律师观点分析

上诉人（原审被告）：许XX，男，1959年11月24日出生，汉族，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：张X，北京XX律师。
委托诉讼代理人：王X，北京XX实习律师。
被上诉人（原审原告）：马XX，女，1979年4月25日出生，汉族，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：王X，北京XX律师。
委托诉讼代理人：张X，北京XX实习律师。
上诉人许XX因与被上诉人马XX房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初10543号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人许XX及其委托诉讼代理人张X、王X，被上诉人马XX及其委托诉讼代理人王X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
许XX上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回马XX的诉讼请求或发回重审，一、二审诉讼费用由马XX承担。事实和理由：马XX在一审审理过程中所述内容并不属实，致使一审法院认定事实与实际不符。许XX与马XX于2012年12月13日签署《北京市存量房屋买卖合同》，马XX以150万元的价格购买许XX位于北京市朝阳区北三里屯北XX×层×门×号房屋（以下简称涉案房屋），马XX向一审法院提供的《存量房屋买卖合同》是网签合同，并不是双方实际签署的。许XX在将涉案房屋出售给马XX时给了马XX房屋价款上的优惠，马XX为了表示感谢，同意许XX将户口放于涉案房屋内直至许XX办理完退休手续。马XX表示并不需要将自身户口进行迁户，购买涉案房屋只是为了投资和出租，许XX才没有急于将户口移走。马XX对许XX户口在涉案房屋内是明知且允许的，并不是像马XX陈述的是在将涉案房屋出售给黄XX时才知道许XX及其家人户口仍在涉案房屋内。马XX自2013年3月20日取得涉案房屋所有权证至今从未与许XX联系过将户口迁出事宜，根本不存在马XX要求许XX迁出户口，许XX不配合的情况。许XX户口未迁出涉案房屋一事并未给马XX造成任何损失，马XX是否支付给黄XX双倍定金20万元与许XX无关。
马XX辩称：同意一审判决，不同意许XX的上诉请求及事实理由。
马XX向一审法院起诉请求：判令许XX支付逾期迁户口的违约金，按照每日655元的标准，自2013年3月31日计算至许XX将户口迁出之日止。
一审法院认定事实：2013年1月29日，马XX（买受人）与许XX（出卖人）签订《存量房屋买卖合同》，约定许XX向马XX出售涉案房屋，建筑面积42．4平方米。房屋成交价格为131万元。出卖人应当在该房屋所有权转移之日起十日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付相当于已付房款千分之五的违约金；逾期超过十日未迁出的，自期限届满之次日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。马XX提交2013年3月6日的发票一张，证明其向许XX已经支付购房款131万元。涉案房屋于2013年3月20日过户登记至马XX名下。
2018年9月18日，马XX（甲方、出卖人）与案外人黄XX（乙方、买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定马XX将涉案房屋出售给黄XX，房屋成交价250万元，定金10万元。后，马XX称经过黄XX查询后其才得知涉案房屋上尚有户口未迁出，故双方签订《解约协议书》，约定：由于甲方所在房屋内存在原业主：许XX及其家人户口拒绝迁出，造成乙方户口无法及时迁入，甲乙双方的买卖合同无法继续履行，现甲乙双方协商协议解除。本协议生效之日起15个工作日内，甲方应当履行下列义务：办理网签注销手续；办理银行撤贷手续；办理本次交易的退税手续；甲方向乙方支付双倍定金20万元，并于2018年11月3日前支付给乙方。2018年11月8日，许XX向黄XX支付双倍定金20万元。
2019年1月19日，马XX（甲方、出卖人）与案外人杜X（乙方、买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定马XX将涉案房屋出售给杜X，房屋成交价252万元。涉案房屋有户籍登记，出卖人可查询到的户籍登记情况为1册3人，双方同意迁出现有户籍。出卖人迁出现有户籍的，承诺于办理该房屋不动产转移登记之日730日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成本房屋相关的所有人现有户籍迁出手续。如出卖人未如实陈述户籍登记情况或擅自迁入户籍、或未如期将户籍迁出的，出卖人应当按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义务。双方协商一致同意，出卖人从本协议约定的购房款中留存20万元作为户口迁出保证金，该户口迁出保证金可抵扣户口相关的违约金。若出卖人最终未能在约定的时间内迁出与本房屋相关的原有户籍，则买受人一次性扣除户口迁出保证金20万元作为违约金。双方视为本次户口的权利义务宣告解除，买受人不再追加出卖人所有与此相关的户口问题。
