土地租赁合同纠纷案件成功案例
一、相关法律规定:
一、《中华人民共和国合同法》
第四百零二条根据合同法的相关规定,受托人以自己的名义,在委托人的授权范围内与第三人订立的合同,第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的,该合同直接约束委托人和第三人,但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
二、成功案例:
原告:上海xx铝制品有限公司, 住所地上海市xx区xx号。
法定代表人:郭xx,总经理。
委托诉讼代理人:王xx、李xx,上海xx律师事务所律师。
被告:汤xx,男,1972年10月18日生,汉族,户籍地及住址上海市xx区xx号
委托诉讼代理人:张xx,王xx,上海九泽律师事务所律师。
被告:上海xx管理有限公司, 住所地上海市xx区xx室。法定代表人:汤xx,总经理。
委托诉讼代理人:张xx,王xx,上海九泽律师事务所律师。
原告上海xx铝制品有限公司与被告汤xx、上海xx管理有限公司(以下简称xx公司)间土地租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王xx、李xx、被告汤xx及被告汤xx、xx公司的共同委托诉论代理人张xx到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求:一、确认原、被告间签订的租赁合同于2017年3月1日解除;二、两被告立即搬离位于上海市嘉定区嘉定工业区灯塔村农场内全部场地;三、两被告支付自2015年5月1日起的场地租金和使用费,暂计为人民币23万元(以下币种均为人民币,实际计算至腾退之日,按每年12万元的标准计算);四、两被告支付自2015年5月1日至2017年4月21日的水费40,208元;五、被告支付滞纳金(以23万元为基数,按照银行同期贷款利率为标准,自2015年5月1日起计算至被告腾退之日止)。
事实和理由: 2013年4月8日,原告与被告汤xx签订一份《租赁协议》,约定原告将位于上海市嘉定区嘉定工业区灯塔村农场内部分场地出租给被告汤xx,租赁期限自2013年5月1日至2019年4月30日。后被告汤xx在租赁场地上注册了被告xx公司用作经营。自2016年5月1日起至今,两被告一直拖欠原告租金未付。原告曾多次催讨,均未果。2017年2月17日,原告发函,通知两被告解除《租赁协议》。
两被告共同辩称,不同意原告的诉讼请求。1、原、被告的主体均不适格。被告汤xx仅以个人名义与案外人郭xx签订了《租赁协议》,而被告xx公司从未签订过《租赁协议》;2、案外人郭xx在合同履行过程中存在违约行为(即仅交付了13亩土地,未交付其他设施设备),被告汤xx有权不支付租金; 3、案外人郭xx将超出其与出租人签订的租赁合同的租赁期限转租给被告汤xx,该超出部分是违反法律规定的,应属无效。被告汤xx在涉案土地上投入了大量的人力物力,且经营状况良好,解除合同将对其造成巨大损失,其保留追究相关赔偿的权利。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:2011年6月1日,原告(乙方)与案外人,上海嘉定工业区灯塔村民委员会(甲方,以下简称村委会)签订两份《使用土地协议书》,约定甲方将位于上海市嘉定区嘉定工业区灯塔村13组等西侧、与江苏省交界处100亩土地和上海市嘉定区嘉定工业区灯塔村18组小木桥南、与江苏省交界处22亩土地及灯塔村13组新路边8亩土地出租给乙方。租赁期限自2011年6月1日至2018年12月31日。在这期间如遇政府规划和征用该土地,乙方无条件搬迁。2013年4月8日,被告汤xx(乙方)与案外人郭xx(甲方,君祺明苑休闲农场)签订一份《租赁协议》,约定甲方将位于上海市嘉定区嘉定工业区灯塔村大约30亩土地供乙方作为马场使用,包括阳光棚、看台、看台下面200平方米房屋、两个卫生间。租期自2013年5月1日至2019年4月30日,其中2013年5月至2015年4月30日为无偿使用期,2015年(该年份处原告有修改)5月1日起每月租金为1万元(30亩土地)。租金每半年支付一次,提前一个月支付。延迟1个月支付的则协议自动终上, 不得要求甲方进行补偿。水电费以实际使用量进行结算。乙方可以根据运作需要对租用的场地进行合理的整理,在未经甲方同意的情况下不得搭建房屋(租赁协议解除,甲方不对乙方的整理搭建费进行补偿)。乙方向甲方赠送3匹马作为保证金,在营运期内由乙方负责免费饲养。甲方承担筹建与营运相配套的餐厅、住宿、咖啡吧。本协议为初稿,等双方公司申请好后,再以公司名义重新签订本协议。