杜XX、佛山市XX公司租赁合同纠纷民事二审民事判决书

律师观点分析

广东省佛山市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2021)粤06民终12172号

上诉人（原审原告）：杜XX，女，1991年10月1日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。

委托诉讼代理人：李X，广东XX律师。

被上诉人（原审被告）：佛山市XX公司，住所地广东省佛山市南海区，统一社会信用代码914XXXX0605MA4UK2BP0F。

法定代表人：梁XX，该司总经理。

委托诉讼代理人：潘XX，广东XX律师。

委托诉讼代理人：黄XX，广东XX律师。

上诉人杜XX因与被上诉人佛山市XX公司（以下简称XX公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初33193号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

杜XX上诉请求：1.在一审判决第一项的基础上，增加确认杜XX与XX公司于2018年8月31日签订的《物业使用权转让合同》二十年内的部分无效，如法院经审查认定该部分有效，则请求解除合同二十年内的部分；2.在一审判决第二项的基础上，增加判令XX公司向杜XX返还物业使用权款162633.33元(17年租期对应部分)并支付自2018年9月26日起至实际清偿之日止的资金占用利息、返还重复收取的装修款(硬装费)50000元并支付自2018年7月23日起计算至实际清偿之日止的资金占用利息，两笔资金的利息均按同期全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率计算；3.在一审判决的基础上，增加判令XX公司赔偿因过错给杜XX造成的软装费损失31500元(27年租期对应部分)、公证费损失1200元及贷款利息损失59351.33元；4.将一审判决第二项利息起算日改判为XX公司实际开始占用杜XX资金之日即2018年9月26日；5.二审诉讼费全部由XX公司承担。事实与理由：一、XX公司关于投资回报的广告属于要约，一审法院认定该广告为要约邀请错误。XX公司通过其名下的微信公众号“汇*公馆”发布多篇广告文章，宣称6年回本，上述广告允诺内容具体且确定，已经对涉讼合同的签订以及涉讼房屋租赁价格产生了重要影响。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，XX公司的上述广告允诺应当视为要约，虽未载入涉讼合同之中，应视为合同内容，XX公司违反上述广告允诺，应承担违约责任。杜XX还提交了XX公司交付的信封等证据以证明XX公司宣称配套省级名校学位，内容较为具体明确，也应构成要约，但最终无法实现，XX公司已构成严重违约，杜XX据此有权解除合同。二、XX公司利用“保守15.77%的年回报率、最迟6年回本”的高投资回报和代租代管的广告诱饵，以一次性转让三十年物业使用权的形式，向不特定对象吸收高额存款，涉嫌非法吸收公众存款，属于以合法形式掩盖非法目的，涉讼合同应属无效。三、XX公司已严重违反投资回报和代租代管承诺，致使杜XX无法实现受让涉讼物业使用权获取XX公司承诺的投资回报的合同根本目的，即使涉讼合同二十年内部分并非无效，也应支持杜XX解除合同、返还相应物业使用权转让款、赔偿损失等请求。XX公司开发涉讼楼盘的直接目的是通过“租后返租”的形式获取投资者巨额租金及管理费收益。杜XX与XX公司签订涉讼合同及关联合同的目的，是为了获取XX公司在广告中允诺的投资回报、代租代管服务、配套省级名校学位。现XX公司违反其在广告中的投资回报允诺，导致杜XX无法实现合同目的，杜XX有权请求解除合同。四、50000元装修款(硬装费)是XX公司工作人员通过POS机向杜XX收取的定金，之后通过更换收据的形式单方面转换而来。在涉讼合同已包含装修服务的情况下，上述费用属重复收费，应认定为不当得利，应予返还。而软装费是XX公司代租代管框架下安排杜XX支付的，收款收据上虽加盖第三方盖章，但该费用由XX公司工作人员收取，且相关合同的签订及款项支付均在XX公司的营销中心进行，因此，应由XX公司承担退款责任，其承担责任后可以向第三方追尝。五、XX公司交付的物业单元位于C座，而非合同约定的2座，严重违约，应承担违约责任。六、一审判决将全部经济损失判由杜XX自行承担，对杜XX不公。

