李美萍律师
律师观点分析
一、案情简介
业主向开发商购买商品房时，同步认购了4个地下车位，其中包含案涉1355号微型车位，双方签订《地下车位使用权转让协议》，约定车位使用权转让款30万元，业主以贷款方式付清全款后，开发商于2020年6月将车位交付业主使用。
2025年业主因多买了一个车位欲转手，遂以“开发商签订协议时未告知该车位为微型车位、协议附图未标注车位类型，车位无法停放普通家用车导致合同目的无法实现”为由提起诉讼，要求解除案涉车位的转让协议，判令开发商全额退还30万元转让款并承担全部诉讼费用。
二、案件难点
1.告知义务举证不能，事实层面被动：案涉车位转让协议及附图确实未明确标注“微型车位”字样，开发商也无法提供销售时已向业主明确告知车位类型的书面或音视频证据，一审法院已明确认定开发商未履行告知义务，事实认定对开发商极为不利。
2.合同解除抗辩难度高：业主主张开发商隐瞒车位类型构成欺诈，且提供了自行测量的车位尺寸数据，主张微型车位宽度仅2.2米，无法停放普通家用SUV，合同目的完全无法实现，符合法定解除条件；且司法实践中存在大量类似案例因开发商未履行告知义务判决解除合同，二审改判压力极大。
3.业主证据补强增加变数：二审中业主补充提交了其他业主的车位协议，证明开发商在向其他业主销售微型车位时会在附图标注类型，主张本案中未标注属于故意隐瞒，进一步强化了欺诈的主张，案件改判风险显著提升。
三、李美萍律师代理成果
一审、二审法院均完全采纳律师抗辩意见，最终判决：
1. 驳回业主要求解除车位转让协议、退还30万元转让款的全部诉讼请求，案涉协议继续履行；
2. 一审、二审案件受理费合计11600元，全部由业主自行承担。
四、律师核心作用
1.精准时效抗辩，从根源否定解约权利：
未纠结于“是否履行告知义务”的事实争议，而是优先从解除权行使期限切入，举证业主2020年即收车位，2023年实际入住时就已知晓车位尺寸情况，但其直至2025年才提起诉讼要求解除合同，已超过《民法典》规定的一年解除权除斥期间，解除权已依法消灭，从程序层面直接否定了业主的解约权利，这一核心抗辩观点被二审法院完全采纳，成为胜诉的关键。
2.事实层面反驳，证明合同目的可实现：
提交案涉车位的规划验收文件、现场停车测试视频，证明案涉微型车位符合国家规划设计标准，且能够正常停放普通家用轿车，不存在无法使用的情形，仅停放部分大型车辆受限不属于“合同目的无法实现”；同时举证业主同时购买了4个车位，其中3个为普通车位，完全可以满足其停车需求，不存在权益受损的事实。
3.法律适用论证，排除解除事由适用：
明确即便开发商未履行告知义务，也仅属于合同履行瑕疵，不构成根本违约，也不属于法定解除或约定解除的情形，业主完全可以通过要求开发商承担瑕疵担保责任等方式主张权利，无权直接要求解除合同；同时针对业主的“欺诈”主张，举证同小区微型车位售价与普通车位一致，开发商不存在故意隐瞒获取非法利益的主观故意，也未给业主造成实际损失，欺诈主张不成立。
4.类案对比说服，推动法官采纳意见：
向法院提交多份本地生效判决，证明仅以“未告知车位类型”为由判决解除合同的前提是车位完全无法使用或业主仅有该一个车位无法满足停车需求，本案不存在上述情形，最终推动两级法院均采信开发商的抗辩意见，驳回了业主的全部诉讼请求，有效维护了开发商的合法权益，也避免了类似群体性诉讼的风险。