房屋租赁合同纠纷成功为承租人追回租金8万多元

律师观点分析

原告（反诉被告）臧X与被告（反诉原告）开封市XX公司（以下简称XX公司）、被告（反诉原告）开封XX公司（以下简称XX公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告臧X及委托诉讼代理人张XX、被告XX公司委托诉讼代理人孙X、被告XX公司委托诉讼代理人李XX均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告向本院提出如下诉讼请求：一、依法判令解除原告与被告XX公司之间的商铺租赁合同；二、依法判令解除原告与被告XX公司之间的商铺管理合同；三、依法判令被告XX公司返还原告履约保证金14978元、租赁费20970元、服务咨询管理费8986元，以上共计44934元；四、依法判令被告XX公司返还原告履约保证金4493元、商业管理费13479元、装修押金2000元，以上共计19972元；五、依法判令二被告共同赔偿原告装饰损失121000元。事实与理由：2016年12月14日，原告与被告XX公司签订商铺租赁合同，约定原告租赁被告XX公司位于开封市××号开封万博时代XX内编号为四层4014号商铺用于饭店经营，租赁期间为五年。2016年12月26日，原告与被告XX公司签订商铺管理合同。合同签订后，原告向二被告交纳租赁费、服务咨询管理费、商业管理费、押金等各项费用共计64906元后进行了装饰，二被告对装饰均进行了监督。因二被告的原因造成4014号商铺油烟机无法正常使用，空调不制冷，电度表质量不合格及经常无故断电，造成商铺不符合开办饭店的基本使用条件，二被告的违约行为致使原告无法实现租赁商铺用于饭店经营之目的。因原告多次找被告协商无果，故诉至法院。
被告XX公司辩称，同意解除双方之间签订的租赁合同。但被告向原告交付的各项设施均符合相关标准，原告诉称与事实不服。被告在履行合同过程中不存在任何违约行为，而是原告的违约行为导致合同解除，故履约保证金不予退还，原告要求返还相关租赁费及其他费用没有事实根据和法律依据，请求依法驳回原告对被告的诉讼请求。
被告XX公司辩称，同意解除双方之间签订的管理合同。原告的关系诉求无法律依据，被告向原告交付的设施符合相关行业标准，没有严重影响原告的使用效益。因原告的原因被告与原告解除合同，原告无权要求被告返还其各项费用，请求依法驳回原告对被告的诉讼请求。
被告XX公司提起如下反诉请求：一、依法判令原告向其支付租金22661元、咨询服务费9711元，以上共计32372元，并按照日千分之三计算违约金至实际履行之日止；2、依法判令原告向其支付违约金50000元。事实与理由：被告按照双方签订的商铺租赁合同履行了约定的义务，由于原告违反合同约定未履行缴费义务，导致合同无法继续履行，并给被告造成了较大的经济损失，故提起反诉。
原告针对被告XX公司的反诉辩称，被告XX公司利用自身强势自2017年12月初擅自采取断电措施，人为设置障碍，且提供的设施存在严重缺陷，致使原告无法正常经营，综上，原告并不存在任何违约，故请求依法驳回被告XX公司的反诉请求。
被告XX公司提起如下反诉请求：一、依法判令原告向其支付商管费14204元、空调费4261元，以上共计18465元，并按照日千分之三计算违约金至实际履行之日止；二、依法判令原告向其支付能源欠费5843.12元，并按照日千分之三计算违约金至实际履行之日止；三、依法判令原告向其支付违约金50000元。事实与理由：被告按照双方签订的商铺管理合同履行了约定的义务，由于原告违反合同约定未履行缴费义务，导致合同无法继续履行，并给被告造成了较大的经济损失，故提起反诉。
原告针对被告XX公司的反诉辩称，原告并未拖欠被告空调费及能源费，原告已按照合同约定履行义务。由于被告未按照合同约定履行商业管理义务，构成根本违约，导致原告无法实现合同目的，故请求依法驳回被告XX公司的反诉请求。
