房屋租赁合同纠纷案件

律师观点分析

上诉人（原审被告）：烟台A软件科技有限公司

本律师为上诉人A公司的委托诉讼代理人，山东崇真（芝罘）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：张X。

A软件公司上诉请求：

1.撤销一审判决第二项，改判自一审判决之日至A软件搬离烟台市海港路25号0402号房屋并恢复原状之日的房租与房屋占用费抵顶，张X自A软件公司搬离烟台市海港路25号0402号房屋并恢复原状之日至2017年8月21日的租金应返还给上诉人或改判双方签订的房屋租赁合同在2017年8月22日解除；

2.撤销一审判决第三项，驳回张X要求A软件公司支付违约金1280.83元的诉讼；

3.一、二审诉讼费用由张X承担。

事实和理由：

公司已将2017年2月22日至2017年8月21日的租金履行完毕，但一审法院判决自判决生效之日起30日内搬离并支付房屋占用费，但对公司搬离后至2017年8月21日多交的租金未提，张X应返还未履行部分的租金；张X违约在先，公司不应支付违约金；一审认定的案件受理费和财产保全费全部由公司承担不合理。

一审法院认为，（一）双方当事人之间签订的《租赁合同》形式要件完备，内容确定真实，且为当事人的真实意思表示，应为合法有效，双方均应按该协议内容履行各自的权利和义务。现张X请求判令解除其与A软件公司签订的合同，A软件公司同意，且同意在腾空搬离房屋后将房屋恢复原状，予以确认。

（二）关于2016年2月22日至2017年2月21日的租金，A软件公司在扣除税款自行代开发票后已向法院交付剩余租金款项，因此，张X要求A软件公司支付租金191840元无法律依据，不予支持。A软件公司以张X未按约定如期履行即不能视为租金已交付的辩解，无事实和法律依据，不予采信。

（三）关于A软件公司是否应当支付违约金及滞纳金。双方签订的租赁合同，A软件公司应于2016年1月21日前支付2016年2月22日至2016年8月21日的租金95920元。A软件公司未依约支付，而是在法院出具协助执行通知书后，于2016年4月15日将此期间的租金支付给法院，A软件公司未如期履行租金给付义务的事实清楚。A软件公司辩称，其之所以未如期给付，是因为案外人王宝山向其送达了主张权利的通知书，其履行不安抗辩权才未如期向张X支付租金。A软件公司提交的证据不足以证明其上述辩解意见。因此，对于2016年2月22日至2016年8月21日期间的租金，A软件公司迟延履行85天的事实清楚。张X要求A软件公司支付违约金，予以支持，但违约金的数额过高，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，以此期间的租金为基数，按同期银行贷款利息的130%计算为宜，为1280.73元（95920元×4.35%÷360天×85天×130%）。张X的过高要求，不予支持。张X要求A软件公司在违约金之外再行支付滞纳金，无法律依据，不予支持。

（四）关于房屋占用费的问题。在租赁合同解除的情况下，A软件公司应当按照法院指定的期限履行腾空房屋并交付张X的义务。在房屋交付完毕前，A软件公司应当按照合同约定的日租金标准554.03元（100280÷181天）支付张X房屋占用费。因A软件公司已按本院要求将2017年2月22日至2017年8月21日的租金履行完毕，因此，已支付的租金应从房屋占用费中抵顶。A软件公司称其认为其可能遭受的损失为日租金3倍，因此要求张X按照此标准支付房屋占用费，无事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条及上述引用条款之规定，判决：一、解除张X与烟台A软件科技有限公司于2015年8月8日签订的房屋租赁合同；二、限烟台A软件科技有限公司于本判决生效之日起30日内搬离烟台市海港路25号0402号房屋并恢复原状，在此期间，烟台A软件科技有限公司应按554.03元/天的标准向张X支付房屋占用费（已支付的租金从房屋占用费中抵顶）；三、限烟台A软件科技有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告张X违约金1280.73元；四、驳回原告张X的其他诉讼请求。案件受理费6818元及财产保全费1900元，由烟台A软件科技有限公司负担。

二审中，当事人没有提交证据。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，2016年6月14日张X诉至法院，要求解除与A软件公司于2015年8月8日签订的《租赁合同》，A软件公司在2017年4月11日庭审中，同意解除双方租赁合同，一审对此予以确认，却未在判决中确认双方解除《租赁合同》的时间，而合同解除时间直接与本案租赁房屋的租金和房屋占用费产生关联，因此对双方解除租赁合同的时间应予以确认。A软件公司上诉主张双方签订的《租赁合同》在2017年8月22日解除没有事实依据，本院不予支持。2017年4月11日A软件公司同意解除双方签订的《租赁合同》，视为双方一致同意解除租赁合同，因此应认定双方签订的《租赁合同》于2017年4月11日解除。

双方租赁合同解除后，A软件公司实际占有使用租赁房屋期间，应支付房屋占有使用费。2017年8月21日之前的租金，A软件公司已按烟台市芝罘区人民法院执行法律文书的要求履行完毕，在2017年4月11日至2017年8月21日期间的房屋占有使用费应从已履行租金中抵顶。因此，A软件公司关于返还已付租金的上诉请求不成立，本院不予支持。

承租人应按照约定的期限支付租金，这是法律的明确规定，A软件公司未按双方租赁合同约定支付租金，一审判决A软件公司支付违约金符合法律规定。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：

一、维持烟台市芝罘区人民法院（2016）鲁0602民初3556号民事判决书第二、三项；

二、撤销烟台市芝罘区人民法院（2016）鲁0602民初3556号民事判决书第一、四项；

三、张X与烟台A软件科技有限公司2015年8月8日签订的《租赁合同》于2017年4月11日解除；