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仅办理预购商品房抵押权预告登记,登记权人对商品房并不享有优先受偿权

2018年07月17日 | 发布者:刘小云 | 点击:450 | 0人评论
摘要:一、【案情简介】金融借款合同纠纷,我们作为原告的诉讼代理人。2015年4月份,原告与被告一签订《楼宇按揭贷款合同》,合同约定:由原告向被告一发放贷款人民币N万元,用于购买广州市白云区的指定房产;贷款期...

律师观点分析

一、【案情简介】

  金融借款合同纠纷,我们作为原告的诉讼代理人。20154月份,原告与被告一签订《楼宇按揭贷款合同》,合同约定:由原告向被告一发放贷款人民币N万元,用于购买广州市白云区的指定房产;贷款期限30年;被告一作为抵押人,将其预购的指定房产为本合同所涉债权作抵押担保,并于同月23日办理了上述房产的抵押权预告登记。

  为保障原告上述合同债权的实现,被告一的老婆被告二于20149月份向原告出具同意共同承担债务的一份书面声明,自愿与被告一共同承担《楼宇按揭贷款合同》中N万元的债务。

  原告依约向被告一发放了贷款N万元。但被告一后续出现不按期足额还本付息的情况。原告催收无果后委托我们办理该案的起诉以及诉讼财产保全等事宜。本案争议较大的诉求为:请求判令原告对被告一预购的指定房产,在该房产拍卖、变卖或者折价所得的价款范围内优先受偿。

 

二、【律师意见】

  《中华人民共和国物权法》第二十条:当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。

   第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押:

  (一)建筑物和其他土地附着物;

  (二)建设用地使用权;

  (三)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;

  (四)生产设备、原材料、半成品、产品;

  (五)正在建造的建筑物、船舶、航空器;

  (六)交通运输工具;

  (七)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

抵押人可以将前款所列财产一并抵押。

第一百八十七条:以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的,应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

  由上述《物权法》条文可知,预告登记的目的是“为保障将来实现物权”,并非物权登记行为,而是在于保障将来发生不动产物权变动的请求权,而抵押权的目的是保障将来实现债权,且抵押物应当是属于抵押人所有。另,房产抵押权的设立是以抵押权登记为成立要件,而非抵押权预告登记。因此,预购商品房抵押权预告登记并不能产生商品房抵押权登记的法律效果,即抵押权预告登记权人是无法在该商品房拍卖、变卖或者折价所得价款范围内优先受偿。

 

三、【法院认为】

  关于原告诉请对涉案抵押房产享有优先受偿权的问题。本院认为,被告一提供抵押担保的涉案房产仅办理了预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记,房屋所有权至今未转移至被告一名下,亦未办理抵押登记。由于抵押权属于担保物权的范畴,抵押权的基础是物权,没有物权基础也就没有抵押权的设立。而预购商品房抵押权预告登记的基础是预购商品房预告登记所保护的债的请求权,而非现实物权。因此,将预购商品房抵押权预告登记等同于抵押权登记并没有权利基础及法律依据。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定,涉案房屋的抵押权并未设立,原告对涉案房屋不具有优先受偿权。

 

四、【法院判决】

   1、判决解除原告与被告一签订的《楼宇按揭贷款合同》。

   2、被告一、被告二于本判决发生法律效力之日起的十日内共同向原告归还贷款本息,自次日起至实际清偿之日止,罚息以本金为基数,复利以利息为基数,均按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%计付。

   3、驳回原告的其他诉讼请求。

 


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