XX公司辩称，一、《物业使用权转让合同》是租赁合同，该合同约定的二十年物业使用权转让期没有违背法律、行政法规的效力性强制性规定，不存在法定无效情形，更不存在法定或约定的解除情形，该合同约定的二十年物业使用权转让期限对双方均有法律约束力。双方应按合同约定继续履行，杜XX无权要求退还已支付的17年使用权转让款162633.33元和支付占用利息，更无权要求赔偿贷款利息损失。杜XX和XX公司之间是租赁合同关系，并非商品房买卖合同关系，杜XX所主张的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》不适用于审理本案纠纷。且杜XX提交的有关宣传资料不符合法律规定的要约属性，其内容仅能作为要约邀请，不能构成合同条款内容。杜XX和XX公司的权利义务应以《物业使用权转让合同》的约定为准。二、对于杜XX支付的装修费50000元、软装费35000元均是杜XX向案外人支付费用，XX公司并非收款人，该2笔费用与XX公司无关，杜XX应向案外人主张。三、杜XX主张的公证费1200元是其主张权利的成本，并且其举证反映的情况并不属实，故该项费用诉讼请求不能成立。四、信*广场*号所指向的就是涉讼合同中注明的单元信*广场*号，二者是同一个单元物业。杜XX在收楼时已经到达现场，对涉讼单元的现场情况查看并确认无误后才收楼，在此期间，杜XX没有提出任何异议。

杜XX向一审法院起诉请求：1.确认杜XX、XX公司双方签订的《物业使用权转让合同》无效；2.XX公司向杜XX退还租金287000元，并按全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率即4.75%年利率向杜XX支付资金占用利息，自2018年9月26日起计算至实际清偿之日止；3.XX公司向杜XX退还重复收取的装修费（硬装费）50000元，并按全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率即4.75%年利率向杜XX支付资金占用利息，自2018年7月23日起计算至实际清偿之日止；4.XX公司向杜XX赔偿因其过错导致杜XX贷款支付租金而遭受的利息损失59351.33元；5.XX公司赔偿杜XX因保全证据支付的公证费1200元；6.XX公司向杜XX退还涉讼房屋的软装费35000元；7.XX公司承担本案全部诉讼费用。

一审法院认定事实：2018年7月22日，杜XX（乙方）与XX公司（甲方）签订《物业租赁意向书》，约定乙方意向物业为*号，认租价为287000元，定金50000元须于签署本《物业租赁意向书》时付清，首期款144000元须于2018年7月29日前付清（含定金），且签署《物业租赁合同》及《委托装修协议》《物业管理协议》，余款143000元须于签订《物业租赁合同》时申请办理银行贷款手续；甲方拟于2019年2月28日前将该物业交付乙方使用。

2018年8月31日，杜XX（乙方）与XX公司（甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定甲方将位于佛山市南海区的物业使用权转让乙方，建筑面积30.03㎡；乙方在签订本合同之前已清楚：信汇广场项目所在地块性质为批准拨用集体建设用地，土地使用权系甲方通过佛山市南海区桂城街道农村集体资产管理交易中心组织的公开程序，向佛山市南海区桂城街平东经济联合社承租取得，甲方享有的地块使用年限至2051年9月30日，土地租赁期内，甲方对地块以及所投资建设的建筑物（包括构筑物、广场、地下室、车位等）享有经营权、管理权、使用权、收益权，本项目物业不属于商品房、公寓，乙方取得的只是有期限的物业使用权，并非所有权，乙方己了解物业所在地块、物业所在项目的规划、周边环境、权属及权证登记等情况；该物业使用权转让期限为三十年（2019年2月28日至2049年2月27日），转让价款287000元；乙方于2018年8月31日前与银行办理贷款手续，并支付144000元给甲方，余下143000元将根据乙方与银行的协议，由乙方申请银行贷款，银行发放的贷款直接划付至甲方账户内；甲方于2019年2月28日前将该物业交付给乙方使用；该物业交付标准为带装修交付（具体详见按照附件二《信*广场汇*公馆装修标准》）；等等。

XX公司于2018年8月8日、8月31日各出具一份收据，确认收到杜XX信*广场*单元物业使用权款48888元、95112元。

杜XX与广东南海农村商业银行股份有限公司于2018年9月26日签订《个人借款及担保合同》，约定杜XX向该行贷款143000元，用途为使用权租赁。同日，该行向杜XX发放贷款143000元。