本院经审理认定事实如下：2016年12月14日，原告臧X（合同乙方）与被告XX公司（合同甲方）签订商铺租赁合同。合同约定如下内容：被告XX公司将位于开封市××号开封万博时代XX内编号为四层4014号商铺出租给原告，面积为149.78平方米，原告在该租赁区域拟用“渝李记”字号从事餐饮业；租赁期间为五年，自2017年7月1日起至2022年6月30日止，装修期自2017年4月1日起至2017年6月30日止，原告必须于2017年7月1日如期开业；租赁费首年按照每平方米每月70元的标准支付，每月租金为10485元；在租赁期间前18个月（即2017年7月1日至2018年12月31日）实行每季度免一个月租金，即交2个月租金使用3个月；服务咨询管理费首年按照每平方米每月30元的标准支付，每月费用为4493元，亦按照每季度免一个月实行；各项费用于每季度首月7日前一次性足额交付，逾期按照日千分之三计算违约金，逾期30日被告有权解除合同；合同签订之日，原告向被告交纳履约保证金14978元；被告行驶解除权的，原告应向被告支付违约金50000元等。
为加强万博时代广场的管理，2016年12月26日，原告臧X（合同乙方）与被告XX公司（合同甲方）签订商铺管理合同。合同约定如下内容：原告租赁的位于开封市××号开封万博时代XX内编号为四层4014号商铺，面积为149.78平方米；被告负责XXX的整体营销、美化、广告位的日常维护、设备的维修保养和更新等，以及其他辅助事务等；合同期间为五年，自2017年7月1日起至2022年6月30日止；管理费自2017年7月1日起开始计算，按照每平方米每月30元的标准支付，每月管理费为4493元，按季支付，于每季度首月7日前交付；合同签订之日，原告向被告交纳履约保证金4493元；产生的水电空调等费每月向被告支付；逾期交纳费用则按照日千分之三计算违约金，逾期15日以上，被告有权解除合同；被告行驶解除权的，原告应向被告支付违约金50000元等。
上述合同签订后，原告于2016年12月16日向被告XX公司交纳履约保证金14978元。原告于2016年12月23日向被告XX公司交纳履约保证金4493元。2017年5月23日，原告向被告XX公司交纳装修保证金2000元。2017年7月1日，原告与河南XX公司签订装饰装修工程施工合同，就原告承租的商铺部分项目进行装修，原告向河南XX公司支付装修费56000元。2017年8月1日，原告与河南省XX公司签订装饰装修工程施工合同，又就原告承租的商铺部分项目进行装修，原告向河南省XX公司支付装修费65000元。2017年8月15日，原告向被告XX公司交纳二个月的租赁费20970元，交纳二个月的服务咨询管理费8986元。2017年8月15日，原告向被告XX公司交纳临时电费168元和预交正式电费1100元，交纳空调管理费4044元。2017年9月1日，开封万博时代XX正式开业，原告于2017年9月17日和10月19日，分别向被告XX公司预交正式电费各1100元。
另查明，原告自开始经营以来，逐步发现用电量过高，怀疑电表存在问题，同时发现空调制冷制热效果不好，以及排烟不畅，影响原告经营。于是就上述问题多次向二被告反映，但均未得到有效解决。因原告对此不满意，拒绝交纳第二季度的有关费用，2017年12月1日，被告XX公司对原告采取断电措施。2017年12月5日，原告找二被告协商此事，被告承认就上述问题原告曾向其反映过，亦承诺给予解决，但明确表示需要一定的时间。同时被告要求原告及时预交电费及相关费用，原告以问题未解决为由拒绝。此后原告停业未经营。
2017年12月29日，原告向二被告发出解除合同通知函。以二被告提供的设施存在问题并未及时解决为由，书面通知与二被告解除双方之间的合同关系，并要求二被告返还履约保证金及相关费用；并要求二被告承担因解除合同而产生的营业损失、装修损失、人员及材料损失等费用。
2017年12月3日，被告XX公司向原告发出联系函。要求原告交纳第二季度的租金29956元、商业管理费13479元、空调费4404元。2017年12月31日，被告XX公司向原告发出解除合同函。以原告未及时向其交纳上述费用为由，书面通知与原告解除合同关系。
又查明，截止到2017年11月26日，原告尚欠被告XX公司水费607.5元（4.5元／吨×135吨）、电费5412元（1.1元／度×7920度-3300元）未交纳。
上述事实有当事人陈述、商铺租赁合同、商铺管理合同、装饰装修合同及发票、收款收据、微信聊天记录、对话录音、交付通知书、解除合同通知函、联系函等证据予以证实。
