尤某、平阳XX国悦房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷

律师观点分析

原告：尤某，男，1986年5月15日出生，汉族，住平阳县。

被告：平阳XX国悦房地产开发有限公司，住所地平阳县昆阳镇。

法定代表人：陈某，董事长。

委托诉讼代理人：叶博约、薛剑，浙江震瓯律师事务所律师。

原告尤某与被告平阳XX国悦房地产开发有限公司（以下简称XX国悦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年7月15日立案后，依法适用简易程序于2021年9月3日公开开庭进行了审理。原告尤某、被告XX国悦公司委托诉讼代理人叶博约到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告尤某向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付逾期交房违约金85784元（以1458913元为基数，按每日万分之三自2020年12月31日起计算至房屋排烟道修复合格之日止，暂计至2021年7月15日计196天，即85784元）；2．判令被告向原告赔偿因爆炸事件造成的房屋贬值损失200000元；3．判令被告向原告支付欺诈隐瞒不利危险因素赔偿金200000元；4．判令被告向原告支付精神损害抚慰赔偿金50000元；5．判令被告向原告支付因房屋采光、通风受损的赔偿款50000元；6．判令被告向原告支付7个月的物业管理费用2492元；7．本案诉讼费用、律师费由被告承担。事实与理由：2019年11月，原告尤某有意购买被告XX国悦公司开发的XXX商品房。原告在查看被告公示的《阳光宣言》及楼书等资料后，了解到XXX号楼系该楼盘的楼王，虽房屋单价会高于小区内其他同楼层商品房，但无不利因素，符合原告改善型住房的购买需求。原告遂于2019年11月11日与被告签订了《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：XXX），向其购买位于平阳县昆阳镇城东新区xxx地块的XXXX幢xxx室的商品房。合同约定：该商品房预测建筑面积为122.56平方米，单价为每平方米11899.78元，总价款为1458913元，被告应当在2020年12月30日前向原告交付该商品房，该商品房须符合交付使用条件；若被告逾期交房的，原告有权要求被告按日支付全部房款的万分之三作为逾期交房违约金；套内建筑面积误差比绝对值在3％以内的，据实结算房价款。之后，原告按约支付全部购房款1458437元，被告通知原告于2020年12月31日开始交房。然而让原告始料不及的是，被告之所以能按时交房，实际是以粗糙施工赶工期作为代价。在开发商通知交房后的2021年1月12日下午，原告购买的X号楼便发生发电机排烟道爆炸事件，楼层排烟道填充砖块被炸毁，墙体裸露开裂，底下几层的门窗炸毁，现场一片狼藉。此时，原告等业主才知道，X号楼地下室居然有一个大型储油间及一台发电机，自己家门口的墙体里还藏着一条从地下室直通楼顶的烟道，裸露的墙体更是暴露了被告施工时偷工减料的事实。当时花更多钱买的房子不仅没让自己享受更好的居住品质，反而买到了定时炸弹，要对今后房屋是否会发生二次爆炸、N次爆炸担惊受怕，这让原告等x号楼业主愤懑不已。虽然原告所在楼层的排烟道并未被炸毁，但爆炸的危险之大，原告在将来的几十年至更远的时间里，原告及其亲属每天每时每秒都会经过随时会发生爆炸的排烟道下的过道，随时会被炸伤或被炸死，给原告及其亲属心理及精神上带来极度的恐慌和惊吓，以至于后面的日子里，都活在这种阴影中。被告系温州当地知名房开，其开发的房屋发生爆炸在各类媒体新闻中被报道，在搜索引擎中输入“平阳XXX”几字都能自动关联“爆炸”等词。爆炸事件本身及负面新闻的传播让XXX，尤其是X号楼的房价受到严重影响。本来卖的更贵的x号楼，如今在市场上的交易价格甚至低于小区里其他同类型的商品房。经现场查看，正在修复的烟道还对原告XXX室的窗户有所遮挡，影响了XXX室的通风与采光。综上，原告认为，被告虽然于2020年12月31日向原告交房，但其所交付的房屋实际不符合交付条件，截至原告起诉之日，X号楼仍在进行修复施工，故被告仍应当承担未能按时交房的违约责任。被告作为专业房开，其所开发的房屋发生爆炸，也应当由其承担因爆炸而引发的不利后果的赔偿责任。

被告XX国悦公司答辩称：（一）该项目已于2020年10月22日完成了房屋实测测绘报告，于2020年10月22日竣工备案，符合交付条件。被告依约通知业主前来收房，不存在逾期交付的情形。交付后，该房屋发生爆炸事故属于意外事件，事故责任方也不是被告。同时，该项目房屋也不存在因质量原因而造成逾期交付的情形。因此，原告要求支付逾期交付房屋的违约金的诉请没有法律依据，应予驳回。（二）发电机已经更换。经同济大学房屋质量检测站实地勘察、检测，出具沪房鉴（003）证字第XXX号《房屋质量检测报告》，证明该事故并不影响X号楼房屋整体安全性，只需对损伤做修复性处理。因此，原告主张的2、3、4项诉求没有事实和法律依据。（三）原告诉状中所述的，“经现场查看，正在修复的烟道对其房屋的窗户有所遮挡，影响了通风与采光。”经被告核查，修复情况与原图纸设计均一致。因此，原告主张的第五项诉求没有事实和法律依据。（四）第六项诉求的物业管理费用，是基于物业公司与业主之间的物业服务合同关系，与被告无关。原告的第七项诉求没有事实和法律依据，应予驳回。综上，根据本案事实，原告的诉求没有任何的法律依据，请求法庭驳回原告的诉讼请求。