XX公司于2019年12月14日开具租金287000元的发票予杜XX。

2019年3月10日，杜XX接收了XX公司交付的房屋。

2019年3月10日，杜XX（甲方）与凯*公司（乙方）签订《物业经营托管合同》，约定甲方委托乙方经营管理涉讼物业，托管期为2019年2月28日起至2029年2月27日（如因客观原因导致物业迟延交付的，托管期自乙方实际收楼之日起算，托管期相应顺延）；该物业用途为日租、月租和运营配套；首年配置及调试期为4个月，前4个月甲方无收益，物业租金收益由固定租金收益及利润租金收益组成，乙方应于每月10号前向甲方一次性支付当月的固定租金收益（如遇国家法定节假日顺延）；29-39.99平方内软装套餐费用35000元/套；等等。

佛山XX公司（以下简称XX公司）于2018年8月8日出具收据，确认杜XX支付50000元汇*公馆*房装修费；同日，凯*公司出具收据，确认杜XX支付汇*公馆*房软装费8000元；2019年3月10日，凯*公司出具收据，确认杜XX支付汇*公馆*房软装费27000元；上述三张收据格式相同、打印字体相同。

另查一，信*广场1、信*广场2已办理不动产权证。

另查二，凯*公司的股东原为刘XX、黄X耀，于2020年5月15日发生股东变更，黄X耀退出，新增余*存。

XX公司的股东原为刘XX、黄X耀，于2020年4月9日发生股东变更，黄X耀退出，新增余*存。

另查三，杜XX因收集证据的需要，于2020年12月1日向广东省广州市南方公证处申请保全证据公证，该公证处于2020年12月16日作出公证书。杜XX支出公证费1200元。

诉讼中，杜XX陈述：解除合同20年内部分的依据是：XX公司实际交付的房屋为*，与涉讼合同约定不一致，XX公司构成根本违约，且XX公司承诺的办理房产证、入户及租金收益6年回本等均未兑现，也明显无法兑现，XX公司违约，杜XX的合同目的不能实现；杜XX2019年7月至11月各收到凯*公司支付的固定租金收益1291元，2019年12月、2020年1月、2020年7月、2020年8月各收到凯*公司支付的固定租金收益1291.3元。

一审法院认为，本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，应适用相关法律事实发生时施行的法律及司法解释进行处理。

本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。涉讼租赁物所在的信汇广场2座已办理权属登记，但涉讼合同约定的租赁期限为三十年，超出二十年的约定无效，其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

杜XX主张XX公司交付的房屋与涉讼合同约定不一致，XX公司构成根本违约。经审查，杜XX于2019年3月10日接收房屋，其时并未提出XX公司交付的房屋与涉讼合同约定的房屋不一致，且杜XX当日与凯*公司签订的《物业经营托管合同》所约定的委托经营管理物业也与涉讼合同约定的房屋相同，故一审法院对杜XX的上述主张不予采纳。杜XX主张XX公司承诺的办理房产证、入户及租金收益6年回本等均未兑现，杜XX的合同目的不能实现。一审法院经审查认为：1.杜XX提供的涉讼项目的宣传材料，为商业广告，其内容不符合《中华人民共和国合同法》第十四条关于要约的规定，属于要约邀请，故其不构成涉讼合同的内容；2.杜XX、XX公司在涉讼合同中对涉讼物业的基本情况、转让方式、转让价款、付款方式及期限、交付期限等进行了具体约定，纵观涉讼合同的具体内容，杜XX、XX公司在意思表示一致的基础上形成的合同目的为杜XX取得涉讼物业一定期限的使用权，而非所有权，XX公司取得对应的租金，涉讼物业所在楼栋已办理权属登记，符合交付使用的条件，XX公司亦已交付涉讼物业予杜XX，故杜XX并不存在无法实现取得涉讼物业使用权这一合同目的的情形。因此，一审法院对杜XX的上述主张不予采纳。综上，杜XX诉请解除涉讼合同的有效部分没有依据，一审法院不予支持。

杜XX支付的使用权转让价款为三十年租赁期限的对价，现一审法院认定涉讼合同约定的租赁期限超出二十年的部分无效，故XX公司应向杜XX返还超出二十年部分相应比例的使用权转让价款95666.67元（287000元÷30年×10年）。合同部分无效，杜XX确实存在一定的资金占用损失，根据本案实际情况，一审法院酌定XX公司以95666.67元为本金从杜XX主张权利之日即2020年12月22日起至实际清偿日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息予杜XX，杜XX主张超出部分，一审法院不予支持。

关于装修费及利息、软装费的问题。杜XX主张的装修费50000元、软装费35000元，现有证据反映为XX公司、凯*公司分别收取，本案中未有证据证明上述款项实际为XX公司收取，故杜XX在本案中主张XX公司退还装修费50000元及利息、软装费35000元缺乏理据，一审法院不予支持。

