律师观点分析
陈某、合肥市某物业公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
（2019）皖01民终8967号
上诉人（原审被告）：陈某，男，1969年2月5日生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。
被上诉人（原审原告）：合肥市某物业公司，住所地安徽省合肥市某处，统一社会信用代码913401001490******。
法定代表人：杨某，董事长。
委托诉讼代理人：张颜，上海建纬（合肥）律师事务所律师。
上诉人陈某因与被上诉人合肥市某物业公司（以下简称某物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初2270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈某上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回某物业公司的诉讼请求；2.本案一、二审全部诉讼费用由某物业公司承担。事实和理由：一、一审法院认定某物业公司收费的权利和标准，没有合同和法律依据。1.某物业公司与小区业委会签订的《物业管理委托合同》不成立。案涉所有物业合同均未按法律法规的规定履行业主大会讨论和必要的公示程序，也未按规定备案且时间上也不具有连续性，真实性与合法性都无法确认。2014年10月18日签订的《临时物业管理合同》约定的管理区域是所有安居苑小区，而安居苑小区分东西村。某物业公司在2014年8月后没有服务于安居苑东村，所以该合同不具有真实性和合法性，且某物业公司在（2019）皖0104民初6373号民事案件庭审中认可该合同不存在。2.某物业公司提供的物价部门备案证明没有连续性，绝大多数时间收费是非法的。一审法院并未对物业服务合同及收费许可进行核实，就判令某物业公司收取物业管理费并按照某物业公司提供的非法合同约定的单价进行收费没有法律依据。二、一审法院认定某物业公司的物业服务存在缺陷，但却让我承担90%的物业费，明显过高。本案同期审理的多个某物业公司起诉安居苑西村业主案件的证据可以证明，某物业公司在管理安居苑西村物业服务时，完全没有尽到物业管理责任，只提供了垃圾转运工作却并未进行必要的清扫工作。《安徽省物业管理条例》要求的安全和绿化等义务根本没有履行，这也是绝大多数业主不愿意缴纳物业费的根本原因。某物业公司也没有根据《安徽省物业管理条例》的规定对物业管理事项和公共收益进行公示。某物业公司在履行物业服务上存在重大瑕疵，且其没有证据证明提供了充分、合格的物业服务，尤其在没有签订合法物业服务合同并履行备案程序的情况下，某物业公司需要提供证据证明其提供了服务。一审法院忽视了某物业公司的种种违约行为，仅让某物业公司承担10%的违约责任，明显不公。
某物业公司向一审法院起诉请求：1.判决陈某立即支付某物业公司物业费欠款6562元及违约金7210.70元（自2004年12月31日至2018年7月5日按日万分之五计算，之后顺延计算至款清之日止）；2.判令陈某承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2001年4月28日，某物业公司同中国房地产开发合肥公司签订了《安居苑西村（北片）物业管理委托合同》，约定由某物业公司为中国房地产开发合肥公司建设的安居苑西村提供前期物业管理服务。委托管理期限自2001年5月30日起至2004年5月30日止。委托管理事项包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、烟囱、共用照明、天线、楼内消防设施设备、卫生设施设备。市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场。公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点。公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。交通与车辆停放秩序的管理。维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门卫执勤。加强对物业管理区内住户的巡视，协助公安机关、住户搞好防火、防盗和安全管理工作。负责向业主和物业使用人收取物业管理费用等。物业管理费按每月每平方米0.4元交给物业公司。2004年10月18日，安居苑业主委员会（合同中甲方）同某物业公司（合同中乙方）签定了一份《物业管理委托合同》，物业管理服务内容为：房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生，安防，交通秩序与车辆停放，房屋装饰装修管理及协助开发建设单位做好房屋及配套设施设备保修期内维修受理登记和联络协调工作等。