原告尤某围绕其诉讼请求依法提交了下列证据：1．原告身份证，以证明原告的诉讼主体资格；2．被告企业信息，以证明被告的诉讼主体资格；3．销售资料、XXX（一期）商品房预售方案、《阳光宣言》，以证明XXXx号楼系小区楼王，单价高于小区内其他同楼层商品房，被告未在公开的资料中披露x号楼有储油间、发电机、烟道等不利危险因素的事实；4．地下室照片，以证明XXXx号楼地下室有大型储油间、发电机及外排烟道等不利因素设施设备的事实；5．爆炸破坏强度及危险程度的照片，以证明2021年1月12日下午XXXx号楼发生爆炸事件及门窗、墙体受损的事实；6．平阳县昆阳镇及被告关于发电机及排烟道爆炸的回函和说明，以证明被告无法消除隐瞒欺诈原告x号楼存在不利因素的事实；7．《浙江省商品房买卖合同》、浙江增值税电子普通发票及物业收据，以证明原、被告于2019年11月11日签订《浙江省商品房买卖合同》，由原告向被告购买涉案房屋并进行相关约定的事实；8．信访事项答复意见书，以证明XXXx号楼排烟道在施工中偷工减料等事实；9．采光受影响的照片，以证明装有排烟道的外墙对原告购买的xxx室房屋窗户有所遮挡，影响通风与采光的事实；10．新闻报道、检索资料，以证明XXX爆炸事件给XXX小区造成巨大负面影响的事实；11．施工照片，以证明截止至2021年7月5日，房屋修复还在进行中及修复前后工程存在差异；12．XXXx号楼x层xxx层平面图，以证明被告在合同中没有注明x号楼有外排烟道等不利危险因素；13．爆炸现场照片、视频，以证明爆炸后维修人员封路维修以及垃圾堆满无法通行和使用的事实；14．工程验收会议纪要，以证明XXXx号楼发电机更换及室外烟道修复专项工程于2021年7月26日进行专项验收的事实。

被告XX国悦公司围绕其答辩意见提交下列证据：1．测绘成果书、竣工备案证明，以证明涉案房屋建设工程项目已于2020年5月18日完成测绘，于2020年10月22日竣工备案的事实；2．XX房地产交房验收清单、交付通知书、快递单，以证明被告已通知原告收房，原告已办理收房验收手续的事实；3．《房屋质量检测报告》，以证明经同济大学房屋质量监测站实地勘察、检测，爆炸事故并不影响涉案房屋整体安全性，只需对损伤做修复性处理即可的事实；4.5号楼二层平面图，以证明被告施工符合设计图纸要求。

原告提供的上述证据，经庭审出示质证，被告XX国悦公司对原告提供的证据1、2、7、11、14及证据3中的XXX（一期）商品房预售方案均无异议；证据3中的销售资料及《阳光宣言》的真实性无法核实，也不能证明涉案房屋存在不利因素；证据4、5真实性没有异议，但均已修复，不能证明涉案房屋存在不利因素；证据6的真实性无异议，但不能证明被告存在隐瞒欺诈的事实，爆炸只需要进行修复即可；证据8的真实性无异议，现已修复完毕，答复的内容也均是可修复事项；证据9的真实性无异议，被告施工是符合设计图纸要求的；证据10的关联性有异议，无法证明房价会因此造成影响；证据12的真实性无异议，合同附件十三补充协议已明确具体以商品房实际交付实况为准，排烟道仅在一楼计入公摊面积，二楼以上不计入，故二楼以上不显示；证据13的真实性无异议，但爆炸位置并不影响原告正常通行和使用。原告对被告提供的证据1、2无异议；证据3的真实性不予认可，系被告单方委托；证据4不是合同组成部分，也说明被告明知存在不利因素而隐瞒的事实。

