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约定按建筑面积计价的面积误差的司法处理

发布者:马丽律师|时间:2019年06月02日|分类:工程建筑 |650人看过


约定按建筑面积计价的面积误差的司法处理

 

裁判要旨

   出卖人交付使用的房屋,可能存在套内建筑面积或建筑面积与合同约定不符的情形。其中,针对按建筑面积计价的商品房面积误差的情形,包括合同约定的建筑面积固定不变,而套内建筑面积发生误差。该情形又有两种情况,一是套内建筑面积增加而分摊的共有建筑面积减少;二是套内建筑面积减少而分摊的共有建筑面积增加。前一种情况买受人可以提高房屋的实际使用率,则可比照上述司法解释中交付房屋面积大于合同约定面积的规定处理。后一种情况降低了房屋的实际使用率,则可比照该司法解释中实际交付房屋面积小于合同约定面积的规定处理。

 

案情简介

    2014年2月11日,周志荣与明发泰州公司签订《商品房买卖合同》,约定:周志荣向明发泰州公司购买泰州明发国际广场第17号楼1单元1301号房屋,建筑面积170.06平方米,其中套内建筑面积138.14平方米,公共部位与公用服务分摊建筑面积31.92平方米,该建筑面积为暂测面积,实际交付面积以房管部门出具最终测绘结果为准,商品房价款按建筑面积计算为680569元。根据当事人选择的计价方式,以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理,合同约定建筑面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准。商品房交付后,产权登记面积与合同约定建筑面积发生差异,面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。买受人退房的,出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人,并按补充协议约定利率付给利息。

    周志荣以套内建筑面积误差比达到3%,享有法定解除权为由要求解除合同,要求明发泰州公司立即结付周志荣购房款680569元及利息(按年利率6%计算),经竣工验收备案后,明发泰州公司通过挂号信的方式向周志荣发出交付通知书及收房须知。周志荣收到后未接收房屋。2016年1月9日,明发泰州公司再次通过挂号信的方式向周志荣发出商品房催收通知书。周志荣仍未接收房屋,后来周志荣诉请解除合同退还购房款及利息。

    一、二审法院均认为《商品房买卖合同》对于面积差异的处理方式有明确约定,即以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异的处理。合同约定的建筑面积为170.06平方米,双方确认的最终实测建筑面积为171.06平方米,面积误差比未达到3%,周志荣不享有对合同的解除权。以此,驳回了周志荣的诉请。据此,周志荣申请再审。

裁判要点

    《商品房销售管理办法》第二十一条规定:“按建筑面积计价的,当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积,并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。”虽然《商品房销售管理办法》系部门规章,不能作为买受人主张房地产开发企业承担房屋面积误差民事责任的依据,但上述条款对于按建筑面积计价的应当在合同中约定面积误差的处理方式予以规范与指引。如果合同没有按上述条款规定作出明确的约定,由此产生面积误差处理方式的争议,则应当按照相应的法律规定予以处理。涉及到本案,明发泰州公司与周志荣签订的《商品房买卖合同》,约定商品房价款按建筑面积计算,且仅对以建筑面积为依据进行面积确认及面积误差处理方式作出了约定,并没有对建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式作出约定,那么针对该情形的处理方式,则应当按照法律规定的一般原则进行处理。明发泰州公司实际交付房屋的建筑面积比合同约定的建筑面积增加了1平方米,套内建筑面积却减少了5.54平方米,明显降低了房屋实际使用率。虽然建筑面积误差比绝对值为0.59%,未超出合同约定的面积误差比3%,但套内建筑面积误差比绝对值高达4.4%,而合同对此情形的处理方式未作出明确约定,并不妨碍周志荣按照上述司法解释规定的处理原则要求明发泰州公司承担相应的民事责任。因此,周志荣要求解除《商品房买卖合同》、返还已付购房款及利息,有充分的事实和法律依据,本院予以支持。

实践经验总结

    除上述情形之外,按建筑面积计价的商品房面积误差还存在下述几种情况:一是建筑面积和套内建筑面积均减少,但套内建筑面积的减少幅度大于(或小于)建筑面积减少的幅度;二是建筑面积与套内建筑面积均增加,但套内建筑面积增加的幅度大于(或小于)建筑面积增加的幅度;三是建筑面积增加(或减少)而套内建筑面积减少(或增加)。基于该几种情形,亦应当以提高或降低房屋实际使用率为标准判断房屋面积误差比值的提高或降低来决定适用上述司法解释。

相关法规

   《中人民共和国合同法》第六十条第九十七条

   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条;

案件来源

    江苏省高级人民法院(2018)苏民再409号

 


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