商品房认购协议法律解读

   一、认购协议的效力

   商品房认购协议并非商品房买卖合同，它属于商品房买卖合同的预约合同，是双方将来签订商品房买卖合同的意向协议。只有当商品房认购协议满足《商品房买卖司法解释》第五条：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。即一、认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应具备的当事人基本情况、商品房基本状况、商品房销售方式、价款付款时间和方式、交付条件及日期、装饰设备标准承诺，供水电热燃气通讯道路绿化等配套基础设施和公告设施的交付承诺、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理、产权登记有关事项、违约责任、解决争议的方法等基本内容。二、出卖人已收取了除购房定金之外的部分或全部购房款。除此之外，认购协议与商品房买卖合同在签订前提及违约责任方面有较大差异。

二、开发商签订认购协议的条件

《商品房买卖司法解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效。”该规定系商品房预售的效力性强制规定，未取得《商品房预售许可证》与买受人订立预售合同的应认定为无效。针对商品房认购，法律未规定限制条件。根据最高法院民一庭观点，只要开发商办妥立项、规划、报建审批手续，那么开发项目的总面积、容积率、建筑密度、绿化率等建筑指标已确定，影响商品房位置、户型、朝向、结构等影响价格的实质性因素也确定，具备了商品房买卖的现实基础，可与买受人签订认购协议。否则，涉嫌非法集资。

三、认购协议违约处理

《合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”若违约方不履行商品房买卖合同并自愿承担违约金时，非违约方可以强制违约方继续履行，除非商品房明确约定支付违约金后就取得单方解除合同的权利。但违约方不履行认购协议时，一般不能强制违约方继续履行该预约合同，不能代替当事人进行意思表示。只能依据协议约定承担违约责任，最常见的便是承担定金责任，具体分为因出卖人违约，应双倍返还定金。买受人违约，不得要求退还定金。因不可归责于双方的事由比如银行未批准买受人贷款（当然该该条件未作为买受人违约情形提前约定）导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应返还定金。

若卖方违约，买受人能否主张房屋涨价的损失？房屋涨价损失属于可得利益损失（合同履行利益）。目前，司法实践普遍认为，认购协议的签订并没有针对标的房产发生实际的交易行为，还未签订案涉房产的买卖合同，而可得利益损失只有签订合同后才会产生。北京、福建、广东、杭州、湖北等地法院均对此予以明确。因此，买受人不能据此主张房屋涨价的损失，仅能主张定金罚则及信赖利益损失。