对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的证据3中的销售资料及《阳光宣言》，其内容不足以证明涉案房屋设计存在安全隐患，不能证明待证事实，故本院不予采纳。原告提供的证据4、5，所反映的内容客观真实，本院确认其作为认定事实的依据。原告提供的证据6、8可以反映出排烟管道爆炸事实，但不足证明原告要待证的事实，亦不影响本案事实认定，故不作认定。原告提供的证据9、10并不必然导致涉案房屋受影响，证据的证明力不予确认。原告提供的证据12可以说明双方签订合同时所附平面图情况，本院采纳其作为认定事实的依据。原告提供的证据13可以说明被告的修复情况，但不足说明对涉案房屋的通行和使用造成影响。被告提供的证据3只是其单方委托鉴定形成的报告，对其证明力不作判定，将其作为事故发生经过在事实认定中予以陈述。被告提供的证据4系x号楼设计图纸，可以证明排烟管道设计情况，本院予以采纳。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月19日，原告尤某作为买受人与被告XX国悦公司作为出卖人签订一份《浙江省商品房买卖合同》。该合同第二条约定：出卖人以出让方式取得坐落于平阳县昆阳镇城东新区XXX地块的建设用地使用权，经批准在上述地块开发建设“XXX”商品房。第四条约定：买受人购买的商品房为“XXX”X幢X层XX号，该商品房设计用途为住宅，属钢混结构，层高2.9米，建筑面积122.56平方米。第七条约定：按建筑面积计算购房款，每平方米11899.78元，总金额为1458437元。第十条约定：该商品房交付时应当符合下列条件：1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2．该商品房已取得房屋实测测绘报告。第十一条约定了商品房相关设施设备交付条件。第十二条约定：出卖人应当在2020年12月30日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第十条、第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。第十三条约定了出卖人逾期交房的违约责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的时间将该商品房交付买受人的，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知买受人。出卖人应当自解除合同通知送达之次日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，同时，买受人按照全部房房款的10％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同附件十三补充协议第十三条：关于附件一房屋平面图的约定：2．附件一“房屋平面图”未尽标注或说明该商品房及该幢商品房内外全部管线、框架柱或其它组成部分，具体以该商品房实际交付实况为准。

上述合同签署后，原告己向被告指定账户支付了全额购房款。涉案“XXX”项目于2020年5月18日完成了房屋实测测绘工作，并于2020年10月22日通过竣工验收备案。2020年12月22日，原告收到了被告通过邮寄方式向其送达的《交付通知书》、《交付手续办理须知》及《交付费用一览表》，其中要求原告携带相关文件及相关费用，于2020年12月30日起到“XXX”小区大厅办理房屋交付手续。原告收取上述通知后，直至2021年7月14日在物品交接清单上签字确认收房。“XXX”X幢为一幢地下一层、地上三十三层的钢筋混凝土剪力墙结构住宅楼，2021年1月12日下午2时10分左右，在对位于地下一层的柴油机发动机组进行例行调试时，管道内发生爆炸，爆炸冲击波将地面上部烟道损毁。经被告委托，同济大学于2021年3月8日作出沪房鉴（003）证字第XXX号《房屋质量检测报告》，爆炸影响范围为：爆炸造成了地下室填充墙裂缝、地上部分烟道墙体损毁及局部玻璃损毁等损伤状况，影响范围主要集中于地下一层-地上十二层19-21-J轴区域。检测结论与建议：本次爆炸事故不影响房屋结构的整体安全性；建议对烟道填充墙体进行整体拆除后重新砌筑，并做好填充墙与主体结构的拉结措施，对其余的损伤也进行必要的修复处理。后被告对本次爆炸事故所造成的损伤进行了修复，并于2021年7月26日进行了专项验收，验收意见为符合要求。

本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原、被告之间签订的《浙江省商品房买卖合同》，系当事人之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。（一）关于原告主张逾期交房违约金及物业管理费问题。涉案“XXX”项目于2020年5月18日完成了房屋实测测绘工作，并于2020年10月22日通过竣工验收备案。涉案商品房已经符合合同约定的交付条件，被告也已经在交付日期届满前将交房通知书面送达原告，原告拒绝收房的行为不可归责于被告。被告不存在逾期交房的情形，同时也没有因质量原因而影响原告对房屋的实际使用。另原告以排烟管道爆炸造成原告对涉案房屋的通行、使用产生影响主张被告逾期交房，理由不能成立。综上，原告要求被告支付逾期交房违约金及物业管理费，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。（二）关于原告主张的房屋贬值损失及精神损害抚慰金问题。涉案商品房所在的5号楼虽然发生排烟管道爆炸，但排烟管道已经修复并验收符合要求，未有充分证据证明涉案房屋因此次爆炸事故遭受实际贬值以及原告遭受重大精神损害，原告的主张依据不足，本院不予支持。（三）关于原告主张被告隐瞒不利因素赔偿问题。涉案房屋施工符合设计图纸要求，且经竣工验收合格并已备案。双方补充协议也已明确附件一房屋平面图未尽标注或说明该商品房及该幢商品房内外全部管线、框架柱或其它组成部分，具体以该商品房实际交付实况为准。现有证据不足以证明被告存在故意隐瞒不利因素的情形，原告主张该赔偿金也无相关依据，故本院不予支持。（四）关于原告主张采光、通风受损赔偿问题。涉案商品房施工符合设计图纸要求，没有证据证明因被告所致涉案商品房的采光、通风受损，原告主张赔偿依据不足，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

驳回原告尤某的诉讼请求。

案件受理费9682元，减半收取计4841元，由尤某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。