关于贷款利息损失。合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方约定租赁期限为三十年，双方对租赁期限超出二十年约定的部分无效均有一定的过错。杜XX向金融机构贷款支付涉讼合同项下的使用权转让款，由此导致的贷款利息损失，应由杜XX承担。杜XX主张XX公司赔偿其贷款支付租金而遭受的利息损失59351.33元，一审法院不予支持。

关于公证费。杜XX因保全证据而支出的公证费1200元，为杜XX主张权利的成本，杜XX主张XX公司支付，一审法院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第六十条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认杜XX与XX公司于2018年8月31日签订的《物业使用权转让合同》中约定的物业使用权转让期限超出二十年的部分无效；二、XX公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款95666.67元及支付以该款为本金自2020年12月22日起至实际清偿日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予杜XX；三、驳回杜XX的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计4157.23元（杜XX已预交），由杜XX负担3061.23元，由XX公司负担1096元并应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予杜XX，一审法院不另收退。

二审期间，双方当事人未向本院提交新的证据。

经审查，本院对一审判决认定的事实予以确认。

本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。针对双方当事人的诉辩意见，本院对本案作如下论析：

第一，关于涉讼合同效力。杜XX与XX公司签订的《物业使用权出让合同》约定XX公司将涉讼物业的使用权转让予杜XX，并由杜XX支付对价，该约定符合租赁合同的法律特征。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定，租赁期限超过二十年的部分无效。涉讼合同约定的租赁期限为三十年，故超出二十年的约定无效；未超出法定租赁期上限部分，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应予保护。

第二，关于涉讼合同未超过二十年部分应否解除。杜XX上诉主张，XX公司关于投资回报及配套名校学位等广告宣传内容属于要约，XX公司未能履行该承诺致使合同目的不能实现，故请求解除合同。对此，本院认为，首先，《中华人民共和国合同法》第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”第十五条规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”根据上述法律规定，要约区别于要约邀请，商业广告原则上属于要约邀请，只有其内容符合要约规定的，才视为要约。本案中，杜XX提交的广告宣传资料未具体载明租赁对象、价款及支付方式等合同基本内容，不符合《中华人民共和国合同法》第十四条关于要约的规定，为要约邀请。其次，本案为租赁合同纠纷，并非商品房买卖合同纠纷，故杜XX主张本案应参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定认定涉讼广告中的说明及允诺应当视为合同内容，本院不予支持。最后，《物业使用权出让合同》及附件中并无关于投资回报及配套名校学位等约定。综上，杜XX以XX公司违约致使合同目的不能实现为由请求解除涉讼合同未超过二十年部分，理由不成立，本院不予支持。

第三，关于物业使用权转让价款的返还及利息问题。首先，对于合同租赁期超过二十年无效部分，杜XX对一审判决返还相应物业使用权转让款无异议，仅对利息起算点有异议。因杜XX作为承租人，负有审慎审查合同效力的义务，其对合同无效部分亦具有过错，应承担相应责任，故一审判决自杜XX主张权利之日起计算利息合理恰当，杜XX上诉主张从XX公司实际开始占用资金之日起算理据不足，本院不予支持。其次，对于合同租赁期二十年以内部分，杜XX上诉请求返还剩余租赁期的物业使用权转让价款162633.33元并支付资金占用利息。因本院不支持杜XX请求解除涉讼合同未超过二十年部分，故对其请求返还相应的物业使用权转让价款及支付资金占用利息亦不予支持。

第四，关于装修费和软装费。根据查明事实，杜XX本案主张的装修费50000元以及软装费31500元均是由案外人收取，根据合同相对性原则，杜XX请求XX公司返还该款项缺乏依据，本院不予支持。

第五，关于贷款利息损失。合同无效后，有过错的一方应赔偿对方因此所受损失，双方均有过错的，应各自承担相应责任。如前所述，杜XX对合同约定超出二十年部分无效存在过错，应承担相应损失。据此，一审法院判决杜XX为支付物业使用权转让款而向金融机构贷款产生的利息损失由其自行承担合理，本院予以维持。

第六，关于公证费。杜XX主张其为保全证据而支出的公证费1200元，该费用属于杜XX的诉讼成本，其主张XX公司支付，本院不予支持。

综上所述，杜XX的上诉理由不成立，本院对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5870.27元，由上诉人杜XX负担。

本判决为终审判决。