【相关规定】租赁合同中出租人违反适租义务的违约责任
杨光辉15564418870
中华人民共和国民法典
第十四章 租赁合同
第七百零八条【出租人交付租赁物义务和适租义务】出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。
理解与适用（P1441-1446）：
租赁合同为双务、有偿合同，原则上可以准用《民法典》中有关买卖瑕疵担保责任的规定。
关于权利瑕疵担保问题。租赁合同中权利瑕疵担保，是指出租人应当担保第三人就租赁物不得对承租人主张足以妨害使用与收益的权利。第三人就租赁物主张权利，妨害承租人完全不能使用、收益租赁物与部分不能使用、收益租赁物，法律后果应予以区分：全部不能的，承租人可以不支付租金；部分不能的，承租人可少付租金。按照《民法典》第724条的规定，“租赁物权属有争议”“因出租人原因致使租赁物无法使用的”，承租人可以解除合同。
关于物的效用的瑕疵担保问题。由于租赁合同转移的是租赁物的使用权，而承租人租赁财产是为了使用和收益，因此，在租赁合同中的物的瑕疵担保责任主要是物的效用瑕疵担保，即出租人应保证租赁物具备应有的使用价值。
【审判实践中应注意的问题】
1、房屋出租人不能依照合同的约定交付房屋的，应当承担违约责任。
2、租赁关系中同时履行抗辩权及先履行抗辩权的适用。出租人交付了适合承租人使用与收益的租赁物，但若出租人未能履行合同约定的从义务时，承租人不享有履行抗辩权拒付租金。
3、瑕疵担保责任的效力。①出租人对租赁物的瑕疵担保责任在合同履行的两个阶段都有要求；②法律关于权利瑕疵担保的规定，并非强制性规定，当事人可以通过约定加以排除。
第九章 买 卖 合 同
第六百一十二条【出卖人权利瑕疵担保义务】出卖人就交付的标的物,负有保证第三人对该标的物不享有任何权利的义务,但是法律另有规定的除外。
理解与适用（P933-941）:
权利瑕疵担保义务，是指出卖人负有保证出卖的标的物权利具有完整性，任何第三人对其出卖的标的物不享有任何权利的义务。
关于权利瑕疵担保义务的理解与适用，主要应把握以下四点：（一）权利瑕疵在合同成立时已存在，且在合同履行时仍未消除。在履行之前或者当时出卖人排除标的物存在的权利瑕疵的情形主要包括出卖人在履行前取得了标的物的所有权、担保物权被除去、标的物上原设定租赁权已到期等。（二）标的物存在权利瑕疵。1、在订立合同时对标的物不享有所有权。2、在订立合同时标的物上有其他权利负担，所有权受到限制。例如，在标的物上设定有抵押权、质押权，标的物处于出租状态等，均属于在标的物上有权利负担。3、出卖的标的物存在对他人合法权利的侵犯。例如，涉及侵犯他人知识产权的问题。（三）出卖人承担权利瑕疵担保义务，不以其主观上有过错为条件。（四）法律另有规定的情形除外。
【审判实践中应注意的问题】
一、是否允许合同双方以特别约定的方式排除出卖人的权利瑕疵担保义务。
排除欺诈、违反法律行政法规强制性规定，有损公序良俗情形外，应允许。
二、关于无权处分合同的效力认定
关于该问题，我国理论界和实务界经历了从无效说、效力待定说到现在有效说的变化过程。
第六百一十七条【质量瑕疵担保责任】出卖人交付的标的物不符合质量要求的,买受人可以依据本法第五百八十二条至第五百八十四条的规定请求承担违约责任。
理解与适用（P962-966）:
本条所规定“标的物不符合质量要求”，既包括标的物的质量要求由当事人在买卖合同中明确约定的情形，也包括根据本法第616条的规定确定质量要求的情形。
【审判实践中应注意的问题】
一、注意区分物的瑕疵担保责任与加害瑕疵给付责任
加害给付是指债务人履行债务行为不符合当事人的约定，除造成履行利益的损失外，同时还造成债权人履行利益之外的人身及财产损害的形态。
早期一种比较普遍的观点是加害瑕疵给付形成侵权责任与违约责任的竞合，依据《合同法》第122条的规定，债权人可以选择行使对自己最有利的一种请求权。我们认为，对瑕疵加害给付应当赋予当事人两方面损害的赔偿救济，以更好地保护当事人的利益。
二、注意区分产品瑕疵担保责任与产品责任
产品瑕疵担保责任是物的瑕疵担保责任的一种，是指出卖人违反担保义务，出售的产品存在瑕疵而应当承担的违约责任。产品责任是指产品存在缺陷给受害人造成了人身伤害或产品以外的财产损失由生产者或销售者承担责任，他是一种特殊的侵权责任。
第八章 违 约 责 任
第五百八十二条【瑕疵履行违约责任】履行不符合约定的,应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确,依据本法第五百一十条【合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同相关条款或者交易习惯确定。】的规定仍不能确定的,受损害方根据标的的性质以及损失的大小,可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
理解与适用（P751-758）:
瑕疵履行，是指债务人履行的标的物、履行行为不符合当事人约定或者法律的规定，以至不能实现合同全面履行或者合同目的行为。
