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【合同纠纷】被司法拍卖的房屋,承租人是否有优先购买权?

发布者:河北九度律师事务所律师|时间:2019年11月13日|分类:法律常识 |62人看过

【案情回顾】  

张某于2017年8月承租王某的房屋一套,签订了租赁合同,租期为两年。2018年12月10日张某得知,因王某欠他人债务无力偿还被起诉,法院判决王某偿还债务,且已进入执行程序,要拍卖自己承租的这套房屋。那么,被司法拍卖的房屋,承租人是否仍享有优先购买权?又该如何行使优先购买权呢?  

【律师解答】  

1、张某作为承租人享有优先购买权  

根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定,“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”优先购买权是民法赋予当事人的一种法定权利,无论在当事人的自主交易活动还是法院的强制拍卖程序中,都受法律保护,张某作为涉案房屋的承租人,对该房屋享有优先购买权。  

2、人民法院在拍卖该房屋前应告知张某拍卖事项  

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条规定:“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式,通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。”法院在拍卖之前应按照法律规定,将拍卖事项告知承租人张某。  

3、拍卖过程中,张某应该如何行使优先购买权  

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十六条规定:“拍卖过程中,有最高应价时,优先购买权人可以表示以该最高价买受,如无更高应价,则拍归优先购买权人;如有更高应价,而优先购买权人不作表示的,则拍归该应价最高的竞买人。顺序相同的多个优先购买权人同时表示买受的,以抽签方式决定买受人。”可见,张某若要行使优先购买权,和普通买卖时行使优先购买权的程序差别不大。  

【拓展链接】  

如果法院未向张某告知拍卖事宜,张某如何维权?  

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条规定:“有下列情形之一的,当事人以外的公民、法人和其他组织,可以作为利害关系人提出执行行为异议:……(三)认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法,侵害其对执行标的的优先购买权的……”  

如果法院未按规定提前告知张某拍卖事宜,导致张某未能行使优先购买权,张某可以向法院提出执行异议。

                                        孔祥龙律师1873351057

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