律师观点分析

律师观点分析

一、基本案情

     2018年6月26日，付某某、代某某（买方）与李某某、何某（卖方）签订《重庆市存量房屋买卖合同》，约定李某某、何某将其共有的房屋买给付某某、代某某，房屋成交价68万元。合同签订当日，付某某、代某某向李某某、何某交付定金5万元。付某某、代某某按照合同约定履行了到银行办理按揭借款申请的手续及其他义务。按照合同约定，李某某、何某应在2018年8月15日前到其贷款银行办理完成结按（即提前还贷手续）、承担相关费用，并负责取回注销登记后的房屋所有权证，但李某某、何某违反约定，付某某、代某某于2018年9月1日对其催告，在宽限期后，李某某、何某仍拒不履约。付某某、代某某于是于2018年9月9日向李某某、何某寄送解除《重庆市存量房屋买卖合同》通知书，按合同约定，寄出5日后视为送达。双方因房屋买卖合同履行发生争议，遂诉至法院。

二、争议观点

《中华人民共和国合同法》第一百零八条的规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。“

原告认为，原告针对被告的违约行为进行了催告，并给予了一定宽限期，被告仍拒不按约履行合同义务，原告有权解除合同。原告已经向被告送达了解除合同通知书，原被告双方合同已经解除，被告应该承担违约责任。

被告辩称其虽然没有在合同约定的时间办理手续，但并没有违约，是原告自己不想买了，同意解除合同，原告不买房是原告违约。

三、本案裁决结果

法院开庭前，本律师多次与被告及其代理人沟通，进行了多次谈判。原告方将其所有的证据都给被告交了底，并结合双方履行合同的事实与法律规定，分析法院裁判观点，被告可能会承担的违约责任。在铁的事实面前，被告经过长时间考虑，权衡利弊得失，最后主动求和，请求与原告继续交易，原告撤诉。原告其实也愿意买房，就同意与被告达成和解。后原告申请撤诉，法院裁定准予撤诉。

四、律师观点

二手房买卖，如何避免卖方违约？

（一）合同注明违约条件

       购房者应当在主要合同内容中注明：“若是由于某一方的个人行为造成交易无法继续履行的，那么履行合同的一方可以向违约的一方提出解除合同，并追究其法律责任，而违约一方不但要把已收取的违约金返还给对方，还得依法赔偿损失。”也可以适当加重卖方的违约责任，使卖方不敢轻易反悔。

       （二）分阶段支付中介费用

       如今购房者购买二手房，大多都是通过房产中介来购买的，这往往需要花费一大笔中介费。为了保证购房者从始至终都能够享受到一流的中介服务，小编建议购房者最好分阶段支付中介费，以免出现中介只收钱不办事的情况，还能促进中介在房屋交易过程中站在买方的角度考虑问题，对卖方加以多方考察。

       （三）证据保留好

       在二手房签订书面合同后，可能会出现卖方或者买方对付款时间等进行细微的变更，比如卖方同意买方比合同约定日期推迟一两天付款的情形。因此双方均要注意保留在协商过程中的证据，包括视频录像、通话录音、短信记录、微信记录等，也可以签订新的书面协议。