现涉案房屋已经过户登记至杜X名下。
一审法院向北京市公安局朝阳分局三里屯派出所开具调查令，调查涉案房屋内的户籍登记信息情况，查询结果显示许XX、许XX之女许XX、许XX之妻杜XX的户籍地址均在涉案房屋。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行己方义务。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。马XX、许XX签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当遵守。马XX已经向许XX支付涉案房屋的购房款131万元，依照双方合同约定，许XX负有于涉案房屋所有权转移之日起10日内办理原有户口迁出的义务。经调查，许XX及其家庭成员的户口仍未从涉案房屋全部迁出，现马XX要求许XX按照合同约定承担违约责任有事实及法律依据，应予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。按照马XX、许XX签订的《北京市存量房屋买卖合同》中违约金条款进行计算，截止本案法庭辩论终结之日违约金数额已经达到了XXX元，该数额远超出了许XX在与马XX签订《北京市存量房屋买卖合同》时可预见或应当预见到的给马XX造成的损失，故法院对违约金数额进行酌减，具体数额法院依据马XX的实际损失及许XX的违约情形进行酌定。许XX经法院依法公告传唤未到庭应诉，本案依法缺席判决。据此，一审法院于2019年8月判决：一、许XX于判决生效之日起七日内向马XX支付违约迁户口的违约金六十万元；二、驳回马XX的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
许XX提交《北京市存量房屋买卖合同》，证明双方约定房屋价格是150万元，也是按照150万元履行的，马XX一审提交的合同是网签合同。马XX的质证意见是：对《北京市存量房屋买卖合同》的真实性认可，认可按照150万元履行，该合同同样约定了迁出户口义务，并明确约定了违约金，如果按照150万元计算，违约金会更高。
许XX申请证人杜X出庭作证，证明许XX及其家人的户口未从涉案房屋迁出，马XX明知并且同意。证人杜X证言的主要内容是：马XX与杜X签订合同时，马XX跟杜X说因为涉及社保问题，前任户主一家三口的户口等到户主年满60岁周岁就可迁出，杜X就少付了20万元购房款，等前任户主户口顺利迁出，再把钱付给马XX。马XX的质证意见是：认可证人陈述的基本事实，但不认可证人所说的两年内迁出户口的原因是涉及许XX的社保问题。
马XX提交录音光盘，证明马XX代理人王X于2018年10月18日多次拨打电话要求许XX迁出户口，但许XX不予配合。许XX的质证意见是：对录音的真实性、合法性、关联性均不予认可，马XX自2013年3月20日取得涉案房屋所有权证至今从未与许XX联系过将户口迁出事宜，许XX在未拿到一审判决前也并不认识王X是谁。
另查，许XX于1959年11月24日出生，2019年11月24日年满60岁。审理中，许XX表示马XX对许XX户口在涉案房屋内放置至许XX退休一事是明知且认可的，因此许XX不应承担违约责任，但考虑许XX确实将户口留置于涉案房屋内多年，因此同意给付马XX20万元作为补偿，并承诺于2019年11月30日之前将其一家三口户口迁出。
本院经审理查明的其他事实与一审查明事实一致，本院予以确认。
本院认为：依据当事人诉辩意见及法院查明事实可知，本案二审争议焦点为：许XX是否构成违约并应承担违约责任。
当事人协商一致，可以变更合同。马XX、许XX签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当遵守。按照双方合同约定，许XX负有于涉案房屋所有权转移之日起10日内办理原有户口迁出的义务。现许XX及其家庭成员的户口仍未从涉案房屋全部迁出。许XX主张马XX对许XX户口在涉案房屋内是明知且允许的，就其主张，许XX申请证人杜X出庭作证。马XX虽不予认可，但未提供充分反证。结合自2013年双方进行交易至马XX与案外人黄XX签订《北京市存量房屋买卖合同》前，马XX从未向许XX主张要求迁出户口的情况，本院采纳许XX的意见，确认许XX与马XX就许XX至其年满60周岁迁出户口曾达成合意，双方对《北京市存量房屋买卖合同》中关于户口迁出的相应条款进行了变更。现马XX要求许XX按照《北京市存量房屋买卖合同》的约定承担违约责任，依据不足，本院不予支持。一审法院确认许XX承担违约责任错误，本院予以纠正。
鉴于许XX明确表示因其确实将户口留置于涉案房屋内多年，同意给付马XX20万元作为补偿，本院对此不持异议。
审理中，许XX承诺将于2019年11月30日之前将其一家三口户口迁出。故如许XX未按照双方约定在其年满60周岁后将户口迁出，马XX可另行主张。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初10543号民事判决书；
二、许XX于本判决生效之日起七日内给付马XX补偿款二十万元；
三、驳回马XX的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费17058元，由马XX负担（已交纳）。
二审案件受理费9800元，由马XX负担（许XX已预交，马XX于本判决生效之日起七日内给付许XX）。
本判决为终审判决。