本院认为，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务，履行合同不符合约定的，应当承担违约责任。本案，原告与被告XX公司签订商铺租赁合同，原告依照约定向被告XX公司交纳租赁费、服务咨询管理费及履约保证金后，被告XX公司作为租赁人，应当向原告提供符合要求的基础设施。原告与被告XX公司签订商铺管理合同合同，原告依照约定向被告XX公司交纳管理费费、履约保证金及水电费后，被告XX公司作为商场管理人，应当向原告提供及时必要的日常维护、设备的维修保养和更新等服务。但根据查明的事实，自2017年9月1日万博时代广场开业运营以来，就原告反映的电表问题、空调制冷制热问题、以及排烟问题，二被告虽承诺存在一定问题，但长久未给予妥善解决，导致双方产生纠纷。对此，二被告应当承担导致合同解除的主要责任，原告拖欠被告水电费未及时交纳，亦有过错，应承担次要责任。原告要求解除与二被告之间的合同关系，鉴于原告已经撤场，且双方对解除合同事宜均无异议，故原告该诉求符合法律规定本院予以支持。原告要求被告XX公司退还履约保证金14978元、要求被告XX公司退还履约保证金4493元及装修押金2000元，鉴于双方已解除合同，双方之间不存在合同关系，故原告的该诉求事实清楚，证据确实充分，本院予以支持。但原告要求被告XX公司退还租赁费20970元和服务咨询管理费8986元、以及要求被告XX公司返还商业管理费13479元的诉讼请求，虽然二被告提供的设施及服务存在未尽如意之处，但考虑到原告已实际经营，故原告该诉求，证据不足，本院不予支持。关于原告主张的装修损失121000元，考虑到原告装修后并未使用多久合同已解除，结合本案双方的过错程度，本院酌定二被告承担60％，即72600元。关于被告XX公司主张原告向其支付租金22661元、咨询服务费9711元、违约金50000元及其他违约金的诉讼请求，由于被告提供的设施不能满足原告经营需要，且自2017年12月1日，被告又采取强制断电措施，导致原告实际无法经营并撤场，故被告该反诉请求证据不充分，本院不予支持。关于被告XX公司主张原告向其支付支付商管费14204元、空调费4261元、违约金50000元的诉讼请求，由于被告未能在原告经营期间提供及时有效的服务，且自2017年12月1日，被告又采取强制断电措施，导致原告实际无法经营并撤场，故被告该反诉请求证据不充分，本院不予支持。但被告XX公司主张原告向其支付能源欠费5843.12元（即水电费）及按照日千分之三计算违约金至实际履行之日止的诉求，事实清楚，证据确实充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）臧X与被告（反诉原告）开封市XX公司签订的商铺租赁合同；
二、解除原告（反诉被告）臧X与被告（反诉原告）开封XX公司签订的商铺管理合同；
三、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）开封市XX公司返还原告（反诉被告）臧X履约保证金14978元；
四、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）开封XX公司返还原告（反诉被告）臧X履约保证金4493元及装修押金2000元；
五、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）开封市XX公司与被告（反诉原告）开封XX公司共同赔偿原告（反诉被告）臧X装修损失72600元；
六、本判决生效后十日内，原告（反诉被告）臧X向被告（反诉原告）开封XX公司支付能源欠费5843.12元（即水电费）；同时自2017年11月26日起按照日千分之三计算违约金至实际履行之日止；
七、驳回原告（反诉被告）臧X的其他诉讼请求；
八、驳回被告（反诉原告）开封市XX公司的其他诉讼请求。
九、驳回被告（反诉原告）开封XX公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费4218元，由原告臧X承担被告承担2016元，被告XX公司承担1150元，被告XX公司承担1000元；被告XX公司预交的反诉费930元，由被告XX公司承担；被告XX公司预交的反诉费830元，由原告承担50元，被告XX公司承担780元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省开封市中级人民法院。