浅析农村房屋买卖法律关系

随着我国改革开放的力度加大，农村房屋交易越来越活跃，但同时由此产生的纠纷也越来越多，如何在交易中规避风险，需要对我国有关农村房屋买卖的法律及政策有比较深入的了解。

     一、有关农村房屋买卖的法律法规

     自建国以来，我国法律、法规对农村房屋买卖作了一些不是很具体的规定，在操作上成在很大困难。在理论及司法实践中，也有完全不同的声音。由于规定比较模糊，同样性质的农村房屋买卖，法官引用不同的规定，就有可能作出完全同的判决。

      依据《宪法》《合同法》《物权法》，对农村的房屋买卖并没有作出过多的限制，但由于农村稳定一直是国家的重点工作，实际当中，政府对于农村房屋买卖是作了相当多的限制，且各个地区的也有不同的规定。

     依据《物权法》第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。依据此规定，农村房屋可以进行自由交易， 虽然农村房屋买卖涉及到土地使用权转让的问题，但依据地随房走、房随地走是我国法律一项基本原则，既然宅基地上的房屋所有权可以依法转让，则意味道宅基地使用权也可以转让。

    《物权法》第152条规定：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利。有依法利用该土地建造住宅及其附属设施。宅基地使用权人对宅基地享有长期使用权。宅基地与房屋连为一体，为保有房屋，法律允许和保障宅基地使用权人享有对宅基地长期占有、使用、收收益的权利。宅基地使用权人可以在宅基地上修建房屋和其他设施，建造的设施的所有权归宅基地使用权个人所有。

    《物权法》153条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《土地管理法》第62条第1款和第4款规定：农村村民一户只能有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。目的在于禁止村民多占宅基地，保证耕地的数量不至于减少。没有禁止或者限止村民转让宅基地。

    从上面的法律法规中，不难得出结论：农村房屋买卖是可以自由转让的。

     从另一个角度看，农村房屋作为合法的私有财产，权利人有依法买卖、赠与、继承、抵押等受法律保护。农村房屋所有权人同样应当平等、完全享有法律规定的权利。虽然国土资源部〈关于加强农村宅基地管理的意见〉等文件规定，严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。但以行政规章的形式对公民享有的私有财产权进行限制，没有正当性和合法性。对宅基地单独转让可以做适当限制，只能转给本集体组织成员，对外转让的，只能应房屋一起转让。

      我国法律及政策并没有对本村农民卖给本村外的农民有任何禁止性的规定，从此规定可以看出，我国法律并没有禁止农民买卖房屋，只是说买卖后申请宅基地有不再批准，以此兼顾村集体及其他村民利益！而我国政策也只是规定了不能将房屋卖给城市居民，并没有禁止卖给其他村的村民。《土地管理法》第62条之规定目的在于禁止村民多占宅基地，保证耕地量不被减少，并没有限制或禁止村民转让宅基地。《物权法》第39条规定不动产所有权人有权处分自己的财产，农村房屋的所有权人同样应当平等、完全地享有法律规定的权利。

      二、农村房屋买卖现实遇到的情况。

      由于农村土地使用权涉及到政府维稳的问题，农村房屋的交易实际上只能限制在本村村民，不能对村外集体组织成员进行出售。政府对农村房屋买卖是作了很多的限制，即便买卖双方在私底下进行交易，在房屋管理部门也办不了过户手续，因房屋属于不动产，物权必须登记才能产生变动，这对于买方来讲，存在极大的风险。转让给城镇居民，只要由法院来审判，这种转让肯定是无效的，虽然法院的判决并没有确切的法律依据，但最高法院对此有一个统一认识。无效的后果是双方返还财产，如果造成损失，依据各自的过错程度来确定损失额的承担，但一样会给买房人带来损失。如果遇到拆迁等，由于涉及的经济利益很大，很多卖房的村民会以各种理由要求房屋买卖无效，且由于买方不是本村村民，很难由买方与拆迁方签订拆迁合同，一旦卖方反悔，必定损失巨大。

      三、如何规避农村房屋买卖风险

     集体组织成员之间的房屋买卖风险较小，但由于一家住户只能拥有一处宅基地，只要能解决户头问题，不存在风险，如果不能解决户头问题，在买卖之前，最好到当地房屋管理部门咨询能否过户，如不能过户，买卖应有很大不确定因素。村外集体组织成员需购买，城镇居民购买的，无法过户，也没有制度上的保障；其他村集体组织成员购买的，最好的办法是能将户口迁移到房屋所在地，以免日后生变。总之，农村房屋买卖由于涉及农村土地使用权的问题，由于国家维稳需要的问题，交易时尽量小心为上。