对于因房屋自身原因导致的无法办理公积金贷款，买受人能否以此为由主张解除合同

律师观点分析

简要案情：

2022年4月17日姚某与张某及某中介公司签订《枣庄市房地产买卖合同》，合同约定张某购买姚某所有的位于枣庄市市中区房屋一处，房屋建筑面积135.37m²，房屋总价款1060000元。合同签订时张某向姚某支付了购房定金80000元。合同约定使用公积金贷款，但未约定如公积金贷款不能审批后，如何变更付款方式。对于剩余房款的支付方式，仅约定贷款获批后一次性支付。后卖方姚某配合去办理公积金贷款，但是公积金管理部门以该房屋不符合公积金贷款规定，不予审批。后买方张某以此为由，诉至法院。要求解除合同，返还购房款及利息。

法院判决：

驳回张某的诉讼请求。

律师分析：

一、张某不享有法定解除权，被告姚某不同意解除合同，请求依法驳回张某诉请。

张某从未向被告姚某告知要购买的房产必须能够使用公积金贷款，被告姚某也未向张某承诺案涉房屋符合办理公积金贷款的规定。作为卖方的被告姚某来说，其根本目的是收到房款，至于选择何种贷款方式是张某需要考虑的问题。另外，案涉房产属于高层住宅，并非张某主张的属于叠拼别墅。张某主张使用公积金贷款支付案涉房款为该中介合同履行的必备条件，明显与事实不服，根据双方签订的合同，双方并未约定如公积金贷款不能办理，则合同解除。恰恰相反，在补充条款第一条，甲乙双方应于银行贷款审批通过20个工作日内至房地产所在区的房地产交易中心办理房地产过户手续，根据该条约定，可以视为双方另外还还约定了商业贷款，另外，根据付款方式的约定，乙方于过户之前支付甲方房款48万元。现在张某不去申请办理银行贷款，属于恶意促使条件不成就，根据补充条款第十条约定，乙方即张某未按照合同中的约定全面履行自己义务，应参照本合同第八条之约定向被告姚某承担违约责任。因此，张某作为违约方不享有合同解除权，其无权依据公积金贷款无法审批作为合同目的不能实现的证据，并据此要求解除合同。

二、张某要求解除合同的原因并非因为公积金贷款无法审批，而是因房价下降，不愿意继续履行。

维护合同稳定性，鼓励、促进交易是法院在审理合同纠纷案件遵循的重要原则。为了维护交易的安全和稳定，房价上升期，不鼓励卖方违约解除，同样，房价下行期，也不鼓励买方违约解除。公积金贷款只是合同履行的方式，并不是买方的根本目的，买方的根本目的在于取得标的物所有权。在公积金贷款拒绝审批后，就商业贷款与公积金贷款之间的差额部分，由谁来承担及承担多少问题，经过中介公司居中调解，有过沟通意见。张某最初要求一半，后来要求全部，但最后即便被告姚某愿意承担商业贷款与公积金之间大约六万元的全部差额，张某也不愿意继续履行合同。因此，被告姚某认为，合同不能履行的根本目的并不是张某主张的公积金贷款无法审批，而是其认为房价下降了，不愿意继续履行合同，故而以此为由，要求解除合同。