修理包括对产品、工作成果等标的物质量瑕疵的修补，也包括对服务质量瑕疵的改善，是较为普遍的补救方式。在存在严重质量瑕疵，以致不能通过修理达到约定或者法定的质量标准情形下，受损害方可以选择更换或者重做的补救方式。重做，是指在承揽、建设工程等合同中，债务人交付的工作成果不合格，不能修理或修理所需要的费用过高，债务人应债权人的请求而重新制作的补救措施。更换，是指交付的合同标的物不合格，无修理可能，或修理所需要的费用过高，或修理所需要的时间过长，违反债务本旨的情形下，债务人应债权人的请求而另行交付同种类同数量的标的物的补救措施。
退货。主要情形有：（1）不具备产品应当具备的使用性能而事先未作说明的；（2）不符合在产品或者其包装上注明采用的产品标准的；（3）不符合以产品说明、实物样品等方式表明的质量状况的。
减少价款。根据《民法典》第582条之规定，合同当事人有权请求对方承担“减少价款”的违约责任，此时减价请求实际上是变更合同内容的请求权，如果不能与对方达成减价的合意，只能请求法院或仲裁机构予以调整，或者诉诸违约损害赔偿予以救济。
瑕疵履行补救方式选择权的归属：受损害方。
标的物存在瑕疵时，受害人享有主张修理、重做、更换、减价、退货、损害赔偿等不同的救济方式，受害人应首先根据约定主张相应的救济方式；在没有约定时，有权根据实际情况选择适用，修理、重做、更换等再履行请求权并不必然具有优先适用的地位。
对于“合理选择”的理解上，还应考虑以下因素：一是在瑕疵履行的情形下，《民法典》第582条所列举的各种责任形式的适用是隐含着梯队等级的。修理、更换、重作是第一阶层的权利，在瑕疵轻微、能够限期补救的情形下应当首先适用。而其他权利则为第二阶层，在第一阶层权利不能弥补履行瑕疵时则可被适用。二是从内容上看，各种违约责任形式之间彼此并不排斥冲突，在满足相应条件时，可以先后、同时适用。三是虽然在瑕疵履行的情形下，受损害方可以合理选择违约补救措施，但是该选择权的行使也应受到一定限制。
第五百八十三条【违约损害赔偿责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,在履行义务或者采取补救措施后,对方还有其他损失的,应当赔偿损失。
理解与适用（P759-762）:
继续履行与损害赔偿的关系。一、继续履行是应当优先保护的履行方式；二、继续履行后，对守约方的实际损失，应当按照全面赔偿的原则，实现合同订立时的预期利益。也就是说，继续履行后，可以并用损害赔偿。
采取补救措施与损害赔偿的关系：可以并用。补救措施主要指修理、重做、更换、退货、减少价款或者报酬等。
第五百八十四条【损害赔偿范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,造成对方损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益;但是,不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
理解与适用（764-774）：
赔偿损失在民法上包括违约赔偿损失、侵权赔偿损失及其他的赔偿损失。本条规定的赔偿损失仅指违约赔偿损失，是指一方当事人违反合同给另一方当事人造成财产等损失的赔偿。如果违约方未给守约方造成损失，则不能适用赔偿损失的方式追究违约方的民事责任。
主要涉及返还利益、信赖利益、固有利益、履行利益以及可得利益等。
返还利益。根据《民法典》第157条、第566条规定，返还利益主要有两种类型：一种是合同无效、被撤销或确定不发生效力后的财产返还（非违约救济手段），另一种则是合同解除后的财产返还（恢复原状，常常属于违约救济手段）。
信赖利益。在我国民事立法上，涉及两种类型的信赖利益。第一种类型与《民法典》第500条规定有关，第二种类型则是本条规定的“合同履行后可以获得的利益”。信赖利益损失的赔偿范围通常包括：缔约费用，如邮寄、差旅等合理支出的费用；准备履行所支出的费用，包括为运送标的物或受领对方给付所支出的合理费用；受害人支出上述费用所失去的利益。
《民法典》第584条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，造成对方损失，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”，其中“违约所造成的损失”中，排除“合同履行后可以获得的利益”相对应的损失，即是第二种类型的信赖利益损失。
固有利益，又称维持利益或完全利益，是指债权人享有的不受债务人和其他人侵害的现有财产和人身利益。
履行利益，又称积极利益或积极的合同利益，是基于债务人的履行行为债权人直接获得的利益。
可得利益。通说认为，可得利益仅限于未来可以得到的利益，不包括履行行为本身获得的利益，而主要是指获取利润所对应的利益。由于一方违约，受害人不能取得合同规定的应交付的财产，造成其生产经营活动中断或从事该活动的基础和条件丧失，从而导致利润损失，这就是一种可得利益损失。
【审判实践中应注意的问题】
一、可得利益损失数额的确认，还应考虑可预见性规则、减轻损失规则、损益相抵规则、过失相抵规则等综合因素。
二、可得利益损失赔偿的举证责任。
