委托某房地产咨询有限公司代理位于海珠区工业大道北55号之七601房物业之交易事项，现吕某某同意于签订《存量房买卖合同》当日支付2万元作为某房地产咨询有限公司的中介服务费，如吕某某逾期支付前述费用，则同意按日向某房地产咨询有限公司支付未付款项1%的违约金；前述中介服务费系某房地产咨询有限公司促成签订交易合同应收取之费用。合同签订后，吕某某同意某房地产咨询有限公司为其免费提供协助办理网签手续（如有）、协助办理交易过户手续（如有）、协助办理收楼手续等相关事项；等。

2017年7月15日，吕某某与胡某某签署《房屋买卖合同解除协议书》，约定协商一致解除双方签订的《房屋买卖合同》，双方之间就买卖合同的争议全部解除；卖方胡某某订金伍仟元不予退款，中介费与卖方没有关系；等。

一审法院认为：某房地产咨询有限公司、吕某某与胡某某签订的《存量房买卖合同》以及吕某某与某房地产咨询有限公司签订的《服务收费确认书》均是各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。吕某某抗辩因其仅支付购房定金5000元，故涉案买卖合同不成立的意见，缺乏依据，一审法院不予采纳。

按照《服务收费确认书》的约定，吕某某需向某房地产咨询有限公司支付20000元中介服务费，但该确认书也同时约定吕某某委托某房地产咨询有限公司代理涉案房屋的交易事宜，某房地产咨询有限公司为吕某某提供协助办理网签合同、协助办理交易过户手续、协助办理收楼手续等相关事项。因此确认书中约定的20000元中介服务费实际已包括了某房地产咨询有限公司提供的除促成买卖双方签订买卖合同之外的其他服务工作报酬在内。本案中，因买卖双方已解除了房屋买卖合同，某房地产咨询有限公司已无需提供后续服务工作，按照公平原则，其请求吕某某全额支付20000元中介服务费并不合理。根据某房地产咨询有限公司促成买卖双方签订房屋买卖合同的情况，一审法院酌情判令吕某某向某房地产咨询有限公司支付8000元。因双方当事人对中介服务费的支付问题存在争议，吕某某未按确认书约定的时间向某房地产咨询有限公司支付费用并非其过错，对某房地产咨询有限公司要求吕某某支付违约金的请求不予支持。

据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第四百二十四条的规定，于2017年11月17日作出如下判决：一、吕某某在本判决生效之日起十日内，支付中介服务费8000元给某房地产咨询有限公司；二、驳回某房地产咨询有限公司的其他诉讼请求。

一审判决作出后，被告吕某某在规定期限内依法向广州市中级人民法院提起上诉。上诉请求为：上诉请求：1、请求依法撤销广东省广州市海珠区人民法院作出的（2017）粤0105民初7531号民事判决；2、请求依法判决某房地产咨询有限公司承担本案上诉费。事实和理由：一、一审法院对某房地产咨询有限公司作出的NOSTDC-2000646合同书事实的真实性、合法性、关联性、程序性认定不清，某房地产咨询有限公司没有提供证据材料证明其有订立该合同书的主体资质。该合同不是某房地产咨询有限公司掌管的合同书，合同应当一式五联，吕某某没有该合同书，说明该合同并未成立，并且不具有合法性、关联性和程序性。二、一审法院对某房地产咨询有限公司作出的NO.0002682服务收费确认书事实的真实性、合法性、关联性认定不清。某房地产咨询有限公司没有提供具有合法性的证据材料证明向吕某某（买方）收取服务费的事实、某房地产咨询有限公司收费的主体资质等。某房地产咨询有限公司诉讼文书的印章与服务收费确认书印章不符，不符合行业的法律法规规定。三、一审法院对某房地产咨询有限公司作出的收款收据事实的真实性、关联性和程序性认定不清，某房地产咨询有限公司要求吕某某直接转给卖方违反相关法规，造成吕某某经济损失5000元。某房地产咨询有限公司没有提供证据材料证明该行为的程序合法，说明卖方没有出售房屋以及合同没有订立，某房地产咨询有限公司与卖方之间存在恶意串通的行为。合同是否成立与有效，在诉讼时应当由卖方出庭作证证明，但某房地产咨询有限公司并未向法院申请要求卖方出庭作证，故某房地产咨询有限公司做出的行为实质是变向诈骗。四、某房地产咨询有限公司没有向吕某某发出服务收费通知书，说明服务收费确认书的订立不合法。

二审法院经审理认为:根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的是：吕某某是否应当向某房地产咨询有限公司支付中介服务费。

某房地产咨询有限公司、吕某某与胡某某签订的《存量房买卖合同》及吕某某与某房地产咨询有限公司签订的《服务收费确认书》均是各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。吕某某上诉主张某房地产咨询有限公司与胡某某串通、并存在欺诈行为，但并未提供相应的证据予以证明。吕某某主张涉案买卖合同不成立、某房地产咨询有限公司并无收取中介服务费的合法依据，但吕某某已经在《存量房买卖合同》及《服务收费确认书》上签字确认，并明确表示同意在签订《存量房买卖合同》当日向某房地产咨询有限公司支付2万元作为该司的中介服务费，原审法院基于公平原则及合同履行情况酌情判令吕某某向某房地产咨询有限公司支付中介服务费8000元，并无不当，本院予以维持。吕某某的上诉主张并无事实及法律依据，本院不予支持。

综上所述，吕某某的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

小结与建议：本案中我们作为代理律师坚持一审代理意见，根据吕某某签署的存量房买卖合同以及服务收费确认书，均表明吕某某从签订存量房买卖合同当天应给付我方的中介费2万元。由于吕某某签署合同以后，一直没给中介费，所以我方起诉。一审法院虽然判决只支持给付8000元钱，我们也予以认同。一审认定的事实清楚，适用法律正确，审判程序合法,请求法院依法维持原判。

经济纠纷中，双方签署的合同十分关键，是决定诉讼成败的主要依据。该案中某房地产咨询有限公司、吕某某与胡某某签订的《存量房买卖合同》及吕某某与某房地产咨询有限公司签订的《服务收费确认书》均是各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故若一方对案件审理有异议需要再次举证予以推翻，否则将不予支持。再次提醒我们，审慎合同的重要性。