律师观点分析

河南省洛阳市中级人民法院

民事判决书

（2018）豫03民初90号

原告（案外人）：李X*，男，1982年10月5日出生，汉族，住河南省汤阴县。

委托诉讼代理人：暴*，河南XX律师。

被告（申请执行人）：鑫**,住所地河南省洛阳市涧西区中州西XX。

法定代表人：年**，该公司董事长。

委托诉讼代理人：刘XX。

被告（被执行人）：安阳XX公司，住所地河南省安阳市北关区三府路东XX。

法定代表人：王X*。

委托诉讼代理人：郭X。

被告（被执行人）：王X*，男，1971年11月16日出生，汉族，住河南省安阳市文峰区。

委托诉讼代理人：郭X。

被告（被执行人）：朱**，女，1972年1月19日出生，汉族，住河南省安阳市文峰区。

被告（被执行人）：王X*，男，1982年8月15日出生，汉族，住河南省内黄县。

被告（被执行人）：王X*，女，1983年7月11日出生，汉族，住河南省内黄县。

第三人（被执行人）：河南省XX公司，住所地河南省汤阴县铁东路中XX。

法定代表人：燕**，该公司董事长。

委托诉讼代理人:肖*8,男,1977年10月21日出生,汉族,住河南省汤阴县。该公司总经理。

原告李X*与被告**有限公司（以下简称XX公司）、安阳XX公司（以下简称安阳XX公司）、王X*、朱**、王X*、王X*、第三人河南省**有限公司（以下简称XX公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年1月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李XX的委托诉讼代理人暴**，被告**公司的委托诉讼代理人刘XX，安阳**公司与王X*的共同委托诉讼送代理人郭X*，XX公司的委托诉讼代理人肖**到庭参加了诉讼。朱**经邮寄送达开庭XX票，王X*、王X*经公告送达开庭XX票，均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

李X*向本院提出诉讼请求：1.依法确认位于汤阴县××东××南侧××格××住宅××区××楼××号商铺归原告所有，并立即停止对该财产的执行、解除查封;2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年1月7日，原告收到洛阳中院送达的(2017)豫03执异240号执行裁定书。原告认为洛阳中院驳回原告提出的“执行异议”的裁定事项，属对法律适用错误，特提出异议之诉。理由如下：一、位于汤阴县××东××南侧××格××住宅××区××楼××号商铺归原告所有。2013年8月1日，原告向XX公司预交房款10万元、于2014年4月25日再次交纳房款30万元、2014年5月2日从XX转款22.72万元，双方于2014年5月17日签订了书面的《购房协议》，约定总价款为102.72万元，面积以施工设计面积96㎡为暂售面积。2015年1月13日从XX转房款20万元，四次共交纳房款82.72万元，后原告得知汤阴县房管局实测原告购买房屋面积为88.99㎡，原告只应该再交纳12.4993万元该房的所有房款就全部交清，开发商XX公司也同意原告的意见，但因法人在外地迟迟没有签署批准单而搁置，不想，2017年7月11日，洛阳中院查封了原告的上述商铺。原告到洛阳中院提起执行异议，并同意将剩余价款交付法院执行部门。原告于2014年4月25日领取了涉案房屋的房门钥匙，并进行装修，实际占有该房。因XX公司的问题导致该房至今不能过户。可见，李X*与XX公司之间在人民法院查封之前有合法有效的买卖协议；已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；合法占有该不动产；非因原告的原因未办理过户登记。原告购买涉案房屋的行为，合法有效，完全符合《最高人民法院关于人民法院在办理执行异议和复议案件若干问题规定》的有关规定，完全能够排除XX公司的执行。案涉房屋归原告所有。二、洛阳中院对法律理解错误，导致裁定错误。裁定依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第28条第一款“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”之规定，认为原告的购房协议并非是正式的商品房购销合同，驳回原告异议申请。这纯属理解法律错误。原告与XX公司之间书面《购房协议》符合《中华人民共和国合同法》的有关规定，不仅合法有效，而且已经实际履行，应该受到人民法院的支持。三、执行人员执行行为有问题。2017年7月11日，执行法院来执行时，原告曾向其提供被执行人王XX及其亲属名下78套经过汤阴房管局备案的商品房房产，但执行法院一套也没有査封，任凭被执行人处置，导致申请执行人权利不能实现。综上，请求人民法院以事实为依据，保护原告的合法权益，支持原告的诉讼请求。

