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【房屋买卖】商品房层高不足能否获得赔偿?

发布者:河北九度律师事务所律师|时间:2020年01月02日|分类:法律常识 |51人看过


在商品房买卖合同文本中,对所购房屋的面积、层高等物理参数,以及交房面积与约定面积不符如何处理都会有明确约定,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条也规定,出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;(二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

可见对于面积误差,有约定从约定,无约定从法定,处理起来比较清晰。但是对于层高缩水的问题,虽然实践中屡见不鲜,法律却并没有明确规定。

业主购买商品房主要用于居住生活,一般是以建筑面积或套内建筑面积作为计价单位,但买受人实际使用的是房屋内的三维立体空间,而非平面,层高缩水势必造成买受人可利用空间的减少,舒适度降低,对房屋价值也有一定的影响,确实会给买受人造成损失。

各地法院对于业主因交房实际层高与合同约定不符而起诉要求开发商支付违约金的案件,除个别法院以房屋的层高与净高概念不同为由,不支持业主的赔偿请求外,大多数法院都认定开发商交付层高不符的房屋属于违约行为,应承担违约赔偿责任,只是对于违约赔偿金额的确定,思路稍有不同。

部分法院根据公平原则,综合考虑层高缩水程度、开发商过错程度以及层高缩水对楼房使用价值的影响,酌情确定开发商承担违约责任金额。部分法院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条关于面积误差规则处理层高缩水,理由是买受人购买商品房,本质是购买房屋的实际使用空间,面积不变,层高降低导致实际使用空间缩小,这样在房屋价格与层高缩水之间建立关联,进而参照法律法规对于面积差的规定确定开发商应当承担违约责任的金额,再结合其他因素酌情调整。

层高缩水属违约,人民法院用法律保护公民的权利,我们也要学会用法律保护自己。

                         胡秀萍律师:18633568868

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