物业管理服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅房屋建筑面积暂按照每月每平方米0.43元收取。物业管理服务费用标准最终按物价部门的1‰缴纳滞纳金；合同期限自2004年10月18日至2007年10月17日止。之后安居苑业主委员会与某物业公司分别于2007年10月17日、2010年9月18日、2012年12月10日续签了《物业管理委托合同》，内容与2004年10月18日所签合同基本一致。2014年7月18日，安居苑小区业主委员会（甲方）与某物业公司（乙方）又签订《安居苑物业管理临时合同》一份，约定：由于安居苑目前正处在小区改造阶段，水表出户、道路修建，小区封闭等各项改造工程都在进行当中，现对多家物业服务公司无法统一规划，为了使物业服务公司更好地为广大业主服务，确保广大业主在小区改造期间都能正常的稳定生活，经双方协商拟定以下临时合同：一、甲乙双方仍延续以往合同的责任和义务，要求物业服务公司认真做好安全保卫等；……三、本临时合同期限到安居苑小区封闭管理后对三家物业服务公司整合结束为止。某物业公司自2001年起一直在该小区服务至2017年12月31日，之后撤出安居苑小区。安居苑小区无电梯物业服务费除2001年5月30日至2004年5月30日间为0.40元/月/平方米外，2014年1月1日之前为0.43元/月/平方米，2014年1月1日起提高为0.53元/月/平方米。
陈某为某81栋604室业主，房屋面积120.64平方米，由于该房屋为复式建筑，故物业费收取系按91.29平方米的面积收取。该房屋系无电梯住宅。自2004年12月31日起，陈某未交纳物业费至今。
一审法院另查明，2016年12月15日，某物业公司因服务的安居苑小区存在卫生管理差、未按物业服务合同提供服务等问题，被合肥市蜀山区住房和城乡建设局通报批评，并责令其整改，提高服务质量。
一审法院认为，某物业公司与中国房地产开发合肥公司签订前期物业服务合同以及与安居苑业主委员会签订物业服务合同后，一直对该小区提供了物业管理服务，物业管理区内的业主应当按照合同约定按时交纳物业管理费。陈某辩称某物业公司提供的很多物业服务均存在问题，结合同期审理的该小区其他物业服务合同案件中提交的证据，可以认定某物业公司物业服务确实存在瑕疵，并给安居苑小区的业主带来影响，故应酌情减免陈某应缴纳的部分物业费，并对违约金部分不予支持。但陈某等欠费业主须明确，物业公司所提供的物业服务具有公共性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果部分业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，从而导致服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费业主的利益。综上，结合某物业公司提供的物业服务质量及陈某拖欠物业费的时间等因素，认定陈某应当向某物业公司缴纳物业费5906元[(91.29㎡×0.43元/㎡/月×108个月+91.29㎡×0.53元/㎡/月×48个月)×90%]。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十一条,《物业管理条例》第四十二条第一款,《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、陈某于判决生效之日起十日内一次性支付某物业公司2004年12月31日至2017年12月31日期间的物业管理费5906元；二、驳回某物业公司其他诉讼请求。本案案件受理费144元，公告费500元，由陈某负担。
二审期间，双方均未提交新证据。
对一审法院查明的事实，本院予以认定。
本院认为，案涉多份《物业管理委托合同》及一份临时合同均系安居苑业委会与某物业公司签订，内容无法定无效情形，属合法有效合同，陈某作为安居苑小区业主应受该合同约束。自首份合同签订以来，某物业公司持续在案涉小区提供物业服务，但陈某自2004年12月31日起直至2017年12月31日某物业公司退场，均未再向某物业公司支付物业费，时间长达13年。即便某物业公司提供的物业服务存在瑕疵，但在如此长的时间内未缴纳物业费不仅违反了合同约定，更损害了整个小区的公共利益。一审法院酌定减免陈某10%的物业费并免除违约金已经综合考量了某物业公司的物业服务质量与欠费时间等因素，陈某主张只扣减10%的物业费并不公平没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人陈某负担。
本判决为终审判决。