**公司辩称，李X8与XX公司并未签订正式的商品房买卖合同，也未缴清所谓的购房款，这在执行异议程序中已经查明，请求人民法院驳回李XX的诉讼请求。

安阳XX公司与王X*共同辩称，李X*的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回其诉讼请求。

**公司辩称，李X8的房屋面积与房管局登记的有误差，当时跟李XX签合同的时候，房管局测算面积还没出来，房管局测算面积出来后，房屋已经被法院查封，李XX遂不再交付房屋余款。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人举证及与质证的情况，本院认定事实如下：2014年5月17日，李X8与肖**在《购房协议》中签字，XX公司在协议开头甲方XX公司处加盖了公章，双方就李X*购买XX公司开发建设的香格里拉XXA区2#楼2#商铺达成协议。协议约定，李X*于2014年5月16日前将首付款62.72万元交付给XX公司，剩余40万元分两次交付给XX公司，2014年12月底前交付50%，剩余50%于2015年12月底前付清，全部款项付清后，XX公司负责办理正规购房手续。2013年8月1日李XX向肖**转款10万元，2014年4月25日李X*用pos机支出款项30万元，2014年5月22日李XX向肖*8转款22.72万元，2015年1月13日李X8给肖*8转款20万元。李XX提交的4份房款收据复印件显示XX公司分别于上述款项流转的当日给李X*出具收据，确认收到李X*相应房款。XX公司的财务记账凭证显示受到李XX上述购房款。汤阴金**有限公司出具的营业售电日报表显示用户编号为000296号的用户李X*自2014年5月3日起开始购电，并出具证明称000296户主系河南省安阳市汤阴县香格里拉XX商铺户主李X*。XX公司依据河南省高级人民法院作出的已发生法律效力的（2015）豫法民一终字第251号民事判决书申请执行安阳**公司、王X*、朱**、王X*、王X*及XX公司，本院以（2016）豫03执135号案件立案执行，在执行过程中于2017年7月11日查封了XX公司名下位于汤阴县××东××南侧××格××住宅××区××楼××号商业用房。李X*提出执行异议后，我院以（2017）豫03执异240号执行裁定书裁定驳回李X*的异议申请。李X*不服该裁定在法定期限内提起了执行异议之诉。

本院另查明，肖**为XX公司股东，在XX公司任总经理。另因涉案房产所在小区的审批手续不全等相关原因，该小区房产均未办理房屋所有权证。

本院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，李X*提交了购房协议、转款凭证、XX公司出具的房款收据及财务记账凭证，XX公司当庭对出售涉案房产给李X*及李X*交款的事实均予以认可，结合李X*提交的物业公司出具的证明及售电报表，李X*主张其已合法购买并实际占有涉案房产具有证据优势，本院予以认定。依据购房协议的约定，涉案房产价值总额为102.72万元，李X*已经按照合同约定交纳了82.72万元，根据李XX及XX公司的陈述及XX公司提交的图纸，对李XX关于未缴纳剩余房款系因对房产面积及剩余款项数额存在争议的理由本院予以认可。另**地产公司因手续不全至今不具备为涉案房产办理房产证的条件，李X*对于未办理房产证没有过错，且李X*当庭表示愿意按照购房协议约定交纳剩余房款，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，李X*主张其对涉案房屋享有排除执行的民事权益具有事实及法律依据，本院予以支持。不动产物权的变动自登记时发生效力，因涉案房产尚不具备办理房产证的条件，李X*可以依法向XX公司主张协助办理房产登记手续，但其根据购房协议等主张确认物权缺乏法律依据，对李X*关于确认其对涉案房产享有所有权的诉讼请求本院不予支持。

综上所述，李X*的部分诉讼请求具有事实及法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、三百一十二条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，判决如下：

不得执行位于汤阴县人民路东段南侧香格里拉XX商业用房；

驳回李X*的其他诉讼请求。

案件受理费12072元，由李XX负担10000元，由XX公司负担2072元。

如不服本判决可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。

审判长　曹　*

审判员　耿**

审判员　王X*

二〇一八年七月四日

书记员　刘　*