2016年3月28日,郭xx向被告汤xx发出一份律师函,载明2013年4月8日,郭xx与被告汤xx签订《租赁协议》,约定其将位于嘉定区灯塔村农场部分土地出租给被告汤xx经营马场。协议签订后,被告汤xx未依照合同履行义务,包括不支付水费、保证金、长期占用园区右侧房屋等。要求被告汤xx在2016年4月10日前履行上述义务或纠正相应不当行为。2016年4月23日,被告汤xx回函称,1、郭xx从未向其提供马场的用水量,也未派专人收取,导致其无法支付水费。只要郭xx向其提供马场的用水量,派专人来收取,其愿意按照实际用水量支付水费;2、其已按约向郭xx赠送3匹马作为保证金并负责免费饲养,故不存在保证金未支付的情况; 3、郭xx未按约向其提供阳光棚、看台、看台下面200平方米房屋、两个卫生间,也未筹建与营运相配套的餐厅、住宿、咖啡吧,其在不得已的情况下在园区右侧房屋解决了上述问题。只要郭xx解决上述问题,其愿意搬离右侧房屋。2017年2月27日,案外人上海xx旅游发展有限公司(以下简称xx公司)及郭xx向两被告发出一份律师函,载明2013年4月8日,xx公司与两被告签订《租赁协议》,约定其将位于嘉定区灯塔村农场部分土地出租给两被告经营马场。但两被告长期未付租金,严重违约。通知两被告自2017年3月1日起,《租赁协议》自然终止,xx公司保留追究相关责任的权利。要求两被告在2017年3月31日前搬离并支付租金、违约金等费用。2017年3月23日,被告汤xx回函称,其不同意解除《租赁协议》。郭xx在合同履行过程中存在违约行为,如未提供30亩土地而是11亩左右、未按约向其提供阳光棚、看台、看台下面200平方米房屋、两个卫生间、未筹建与营运相配套的餐厅、住宿、咖啡吧等,在此情况下,其不得已停付租金,以冲抵其相关损失。因原告认为两被告长期不支付租金的行为已构成违约,应承担相应的违约责任,故涉讼。
另查,原告成立日期为2011年6月2日,被告xx公司成立日期为2013年7月4日。
庭审中,证人郭xx陈述称,其与原告法定代表人郭xx系父子关系。当初其系受原告委托与被告汤xx签订了租赁协议,但签约时未向被告汤xx出示授权委托书,也未向被告汤xx出示原告与村委会签订的土地租赁协议。原告当时交付的土地面积约25亩,同时交付了看台、配套设施等,但被告未交付3匹马作为保证金。租赁协议中的“xxxx休闲农场”系拟注册成立的主体,但后来未注册成功。如该主体注册成功的,该主体的法定代表人将是其女儿。xx公司的法定代表人系其女儿,但其是实际经营人。现xx公司在原告承租的土地。上实际经营。原告表示,签订租赁协议时,其未向被告汤xx出示原告与村委会签订的土地租赁协议。
本院认为,本案的争议焦点是诉讼主体资格问题。根据合同法的相关规定,受托人以自己的名义,在委托人的授权范围内与第三人订立的合同,第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的,该合同直接约束委托人和第三人,但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。根据查明的事实及当事人的相关陈述,可以确定案外人郭xx在以其自己名义与被告汤xx签订《租赁协议》时并未出示其受原告委托与被告汤xx签约的书面授权委托书,被告汤xx亦否认郭xx曾口头告知其受原告委托而签约并得到原告追认,故可以确定被告汤xx在签约时不知道郭xx与原告之间的代理关系。根据《租赁协议》的相关约定及证人郭xx的证言,该协议为初稿,等双方公司申请好后,再以公司名义重新签订本协议。而该“双方公司”即指“君祺明苑休闲农场”(未成功注册)和被告xx公司(已成功注册)。因原告的成立日期为2011年6月2日,而郭xx与被告汤xx的签约时间为2013年4月8日,故《租赁协议》中的“双方公司”中的甲方不可能为原告,郭xx关于甲方为原告的证言,本院不予采信。另外,从律师函的内容亦可以看出,郭xx确认的签约方非原告,而是其本人或xx公司。综上,本案符合上述合同法规定的除外情形,《租赁协议》只约束案外人郭xx和被告汤xx,原告主体不适格,故对原告的诉讼请求,本院均不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条、《中华人民共和国民事诉论法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:驳回原告。上海xx铝制品有限公司的全部诉讼请求。
本案受理费5,698元,减半收取2,849元,由原告负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。
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